2019年1月16日，《貴陽市住房專項(xiàng)維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》)向社會(huì)公布，自2019年3月1日起施行?！掇k法》對(duì)維修資金的籌集、監(jiān)督和使用有了新的規(guī)定，其中許多規(guī)定與購房者和業(yè)主的利益密切相關(guān)。

與舊規(guī)則相比，新規(guī)則:

1.商品房維修基金由2%調(diào)整為5%-8%，使房屋維修費(fèi)用與建筑安裝費(fèi)用相關(guān)聯(lián)，采用更加科學(xué)合理的繳存機(jī)制。

2.基本概念由“維修基金”改為“維修基金”，不僅概念表達(dá)更準(zhǔn)確，而且基金不能使用本金，只能使用增值部分；資金不僅可以使用本金，還可以使用增值收益，并可以再次收取，以滿足房屋維修的需要。

3.明確了維修資金的支付標(biāo)準(zhǔn)、交存期限、監(jiān)管部門和使用條款，既降低了維修資金對(duì)公共住房財(cái)政的依賴，又為住房維修提供了明確可靠的保障

現(xiàn)在業(yè)主關(guān)心的維修資金應(yīng)該交多少？怎么用？怎么管理？“問題等一一解釋。

01

誰愿意付錢？

商品房及其配套建筑和非租賃經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)交存

相關(guān)規(guī)定:

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上的商品房及其配套建筑和非租賃經(jīng)濟(jì)適用住房專項(xiàng)維修資金(以下簡稱維修資金)的交存、使用、管理、監(jiān)督及相關(guān)活動(dòng)，適用本辦法。

售后公有住房和租賃經(jīng)濟(jì)適用住房維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。

相關(guān)規(guī)定:

第七條首期維修資金按照下列規(guī)定一次性存入維修資金專戶:

(一)銷售商品房的，在購買商品房銷售合同備案前交存保證金；

(2)未售出的商品房，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理首次房地產(chǎn)登記前作為業(yè)主交存。業(yè)主大會(huì)成立后未交存的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到通知之日起2個(gè)月內(nèi)通知開發(fā)建設(shè)單位交存；

(3)該商品房的配套建筑由開發(fā)建設(shè)單位在該商品房房地產(chǎn)首次登記前交存；

(四)被征收(拆遷)安置房屬于商品房，由被征收(拆遷)人交存。

解釋

這次對(duì)需要繳納房屋專項(xiàng)維修資金的房屋范圍進(jìn)行了細(xì)化，不再像以前那樣籠統(tǒng)地稱之為“房屋”，而是細(xì)化為商品房及其配套建筑、非租賃經(jīng)濟(jì)適用房三類維修資金。與原規(guī)定相比，新《辦法》增加了商品房配套建筑和征收(拆遷)安置房維修資金的交存責(zé)任。目前，貴陽的大型住宅小區(qū)越來越多。這些大型住宅小區(qū)有學(xué)校、會(huì)所、管理用房等配套建筑。這些建筑使用壽命長，也面臨維護(hù)問題。他們的維修必須使用業(yè)主存放的維修資金，這必然會(huì)影響房屋的維修。他們的維修資金應(yīng)該由誰來負(fù)責(zé)？這個(gè)問題在原來的規(guī)定中沒有涉及。這一次明確存款主體是開發(fā)建設(shè)單位，為以后配套建筑的維護(hù)提供專項(xiàng)資金，有利于維護(hù)小區(qū)業(yè)主的共同利益。

02

多少錢？

根據(jù)建筑安裝工程造價(jià)控制價(jià)格比例

相關(guān)規(guī)定:

第六條首次維修基金按照下列規(guī)定計(jì)算:

(一)配有共用電梯的商品房和非租賃經(jīng)濟(jì)適用住房，控制在本市建筑安裝工程每平方米造價(jià)的8%；

(二)商品房無共用電梯、非租賃經(jīng)濟(jì)適用住房、商品房配套建筑的，按照本市建筑安裝工程每平方米造價(jià)控制價(jià)的5%執(zhí)行。

建筑安裝工程每平方米成本控制價(jià)由住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門及時(shí)發(fā)布。

解釋

目前貴陽市維修基金住宅房屋按購房款的2%支付；非住宅房屋按購房款的1%支付。有的業(yè)主會(huì)抱怨買的是同一個(gè)物業(yè)，同一個(gè)單元。因?yàn)榉孔訚q價(jià)，后來買的業(yè)主比以前買的業(yè)主多交維修資金。此次修訂后，出現(xiàn)了新的名稱“成本控制價(jià)格”。這是根據(jù)建設(shè)部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》修訂的，值得肯定，這樣交存的維修資金更符合實(shí)際。因?yàn)榫S修基金是專門用于住宅共用部位、共用設(shè)施在保修期滿后的維修、更新和改造，與房屋位置、地價(jià)等其他因素?zé)o關(guān)。這樣更能體現(xiàn)專項(xiàng)維修資金繳存的公平性。同一棟樓的業(yè)主不會(huì)因?yàn)榉績r(jià)不同而存入不一致的維修資金。內(nèi)地很多城市已經(jīng)開始實(shí)施這種方法，貴陽實(shí)施的比較晚。成本控制價(jià)格由住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門及時(shí)發(fā)布，這意味著政府將在這方面發(fā)揮主導(dǎo)作用，其標(biāo)準(zhǔn)是統(tǒng)一的。實(shí)施后，業(yè)主繳納的維修資金是否少于現(xiàn)在，取決于貴陽市住建部公布的成本控制價(jià)格。

03

誰來管？

住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督管理

相關(guān)規(guī)定:

第十條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)按照資金安全、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、科學(xué)評(píng)估和公平公開的原則，選擇商業(yè)銀行作為本市維修資金專項(xiàng)管理銀行，并向社會(huì)公布，依法簽訂委托管理合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

市、區(qū)(市、縣)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自的管理范圍和職責(zé)，在專用賬戶管理銀行開立本轄區(qū)維修資金專用賬戶，以物業(yè)管理區(qū)域或者建筑物為單位設(shè)立賬戶，并以房屋門牌號(hào)設(shè)立單獨(dú)賬戶。

業(yè)主大會(huì)成立后決定申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)自管維修資金并開立專用賬戶的，應(yīng)當(dāng)從專用賬戶管理銀行中選擇一家銀行按照前款規(guī)定開立維修資金專用賬戶。

專項(xiàng)賬戶管理銀行根據(jù)合同約定，負(fù)責(zé)維修資金賬戶的設(shè)立、存入、使用、結(jié)息、轉(zhuǎn)賬、結(jié)算、核算、對(duì)賬、查詢等事務(wù)，并委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)為申請(qǐng)使用維修資金的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人員(以下簡稱使用人)提供維修資金管理和使用監(jiān)督服務(wù)。

解釋

如何管理住房專項(xiàng)維修資金一直是一個(gè)熱點(diǎn)問題，在全國一些地方已經(jīng)被挪用。強(qiáng)化市、區(qū)(市、縣)在維修資金管理中的責(zé)任。為了充分發(fā)揮區(qū)(市、縣)屬地管理的優(yōu)勢，本次修訂增加了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在維修資金管理中的職責(zé)聲明。

04

怎么用？

按照誰受益誰承擔(dān)的原則，突發(fā)事件是“特殊事件”

相關(guān)規(guī)定:

第十六條維修資金的使用應(yīng)按誰受益誰承擔(dān)的原則進(jìn)行分?jǐn)?

(一)全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按照各自房屋建筑面積比例分?jǐn)偅?/p>

(二)部分業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由部分業(yè)主按照自有房屋建筑面積比例分?jǐn)偅?/p>

(三)未售出的房屋，由開發(fā)建設(shè)單位按照未售出房屋建筑面積的比例承擔(dān)。

如果子賬戶中的維修資金余額不足以支付分?jǐn)偟墓こ藤M(fèi)用，業(yè)主應(yīng)補(bǔ)足差額。

相關(guān)規(guī)定:

第十九條發(fā)生危及房屋和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即動(dòng)用維修資金的，使用申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照第十七條第一項(xiàng)規(guī)定的詳細(xì)說明提出使用方案，并報(bào)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府核實(shí)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者有管理職責(zé)的業(yè)主委員會(huì)按照本辦法第十七條第(四)項(xiàng)規(guī)定的比例撥付預(yù)算資金，按照第十七條第(五)項(xiàng)撥付結(jié)算資金。

涉及電梯和消防設(shè)施安裝、改造和維護(hù)的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督或者消防主管部門提交書面報(bào)告。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督或消防部門應(yīng)立即出具核查意見。

本條規(guī)定的緊急情況包括下列情況:

(一)電梯故障危及人身安全的；

(二)建筑物外墻有脫落危險(xiǎn)，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；

(三)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等功能障礙，嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及財(cái)產(chǎn)安全的；

(四)非專業(yè)經(jīng)營單位管理的供水泵損壞或水管爆裂，造成供水中斷、供配電設(shè)施設(shè)備故障，造成停電或漏電，嚴(yán)重影響業(yè)主生活或危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；

(五)消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞。

解釋

以前需要使用維修資金的時(shí)候，小區(qū)內(nèi)的維修資金一般都是小區(qū)內(nèi)的問題由小區(qū)內(nèi)的業(yè)主負(fù)責(zé)，這對(duì)不涉及自身住房問題的業(yè)主是不公平的。這種方法提出誰受益誰承擔(dān)，即提出了維修資金使用的針對(duì)性，打破了“吃同一個(gè)鍋”的局面，有利于提高維修資金的使用效率。

05

能增值

可以轉(zhuǎn)換成銀行定期存款

相關(guān)規(guī)定:

第二十一條在保證維修資金正常使用的前提下，業(yè)主委員會(huì)可以向?qū)艄芾磴y行申請(qǐng)將維修資金劃入銀行定期存款，或者在一級(jí)市場購買新發(fā)行的國債，不得用于其他投資，禁止將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

使用業(yè)主交存的維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。不成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占業(yè)主總數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

解釋

目前貴陽專項(xiàng)維修資金總量很大，業(yè)主利用率不高。這么巨量的資金以需求的形式存在銀行，真是可惜！這個(gè)《辦法》明確了維修資金轉(zhuǎn)為定期存款是可能的，收益會(huì)相當(dāng)可觀，這將大大有利于維修資金的維護(hù)和增值，最終惠及每一個(gè)業(yè)主。

06

防止違規(guī)

不誠實(shí)的使用包括在誠信檔案中

相關(guān)規(guī)定:

第二十七條開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他有關(guān)機(jī)構(gòu)在維修資金的交存、管理和使用過程中有違法違規(guī)行為的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者其他有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)將其記入信用檔案，并向社會(huì)公布。

解釋

這就給交存、管理和使用維修資金的有關(guān)單位施加了“緊箍咒”，確保維修資金專款專用。如果他們提出“餿主意”，必然會(huì)付出沉重的代價(jià)。

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