這次要評的樓盤可能是近期最熱門的樓盤，也是近期北京樓市為數(shù)不多的能引起關(guān)注的新盤。該物業(yè)位于傅蓉金融街。

一個樓盤的案名很重要。一個好的案例名稱，不僅能明確地理位置，還能做到物盡其用。

比如永定門的限定賽房和游安門的限定賽房，都是直接以地名“永定府”、“游安府”命名的。一聽就覺得自己有皇族血統(tǒng)，貴。

再比如“太和麗春湖院”，雖然有點像“麗春院”，但一聽就很洋氣，各路大師都向往。如果以真實地名來確定案名，那就是“太和沙河水庫場”，是農(nóng)家樂水庫燜魚應(yīng)有的感覺。你花了3000萬買了這棟別墅。別人問你住哪兒，如果回答“沙河水庫”，大概也不好意思說。

我們說金融街傅蓉這個名字也取得了不錯的效果，聽起來很貴。吃飯的時候和朋友聊起這個樓盤，朋友看著地圖不屑的說，這根本不在金融街，不在六里橋以南...我指著他面前的碗說，你的魚翅撈飯里有魚翅嗎？

傅蓉金融街，叫泥洼，原屬周莊村。如果案件名稱是Niwa House你怎么看？

而我們文章的標(biāo)題，就像房地產(chǎn)的名字一樣，也很重要。

如果我們的文章題目是“豐臺-泥娃-XXX”，馬上就會有一種鄉(xiāng)土氣息撲面而來。不知道位置和房產(chǎn)的讀者可能會馬上點擊右上角關(guān)閉，不得不換到“西三環(huán)”，瞬間精神煥發(fā)。

以上是好玩的，對于房地產(chǎn)，我們要看本質(zhì)，名字在性質(zhì)上不重要，還是要看地段和質(zhì)量。北京這四九個城市有很多異國情調(diào)的地方名字。

金融街傅蓉，原本是金融街集團打造的高端地產(chǎn)品牌，在國內(nèi)幾大城市如滬、津、渝等都有相同品牌的地產(chǎn)?？上У氖?，在上海靜安金融大廈傅蓉，名聲大噪，從9.2萬/平米開始，號稱“環(huán)境最差的內(nèi)環(huán)大廈”。網(wǎng)上隨便搜了一下，標(biāo)題是這樣的:“金融街即將取證，大概是周邊環(huán)境最差的“靜安大廈”，“昨天看到金融街，環(huán)境太差了，真是一言難盡……”，“環(huán)境能有多惡劣，金融街傅蓉為上海房地產(chǎn)立下了新的地板”等等。上海人那么矯情，我們在北京就沒那么挑剔了。我們將搶購和清算北京金融街給你看。

傅蓉金融街介紹:

“金融街傅蓉”是一個有限競爭的住宅項目，開發(fā)商是金融街。項目限價66555元/平，總價546萬。該項目位于西南三環(huán)外，靠近李澤商圈，是三環(huán)附近最便宜的限定賽房。與西局碼頭的西城天竺相比，位于西三環(huán)外，西城天竺在傅蓉以北不到2公里，價格上限高1.1萬。

項目用地面積接近3.6萬平方米，建筑面積不超過8.7萬平方米。容積率2.4，實行70/90政策。產(chǎn)品為小高層+高層+重疊組合，小區(qū)小，密度高。

該項目的主要戶型為82平兩居室、87平-89平三居室和150平四居室。重疊拼接可分為兩組，即重疊面積約321平方米，22套，重疊面積約415平方米，22套。

傅蓉金融街預(yù)售證書已簽發(fā)，開放日為3棟545套房，其中1#16小高層，5 # 6 # 27高層，不含重疊房。

這里就說說大家都很關(guān)心的問題。關(guān)于內(nèi)部收購，是的，金融街傅蓉曾經(jīng)低調(diào)地打開過大門。金融街集團的員工已經(jīng)選了一次房，剩下不超過100套，主要是樓層低，戶型不太好。金融街員工的購買力真的是杠桿。內(nèi)部購買后，售樓處對外開放。如果不選擇戶型和樓層，還是很有機會買的。畢竟下半年樓市比較慘淡。這個項目雖然不賣，但也沒有陽光內(nèi)部購買那么邪惡。創(chuàng)造神秘感和饑餓感營銷也是一種營銷策略。關(guān)于捆綁，據(jù)說10層以上的三套房子自動配入庫，所以實際價格在清點入庫時略高于限價。

評級:

地理位置★ ★ ★

區(qū)域規(guī)劃★ ★ ☆。

項目本身★ ★ ☆。

商業(yè)設(shè)施★ ★ ☆。

學(xué)區(qū)教育★ ★ ☆。

醫(yī)療設(shè)施★ ★ ☆。

環(huán)境綠化★ ★

房價指數(shù)★ ★ ★

綜合得分★ ★ ☆。

注:每項滿分為五星★ ★ ★ ★

投資評級:跑贏市場

購買建議在文章的最后。

以下是個別項目的詳細(xì)評分。

地理位置★ ★ ★

傅蓉金融街位于地鐵10號線泥洼站與西局站之間，位于豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)周莊子村，東至莊毅公園，南至盛鑫嘉園，西至泥洼路小區(qū)，北至周莊子家，如下圖所示。從地鐵泥坑站出來就能看到這個項目，200米外；距離西地鐵站僅600米，交通十分便利。如果開車的話，被豐臺北路包圍是很方便的。項目西面一公里處是李澤商業(yè)區(qū)。程楠未來的發(fā)展主要依靠李澤商務(wù)區(qū)。

區(qū)域規(guī)劃★ ★ ☆。

項目所在的周莊地區(qū)，主要是拆遷房和商品房居住區(qū)。本身沒有什么特別大的計劃。目前整體環(huán)境也很一般，周邊比較破舊。該區(qū)域未來將主要依靠李澤商務(wù)區(qū)的輻射。畢竟距離很近，未來很可能會被李澤商圈帶動。該項目的未來升值空還取決于李澤的建設(shè)和發(fā)展。

與一般的理解不同，李澤商圈未來不僅會改善金融業(yè)、商業(yè)和交通基礎(chǔ)設(shè)施，還會大大改善豐臺區(qū)的教育、醫(yī)療等區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施，因此未來整體環(huán)境會得到改善。

項目本身★ ★ ☆。

項目用地面積接近3.6萬平方米，建筑面積不超過8.7萬平方米。容積率2.4，小區(qū)小，密度高。

項目的高層產(chǎn)品主要戶型為82平兩居室、87平-89平三居室、150平四居室。重疊拼接可分為兩組，即重疊面積約321平方米，22套，重疊面積約415平方米，22套。高層戶型有很多，如下圖所示，C戶型最好，DE戶型更一般。該項目的住房率約為76%?？偟膩碚f，由于整棟樓的密度很高，這樣設(shè)計公寓是可以的。

該項目將附帶一所幼兒園，位于項目的西南側(cè)。該物業(yè)歸金融街所有，預(yù)計于2021年6月交付。

小區(qū)的主要缺點:密度大，小區(qū)占地面積小，大部分單元面向街道，綠化面積有限。周圍環(huán)境也很一般。項目北側(cè)有公交車站，對北側(cè)公寓有噪聲干擾。

商業(yè)設(shè)施★ ★ ☆。

該項目周圍是住宅區(qū)和一個小公園，為了方便人民，只有幾個小企業(yè)。而恒泰廣場在地鐵西局站旁邊，距離項目不到1公里。還有說對面正在建購物中心。所以整體商業(yè)設(shè)施還是可以接受的。

學(xué)區(qū)教育★ ★ ☆。

豐臺的學(xué)區(qū)房是重傷。無論地理位置離西城多近，房價差別都很大。然而，傅蓉是豐臺的一個好學(xué)區(qū)。豐臺一小學(xué)就在幾百米外，而豐臺最好的中學(xué)，全市唯一的重點中學(xué)——北京十二中，離項目也就幾百米。此外，該項目將配備一所幼兒園。如果要求不太高，孩子以后上學(xué)應(yīng)該沒問題。

醫(yī)療設(shè)施★ ★ ☆。

項目一公里內(nèi)有兩家醫(yī)院，一家是西京中醫(yī)醫(yī)院，一家是解放軍307醫(yī)院。

環(huán)境綠化★ ★

目前項目周邊環(huán)境比較破敗凌亂，項目東側(cè)是一個小公園——莊毅公園，在監(jiān)管和管理上明顯被忽視，幾乎被當(dāng)成停車場。豐臺現(xiàn)在專注于建設(shè)李澤商圈，估計李澤建設(shè)完成后才有精力整頓建設(shè)周邊環(huán)境。我們應(yīng)該期待環(huán)境在未來變得更好。

房價指數(shù)★ ★ ★

傅蓉金融街的限價是66500元/平方米，相對于周邊的新房來說是一個折扣。北2公里的碼頭西城天竺項目的有限均價貴了11000/m2，更不用說和西局附近的西府院等幾個豪宅比了。

周邊二手房價格如下:

盛鑫家園，2001年，板塔結(jié)合小區(qū)，鏈家上最新價格58600/平米；

豐怡花園，2000年，盤塔結(jié)合社區(qū)，最新價格在鏈家5.75萬/平米；

東瑞麗景，2007年的塔小區(qū)，鏈家上最新價格5.6萬/平米；

傅蓉金融街比這些二手房高出約20%，但考慮到樓齡和質(zhì)量，我們認(rèn)為這是一個合理的幅度。

總之，我們認(rèn)為金融街傅蓉的定價是合理的。

投資評級-跑贏市場

每個樓盤，每個房子，都有自己的定價。有些定價低估了房子的內(nèi)在價值和未來預(yù)期，有些定價充分反映了價值和預(yù)期，而另一些定價過高和透支了價值和預(yù)期。

因此，對于不同的房子，我們的投資價值評級包括以下幾個等級:

跑輸大市跟隨大市跑贏大市大幅跑贏大市

注:這里所謂的大市場，可以看作是鏈家在線上北京二手房的均價，相當(dāng)于北京市區(qū)和郊區(qū)的二手房指數(shù)。

我們認(rèn)為，雖然傅蓉金融街有很多缺點，但其自身的社區(qū)和設(shè)計相對普通，目前的環(huán)境也很差，考慮到其靠近李澤商務(wù)區(qū)，交通便利，未來在李澤商務(wù)區(qū)的快速發(fā)展帶動下，仍將有大量的增值空房間。所以我們的投資評級是“跑贏大盤”，比附近的幾個新盤都好，包括國風(fēng)北京和西城天竺碼頭。

家庭聲明僅供參考。

購買建議:

項目優(yōu)勢:區(qū)位優(yōu)勢、交通便利、價格合理，受益于李澤商務(wù)區(qū)。

項目缺點:小區(qū)小，密度高，周邊環(huán)境差。

四環(huán)新建住宅項目屈指可數(shù)，未來的項目會越來越少。如果你想要一個到處都完美的新磁盤，恐怕你買不到。就算有，也是天價。我們認(rèn)為金融街傅蓉的位置和價格有優(yōu)勢，劣勢是可以忍受的。這個項目是為數(shù)不多的可以投資新建住宅項目的品種，最大的問題是有限的競爭房帶來的流動性問題。當(dāng)然也適合在西南地區(qū)工作的人。