這幾年熱愛房地產(chǎn)投資，有很多實踐經(jīng)驗。身邊很多朋友經(jīng)常問我投資意見。經(jīng)常出現(xiàn)的一個問題是:“買商住兩用房值得嗎？”

問這種問題的朋友無非就是這些原因:沒有資格被限制，手頭現(xiàn)金不多，感覺商住便宜，租售比好像挺高的...

經(jīng)常簡單粗暴的回答:95%是辣雞，別買，大坑。然而，沒有時間解釋清楚，也沒有時間將這篇文章作為您的朋友和客戶的參考

本文觀點僅代表個人觀點?；谀壳皣鴥?nèi)城市化發(fā)展水平和現(xiàn)有政策，如有異議，會深思熟慮，不接受反駁。

商住兩用，一般稱為酒店式公寓或雙層LOFT，看起來像房子。其實房產(chǎn)證的土地產(chǎn)權(quán)是辦公或營業(yè)，土地年限是四五十年。說白了就是在商業(yè)辦公用地上蓋房子，這是開發(fā)商的政策。在我們專業(yè)的房地產(chǎn)投資人眼里，完全不屬于住宅體系，可以放入一個有商鋪、車庫等等的體系。

商住的常規(guī)缺陷

那些大家都知道的蟲子

環(huán)境和配套設(shè)施差

根據(jù)基本建筑規(guī)范，商住樓使用辦公和商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，所以通風(fēng)、采光和隔音條件會很差。普通住宅樓一梯三戶，商住樓兩梯十多戶，容積率高。這樣的條件必然導(dǎo)致居住體驗差，而且大多是租客，折舊率和損耗率高，會影響轉(zhuǎn)手。

我們買的不僅僅是房子本身，還有城市的設(shè)施、資源、環(huán)境，甚至房子附帶的圈子。商住樓不能落戶，意味著沒有學(xué)區(qū)房，不能享受任何額外的資源和城市認(rèn)可度。而且小房子里新需要的客戶大多是剛?cè)腭v本市的年輕人。如果他們不能安定下來，接受者就會更少。

生活費用很高

商品房中，只能使用商用水電，水電費用比正常高2倍；物業(yè)費也比正宗的房子高兩到三倍。而且里面沒有煤氣，排煙通風(fēng)不好，做飯麻煩，沒有陽臺，不可能晾在空氣里，生活不方便。

低財務(wù)杠桿

商品房產(chǎn)權(quán)一般只有四五十年。銀行最多可以貸50%，最多10年，利率會漲10%+，所以不能用公積金貸款。

所以雖然價格看似便宜，但每月還款壓力其實還是挺大的。以上是常規(guī)bug。稍微了解一下房市的都可以說一下。以上是商住公寓不被接受的重要原因，但最重要的原因是很多人在購買時無法直觀理解。這兩個原因:

第一

漲幅驚人，低到驚人！

有人會說:哦，我看到的商住公寓好像真的比房子便宜。便宜，低買低賣，賣的時候漲幅差不多就夠了~

真的是這樣嗎？讓我先普及一個常規(guī)概念——只有莫名其妙的貴，沒有莫名其妙的便宜:

商住兩用公寓原本就是商業(yè)地產(chǎn)，是開發(fā)商打擦邊球，把應(yīng)該建成辦公的寫字樓蓋成了住人的公寓，因為寫字樓供給量大不好賣出，所以改成公寓，政府為了賣地收入，也睜一只眼閉一只眼。商業(yè)地產(chǎn)的地價拍賣價就低，成本低，賣低價是正常的，高價才不正常

我們用一個例子來說明

回到2014年，這是位于珠江新城珠江公園旁邊的兩個樓盤，距離500米。

左:諸光新城國際公寓，新裝修，不限購買不限貸款，均價:42000元

右:金碧華府公館，10年筍，單價:36000元

我們來看看2018年

但是，同樣的房產(chǎn)，這個時候最直觀的價格，有讓你清醒嗎？

4年時間

左圖:諸光新城國際公寓，4.2萬→6.2萬，增長147%

右:金碧華府公館，3.6萬→9.1萬，增長252%

公寓增長1.4倍，房子增長2.5倍，不算貸款的財務(wù)杠桿效率:

如果同樣的100萬首付，加上貸款杠桿，是按照上面例子中的增加來計算的

貸款50%，買200萬套公寓，現(xiàn)在變成280萬，

貸款70%，買300萬的房子，現(xiàn)在變成750萬。

同樣100萬首付，4年后，差價480萬！

注意，我舉的例子是廣州市中心珠江新城地鐵上建的商住樓。其他地方的商住樓增長率只會比這個低。大部分樓盤都在打折，半年沒人管。

NO.2 交易的稅費超出想象

買商品房相當(dāng)于在稅務(wù)局工作

我們再來看看商住交易需要繳納的稅，和常規(guī)的房地產(chǎn)交易是不一樣的。與印花稅、契稅、增值稅相比，還有20%的稅差和30%到60%的土地增值稅差。

*營改增后，改名，稅率不變

同樣，根據(jù)上面的案例，我們來試試:

200萬買的公寓，現(xiàn)價280萬，增值80萬。有發(fā)票。需要支付的稅費有:

土地增值稅:80 * 30% = 24萬

個人所得稅: * 20% = 22,000

增值稅:80 * 5.65% = 45，000

印花稅:280*0.05%=1400元

契稅:280 * 3% = 84，000

總稅額:40萬，增加80萬的50%用于納稅，按最低等稅率計算。如果持有10年以上，且增加的絕對值較大，則稅收總額最多可增加80%~90%。

哪個買家會傻到去交本該由賣家交的稅？

即使買方承擔(dān)，總價也無法改變，賣方只得到一點點

退一步說，你報個低成交價格，讓你根本拿不到貸款，又有多少人會買？

漲了很多，大部分都要交稅，但是漲了一點，是失敗的投資。這真的是神的操作。

升值緩慢、交易稅費極高、交易限制、貸款額度低、最終投資收益有限是導(dǎo)致商住公寓不被收購的最關(guān)鍵原因。

如果一個投資在市場上實現(xiàn)不了，一般都是花精力打理，投資回報不高。不管從哪個方面來說，都只是“外人看著美，不過關(guān)?！?/p> 政策風(fēng)險

郭嘉沒事嚇唬你

最后，還有一個政策風(fēng)險。

在北京上海廣州成都投資過商品房的人都知道我在說什么。

我之前說過，商住樓是“開發(fā)商的灰色地帶”，最容易中槍。2017年，這些城市突然開始限制商品房買賣，不允許個人購買。北京上海甚至強行拆除了商品房中的住宅隔斷、廚衛(wèi)設(shè)施和裝修。

投資灰色地帶，等于把栗子從火里拿出來。如果有超高回報就夠了。但是，為了這個微不足道的回報，需要承擔(dān)政策風(fēng)險。我就問一句，累不累？

我就是非要買

這不是不可能的

可以買什么樣的公寓？粗魯?shù)卣f一個答案。在你錢多而且真的沒有辦法和智慧折騰房子票貸款票的前提下，在一二線城市:

實際年化7-8%租金回報的商住，可以買；（絕不是開發(fā)商承諾的包租）對比旁邊住宅，價格打五折的商住，可以考慮；旁邊必須有科技園、信息港、金融街等高收入群體聚集的產(chǎn)業(yè)園；旁邊必須有步行可到達(dá)的地鐵和交通樞紐和綜合商業(yè)體；面積越小越好，20-40平方最贊；總價要極低極低極低，50萬內(nèi)為宜

說實話，近幾年廣州符合上述條件的商住樓只有一兩棟。

如果你看了上面的分析，還是覺得非買不可，覺得自己有眼光，像我一樣選擇最好的產(chǎn)品，那你一定要記住:

買公寓的時候只考慮收房租，從不考慮賣，因為房價基本不漲。就算漲了，大頭也要上稅，剩下的小頭就是我的利潤。

商住就是你想賺它的租金，它想賺你的本金P2P~

替代品

背著私貨，給你推薦一個云商住

如果你在市場上沒有一個搶眼的投資眼光，又因為你限購限貸，現(xiàn)金有限，投資少，想穩(wěn)定長期租金，原本以為商住大廈似乎能滿足需求，那么不妨考慮一下我推薦的“金融云商住大廈”，隨時收租+省心變現(xiàn)。

商住是賺了租金，沉沒了本金的P2P年金保險就是既賺租金又能增值的金融產(chǎn)品，還附帶保障功能

用年金保險創(chuàng)造的金融不動產(chǎn)取代商業(yè)和住宅用途

比如X夏人壽和X夏虹，這兩個目前在市場上非常有優(yōu)勢的，作為示范

以上僅為示例和假設(shè)

需要權(quán)衡和考慮投資的安全性、流動性和效率

最重要的是做一個聰明的投資者

不要聽中介的忽悠，看表面。很容易入坑

每條線都有外人不知道的障礙和暗雷

模糊的想象不太接近需求

如有疑惑，請咨詢專業(yè)專家~