房地產調控以來，出現了很多房價即將暴跌的傳言，尤其是“破產潮”、“斷供潮”的假新聞。至于真理的判斷，你聽了，就在黑暗中聽到了。國家和地方統(tǒng)計局每月發(fā)布的數據講述了最真實的故事。信不信由你，不要把它當成笑話，否則你真的會在笑話后哭。

一、房地產申請人的小故事

曾經我們討論過這樣一個故事，如果再去房地產公司應聘，HR問你想了解公司什么，那么有哪些問題可以瞬間提升你的職位，讓他用新的眼光看你？

大家的回答五顏六色，但我很喜歡一個:你們公司還有多少土地儲備？

土地儲備是一個房地產公司非常重要的一部分，既能顯示公司的直接實力，又能含蓄的詢問未來的發(fā)展空。房地產企業(yè)賺錢的速度是眾所周知的，但是為什么房地產項目發(fā)展需要貸款，以至于現在監(jiān)管下的資金鏈這么緊？

因為有利潤，所以房企為了利潤最大化，用大量的資金盡可能的囤積土地，快速發(fā)展，然后獲得利潤再囤積更多的土地。這是大多數房企發(fā)展的高周轉模式；甚至有相當一部分房企不是開發(fā)而是低價囤積土地，然后開發(fā)或者升值后直接出售。比如李嘉誠長實集團最近在2011年以19億元的總價拿下大連的土地，8年后以40多億元的總價賣給融創(chuàng)集團。

第二，數字背后的故事

每個月，國家和地方統(tǒng)計局都會為我們公布不同的數據:人口、經濟、房價等。每一份報告的背后，都可以分析出最真實的情況來判斷未來的發(fā)展。

10月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了《2019年1-9月全國房地產開發(fā)投資與銷售情況》。主要內容如下:

10月21日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2019年9月70個大中城市商品房銷售價格變動統(tǒng)計數據。

眼花繚亂的數據背后，大家都看到了什么？

1.2019年1-9月，住宅銷售面積增長1.1%，住宅銷售增長10.3%

2019年，房地產市場基本上通過了“降價”的號召，房企銷售差的印象深入人心，房企促銷方式層出不窮。但實際數據顯示，住宅銷售面積與去年同期基本持平，但房屋均價漲幅在10%左右，即在部分城市業(yè)績不佳的情況下，其他城市穩(wěn)步上漲。

2.寫字樓和商業(yè)樓宇的銷售面積和銷售量跌幅更大

寫字樓和商住樓不同的是，寫字樓和商住樓的冬天真的很冷，無論是銷售面積還是銷量都有很大的下降。

3.住房企業(yè)對住宅開發(fā)進行了追加投資，新開工面積一直在增加，而待售面積一直在減少

2019年，房企住宅開發(fā)投資增長14.9%，新開工住宅面積增長8.8%。如果銷售面積與2018年基本持平，房企銷售面積應該會相應增加，但2019年1-9月銷售面積同比下降13.5%，房企仍有一波大的“待售”和途中優(yōu)惠。

4.房企不斷減少征地或低價征地

以往房企無償征地的弊端已經顯露。高成本無法在短時間內實現有效利潤，嚴重影響資金周轉。房企開始減少征地或低價征地，減少合理開發(fā)周轉。

5.房價逐漸兩極分化，穩(wěn)中有升

對于9月份70個大中城市商品房銷售價格變動的統(tǒng)計數據，國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬解釋得比較簡單直接:

新建商品房銷售價格環(huán)比小幅上漲，二手房銷售價格漲幅基本持平；

一線城市新建商品房和二手房銷售價格同比小幅上漲，二三線城市銷售價格下降。

從這一點來看，房企在不斷減少征地和低價征地，減少周轉，緩解資金壓力的同時，也在不斷投資開發(fā)建設，希望早日實現大額資金；但是，大量土地資本轉化為實際利潤，不是一朝一夕就能解決的。隨著政府的調控和建設成本的增加，房企面臨的財務壓力將持續(xù)很長一段時間。

就房價而言，地區(qū)之間的價格差距可能會逐漸擴大，一些資源和房地產不足的地區(qū)降價也就不足為奇了。但在穩(wěn)定的環(huán)境下，房價不存在全面暴跌的可能。為了緩解資金壓力，房企的推廣將成為未來營銷活動的常態(tài)，在穩(wěn)定中逐步增加是最好的總結。