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樓市微觀察
深圳又重提學(xué)習(xí)新加坡的住房制度了。
8月28日，"致敬深圳40周年 與城市共生暨第十屆深圳房地產(chǎn)盛典"，深圳住建局領(lǐng)導(dǎo)表示，在住房保障體系建設(shè)方面，學(xué)習(xí)新加坡，目標(biāo)是要讓60%的市民以購買或租賃的形式住在政府提供的住房里。
可以說，如果這一目標(biāo)實現(xiàn)，未來深圳將在住房領(lǐng)域建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)方面取得重大示范性成就。
一、新加坡的成功秘訣新加坡的住房模式無疑是成功的：
1、
新加坡有超過80%的人住在政府提供的組屋里。2、
加上私人住宅，新加坡超過90%的人擁有自住房，人均住房面積超過30平米3、
年輕人進(jìn)入職場后，2-3年就能買得起組屋。4、
隨著組屋保障體系足夠強大，越來越多的人開始改善居住條件，購買私人住房，組屋居民占比有所下降。新加坡成功的核心依賴于以下四個方面的布局：
1、 政府獲得天量廉價土地資源。1955年，《新加坡土地收購法》頒布，按照規(guī)定，只要基于公共利益需求，用途為住宅、商業(yè)或工業(yè)區(qū)，就可以征用。
這一法律使得政府完全控制了土地資源和價格，不被市場左右。隨后政府控制的土地面積逐年增加，到2001年，新加坡政府擁有土地總面積占比達(dá)到了90%。這些土地最終都以十分低廉的價格由建屋局啟動開發(fā)，最終變成絕大部分人能買得起的組屋。
2、 控制住房價。一是新加坡組屋價格與人均收入嚴(yán)格掛鉤。90%的人能夠買得起三房戶型，70%的人能買得起四房戶型。通常情況下，三房戶型是個人年收入的3倍，四房戶型是兩個人年收入的2倍左右。一般情況下，年輕人工作幾年時間，靠積蓄就能買得起一套房，而且購房支出占新加坡人收入的比例常年低于25%。
二是戶型設(shè)計以剛需為主。
3、 住房資金來源。建屋局建房資金來源有三種方式，一是政府直接撥款，二是政府超低利率貸款，三是銀行貸款。
個人購房資金來源，核心是建立公積金制度，以2008年的數(shù)據(jù)為例，員工繳納20%，企業(yè)繳納14.5%。公積金貸款利率也非常低。此外針對特定購房者還會給予額外補貼。
4、合理的住房分配制度。新加坡組屋的分配制度主要是三種結(jié)合，抽簽制、訂購制和直接選購。
抽簽制：供不應(yīng)求時使用，避免人為干擾。
訂購制：先向建屋局提需求，等建房計劃，適合住房需求不太迫切的人，但能滿足個性化需求。
直接選購：分配滯銷組屋。
在住房短缺問題基本解決之后，新加坡及時開放了轉(zhuǎn)售市場，價格需接受指導(dǎo)。
二、深圳的現(xiàn)實困難新加坡可以一張白紙上畫一個成功的住房制度，深圳特區(qū)已經(jīng)建設(shè)了40年，住房問題日益嚴(yán)峻，困難程度遠(yuǎn)非新加坡可比。
供需和分配難題新加坡組屋只分配給本國公民，且入籍門檻極高，人口總量穩(wěn)定。基本上解決的就是存量住房缺口問題就行了。
深圳在這方面的困難要大得多。深圳只是中國的一個城市，落戶門檻極低，每年吸引幾十萬人口。深圳特區(qū)成立40周年，人口從30萬猛增至2500萬，。
如此龐大的人口增量面前，政府要兜這個底，住房需求測算、房價房租測算、制定住房分配方案等方面都是很大的難題。
深圳住建局房地產(chǎn)業(yè)處呂增學(xué)曾表示，深圳1400萬常住人口，雖然有各類住房1065萬套，但商品房政策性住房和保障房占比僅有21%，也就是224萬套。深圳住房自住率僅有24%，如果按實際管理人口2500萬計算，住房自住率則更低。
深圳提出，到2035年要建設(shè)170萬套住房，其中保障房不少于100萬套。其中公租房約34萬套，不過目前深圳公租房輪候人數(shù)已超30萬，而且還在動態(tài)增長，到2035年，實際需求應(yīng)該遠(yuǎn)大于34萬套。很多人已經(jīng)等了3年以上，深圳的公租房等候難度已經(jīng)比肩香港，跟新加坡差距太大。至于安居房和人才房了，刨去只租不售部分，剩下能用于出售的部分，也并不太多。
土地方面土地才是重中之重。
深圳在很長時間內(nèi)都遵循"重工商輕住宅"的土地供應(yīng)邏輯，住宅用地常年占比不足20%。過去十年多，住宅用地不足工業(yè)用地的一半。
2019年深圳計劃供應(yīng)1200公頃，居住用地占比僅有150公頃，占比僅為12.5%，商業(yè)用地和產(chǎn)業(yè)用地達(dá)到了355公頃是宅地的2.5倍。
其結(jié)果是宅地節(jié)節(jié)攀升，房價節(jié)節(jié)攀升，寫字樓大量空置。
任澤平統(tǒng)計顯示，目前深圳居住用地占比僅有11%，而倫敦紐約東京等城市居住用地都超過50%。
深圳安居集團(tuán)成立于2016年10月份，承當(dāng)了保障房建設(shè)的重任，它對標(biāo)的就是新加坡的建屋局。但是安居集團(tuán)拿地條件卻沒有新加坡建屋局那么優(yōu)越。它只能去公開市場招拍掛去拿地，雖然安居集團(tuán)資金來源于政府，但一堆開發(fā)參與競爭，最終拿地價都不便宜。
而且深圳土地供應(yīng)總量就這么多，保障房多，商品房就少，后者價格就很難壓得住。
根據(jù)規(guī)劃，深圳可供開發(fā)的土地面積僅剩20平方公里，僅靠招拍掛增加保障房供應(yīng)顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。深圳要蓋保障房，實現(xiàn)60%人口的覆蓋，低價土地資源怎么來是個大問題。
在解決低價土地供應(yīng)問題時，新加坡采取的措施是法律授權(quán)，強制推進(jìn)拆遷補償；而在深圳，關(guān)于天量的小產(chǎn)權(quán)房，只明確了一點：永遠(yuǎn)不可能轉(zhuǎn)正。但這一表態(tài)也就是保持現(xiàn)狀，不去動它們，但想要獲取土地，也就不可能了。
深圳給自己定下的目標(biāo)是，60%市民購買或租賃政府蓋的房子。
那么問題來了，深圳能復(fù)制新加坡模式嗎，哪怕6成人全租住在政府的房子里？看都看完了，還不點這里試試
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