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渤海市 貝殼 2020 房地產(chǎn)市場報告:高能級城市快速修復,明年需求降溫

新的住房市場增長了大約8%

總的來說,新房市場全年的表現(xiàn)令人滿意,但經(jīng)過一段特殊時期后,新房市場的發(fā)展勢頭得到了重新認識,市場結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化,城市分化越來越明顯。

新房市場將“先抑后揚”,新建商品房交易規(guī)模將達到15萬億元,再創(chuàng)新高。2020年,國民經(jīng)濟的發(fā)展將受到?jīng)_擊,也將是對新住房市場的嚴峻考驗。線下銷售的停滯使得一季度整個新屋市場進入冰封期。自第二季度以來,政府和各種力量積極參與穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。救助政策的支持和土地市場的快速復蘇帶動了新住房市場的復蘇。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),截至2020年11月,我國商品房累計交易面積同比增長0.8%,意味著新的住房市場已經(jīng)修復。預計全年交易量將略高于去年,實現(xiàn)穩(wěn)定增長。

新房價格漲幅在7%左右,漲幅逐年收窄。從商品房累計平均成交價格同比增速來看,2020年整體增速放緩。截至11月,商品房累計平均成交價格同比上漲7.4%,為近三年同期最低值,比去年同期低1.5個百分點。

特殊情況下,2020年市場波動明顯。3月,全國商品住宅平均成交價格回落至2019年初水平。但隨著市場回暖,第二季度平均成交價格漲幅較快,最高同比漲幅為6%。6月,平均成交價突破萬元,全國住宅市場進入萬元時代。新屋市場強勁的復蘇動力帶動市場熱度迅速上升。但為了抑制房價過度上漲,各城市密集出臺調(diào)控政策,平均交易價格逐漸放緩。8月份平均成交價格同比增速達到13%的峰值后,月平均成交價格從9月份開始進入下行區(qū)間。與此同時,為了沖刺“金九銀十”,房企開始大規(guī)模采取降價促銷措施,四季度商品房市場開始“量價”模式。

在特殊時期,價值認知的重心加快,城市分化明顯。雖然年初受影響最嚴重的是一線城市,交易量下降近40%,但受深圳、廣州等城市新房交易量增長的帶動,一線城市恢復最快,率先實現(xiàn)累計交易量正增長。前11個月,一線城市累計成交面積增長0.6%,成交價格同比增長8.2%。二線城市第二季度的恢復速度與一線城市相當,同比降幅小于一線城市。但受調(diào)控影響,下半年復蘇勢頭略顯不足,二線城市同比下滑2.6%左右。三四線城市受影響相對較小,但恢復速度較慢,成交量下降7.7%左右。

城市市場績效分化的主要原因是,一二線城市發(fā)展前景較好,城市發(fā)展勢頭相對較強,人口基數(shù)不斷增長,房地產(chǎn)需求穩(wěn)定。雖然市場受到?jīng)_擊,但他們還是有更好的韌性和韌性。同時,結(jié)合一二線城市土地市場復蘇的影響,新屋市場有望進一步改善,成為整體市場復蘇的主要動力。這個恢復過程再次凸顯了一二線核心城市的市場發(fā)展?jié)摿Α?/p>

長三角、粵港澳城市群在市場恢復過程中引人注目。城市群打破了原有電纜級城市的界限,以區(qū)域聯(lián)動為核心發(fā)展要素的城市群市場格局初步形成。根據(jù)城市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù),在有公布數(shù)據(jù)的8個國家級城市群中,長三角、粵港澳、京津冀城市群2020年1-11月交易面積累計增長率排名前三。其中長三角城市群82%的城市得到修復,44%的城市增長10%以上,營業(yè)額超過1000萬的城市有8個,比去年同期增加3個;粵港澳大灣地區(qū)幾乎所有城市都已修復,10月累計成交面積同比下降不超過1%。相反,長江中游和哈長城市群交易量同比下降15%-20%,市場修復能力較弱。

回顧全年新屋市場的發(fā)展,特殊時期不僅沒能戰(zhàn)勝市場,反而讓市場在修復過程中煥發(fā)出新的增長勢頭。市場供需雙方在修復過程中都表現(xiàn)出較強的回彈力:一方面,房企在償債壓力下積極推貨;另一方面,在國民經(jīng)濟整體基礎較好的情況下,新房市場需求基本保持穩(wěn)定,在基本面恢復后積極入市,實現(xiàn)了成交量的增長。在市場復蘇的過程中,城市的價值被重新認識,優(yōu)勢城市群的高能城市和核心城市的價值凸顯。無論是土地市場還是新房市場的優(yōu)勢都更接近高潛力城市,城市分化越來越明顯。同時,在應對“黑天鵝事件”的過程中,無論是城市還是開發(fā)商都積累了重要經(jīng)驗,在特殊時期加速了市場的成長,進一步完善了調(diào)控的長效機制。

二手市場增長了大約8%

據(jù)我們估計,2020年全國二手房交易量達到420萬套,同比略有下降1.3%;交易面積3.96億立方米,同比略有增長1%。GMV二手房交易總額為7.3萬億元,同比增長8.1%,為2015年以來的最高水平。2020年全國二手房平均成交價格1.8萬元/平,同比上漲7%。GMV二手房市場的增長主要是由房價上漲推動的。

新冠肺炎疫情對今年二手房市場的短期影響約為4個月。2月份,85個城市二手房交易量同比下降78%。隨著疫情逐漸得到控制,積壓的需求得到釋放,交易量同比下降的趨勢逐漸收窄。6月份交易量開始與去年同期持平,之后同比增速逐漸擴大。到年底,累計成交基本與去年持平。因此,疫情的影響并沒有減少對住房的需求。

市場表現(xiàn)出較強的強度和韌性,并呈現(xiàn)出以下特點:

一是南方城市市場需求旺盛。2020年南方城市二手房市場普遍好于北方城市,長三角、珠三角普遍好于環(huán)渤海地區(qū)。交易量方面,珠三角和長三角城市群二手房交易量同比增長10%以上,環(huán)渤海城市群交易量同比略有下降,哈常城市群兩個核心城市交易量同比下降24%左右。

南方物價堅挺,北方物價疲軟的特點更加明顯:北方城市物價適度上漲,其他重點城市物價下跌。長三角、珠三角城市二手房價格普遍上漲。珠三角核心城市深圳和周邊城市關暉漲幅居前,長三角的無錫、上海、南京、杭州均在7%以上。

二是高能城市市場需求旺盛。交易量方面,一線城市二手房年交易量預計同比增長20%,二線城市交易量基本持平,三四線城市難以超過去年。在一線,得益于大灣區(qū)和先行示范區(qū)的雙重效益,上半年深圳的營業(yè)額大幅增長。但下半年初調(diào)控阻斷了回暖勢頭,市場降溫,全年成交量增速較上半年收窄。廣州和上海的二手房交易量也同比增長約22%,而北京的二手房交易量同比略低約15%。但增幅為2017年“317新政”調(diào)控后最大,調(diào)控后交易絕對水平再創(chuàng)新高。在二線城市,杭州、Xi、成都、南京的營業(yè)額同比增長超過25%。

價格方面,從擬合價格指數(shù)來看,2020年11月,一線城市二手房價格指數(shù)同比增長11.3%,二線城市價格指數(shù)同比增長5%,屬于中等,其他低水平城市價格指數(shù)同比持平。一線,深圳漲幅明顯,上海次之,廣州均價漲幅5%,漲幅適中;北京二手房平均成交價格基本持平。

第三,高端市場改善修復。數(shù)據(jù)顯示,不同地區(qū)房屋交易的修復強度與面積成正比。疫情過后,大型高端改良產(chǎn)品的月營業(yè)額增速明顯高于其他地區(qū)的產(chǎn)品。2020年前10個月,鏈家重點18個城市180套以上住宅成交量同比增長29%,140-180套高端改良產(chǎn)品成交量同比增長18%,高于其他較小戶型的增速。高端改良公寓的漲價幅度大于其他公寓。今年第三季度,180平以上房屋平均成交價格同比上漲11%。

四是核心區(qū)二手房價格堅挺,增速高。漲價的背后是需求的支撐。在經(jīng)濟形勢不確定的背景下,區(qū)位優(yōu)勢明顯的物業(yè)受到青睞。以一線四市為例,2020年價格上漲與絕對價格基本呈正相關。

但2020年,部分城市的市場會出現(xiàn)明顯的降溫,主要集中在北方城市。比如東北哈爾濱、沈陽的交易量預計同比下降25%以上,煙臺、天津的交易量也預計同比下降10%以上。這些城市特別是東北部分城市的經(jīng)濟發(fā)展陷入“資源詛咒”,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)落后,疫情對經(jīng)濟和市場購買力的影響很大。北方城市房價普遍下跌,廊坊均價同比下跌8%,排名第一,環(huán)渤海地區(qū)的濟南、青島、天津也同比下跌超過3%。這些城市的經(jīng)濟發(fā)展勢頭較弱,人口增長的可持續(xù)性不強。2019年以來,房價下跌是因為人口增長支撐不佳,前期市場消化了房價的過度上漲。即使沒有2020年疫情的影響,這些地區(qū)的房價走勢也不容樂觀。

自2017年以來,貨幣政策一直強調(diào)防范金融風險和降低杠桿,以保持中性和緊縮的趨勢。然而,在疫情的影響下,政府采取了短期緊急政策。央行加大反周期調(diào)整力度,綜合運用降息、RRR降息、中期貸款、再貼現(xiàn)等工具釋放中長期流動性,引導貨幣市場利率中心下行。隨著LPR的調(diào)整,房貸利率下降,貸款發(fā)放周期從45天減少到30天左右。此外,部分城市新房限價導致一手房價倒掛,部分城市投機購房需求增加,導致房價快速上漲。

不同的群體和地區(qū)對遷移率的敏感度不同。購買力高的人受其置業(yè)計劃影響較小,更容易獲得信貸支持,帶動優(yōu)質(zhì)樓市明顯升溫。在貨幣寬松政策下,不同群體獲得貸款的難度不同。從疫情對各行業(yè)的影響來看,第一季度其他行業(yè)產(chǎn)值同比下降,而金融業(yè)、信息傳播、軟件和技術服務業(yè)產(chǎn)值同比上升,尤其是金融業(yè)產(chǎn)值增速與2019年同期基本持平??梢?,即使疫情來襲,這些人的收入和預期收入基本不受影響,置業(yè)計劃和銀行貸款給他們的意愿基本不受影響。從區(qū)域來看,一線和強勢二線城市就業(yè)人口比例較高,基數(shù)較大;從住房產(chǎn)品偏好來看,這部分就業(yè)人口經(jīng)濟實力較強,平均工資高于其他行業(yè),工作區(qū)域多分布在城市中心,因此更傾向于改良產(chǎn)品和核心地段。

綜上所述,今年以地價、房價為代表的資產(chǎn)價格上漲,是抗疫政策溢出效應導致的資產(chǎn)配置需求。一方面,貨幣寬松提高了購買者的購買力,增加了市場需求;另一方面,高凈值人群在疫情下受到的影響相對較小,在貨幣寬松的背景下,維持和增加資產(chǎn)的需求更高,導致市場分化。

預計2021年房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)四大趨勢:

一是2021年市場總體穩(wěn)定,資產(chǎn)價格上漲幅度收窄。土地市場成交量下降,價格漲幅收窄至10%左右。新房市場和二手房市場的整體成交量與今年持平,價格漲幅從7%縮小到5%左右。

第二,地區(qū)之間的市場表現(xiàn)繼續(xù)存在差異。供需矛盾用二手房庫存的去周期來衡量。2020年,重點城市二手房市場去周期與價格上漲呈負相關。二手房退役周期不足50個月時,年平均價格同比上漲5%以上,漲幅過大;去污周期在50-65個月時,均價同比上漲0-5%,漲幅溫和;去化學化期65個月以上,房價主要下跌。

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