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曠日持久的萬科紫臺“一樓花園侵占公共綠地事件”前天終于有了結(jié)果；

答復(fù)概述如下:

1.一樓的圍墻是違章建筑；

2.限期拆除！什么時候拆除，7月4日給出答案。

對于這個結(jié)果，手動贊一下相關(guān)處理部門和領(lǐng)導！

看來這面墻要拆掉了。

但是最后的結(jié)果會是什么呢？圍墻拆了，會被綠植隔開嗎？

2

萬科紫臺綠地活動的恢復(fù)

“萬科紫臺綠地事件”乍一看是違法的，但要拆除卻費了不少周折，可見事件本身與合法性或違法性關(guān)系不大。

為了更好地理解，讓我們先回顧一下整個事件:

2016年6月中旬，萬科紫臺一期簽訂了購房合同及補充協(xié)議。

補充協(xié)議中明確標注一樓房屋附屬庭院包含部分綠地，報為公共綠地。

而一樓和二樓的贈送面積高達170平米，立刻引發(fā)其他業(yè)主維權(quán)！

然后開始了長達一年的維權(quán)，因為時間太長，以至于這件事最終結(jié)出果實之后，很多人都說這件事還沒有結(jié)束。

開發(fā)商侵占公共綠地是常事。萬科紫臺為什么這么兇？

有人總結(jié)了以下兩點:

1.萬科第一個將侵占綠地的條款寫入?yún)f(xié)議，并試圖將其合法化。(大寫服氣！)

2.萬科捐贈面積過大，不僅影響整體綠化，還影響道路交通！人能忍什么不能忍，哪個不能忍！

以上兩點都不對！

不是寫進協(xié)議了嗎，業(yè)主不知道就完了？

如果給的面積小一點不是這樣嗎？

要解釋清楚這一點，首先要搞清楚一樓帶花園是否違法。

三

一樓有花園違法嗎？

當然不是！

2008年《物權(quán)法》頒布后，規(guī)定一樓花園可以私有，但要在規(guī)劃中列出，而且要區(qū)別于公共綠地，即只要不占用公共綠地，連前后花園甚至側(cè)花園都是合法的。

那么開發(fā)商為什么不把一樓私家花園和公共綠地分開呢？

也有人給出了三種解釋:

1.開發(fā)商鉆了審批漏洞。為了保證綠地率，規(guī)劃設(shè)計報批時沒有明確區(qū)分公共綠地和私家園林，而規(guī)劃審批只是核實總平面圖中的綠地率和公共綠地面積。

2.為了增加賣點和銷售利潤，一樓是最難賣的。把園子送人后，不但吃緊，還漲價。

3.這種現(xiàn)象其實是房地產(chǎn)行業(yè)的潛規(guī)則。只要人民不起訴，官員不調(diào)查，就可以永遠幸福！

以上三點都不對！答案是容積率！

萬科天倫紫臺一期容積率2.398，19棟，其中平房11棟，高層7棟?？梢哉f不僅容積率滿了，建筑密度也最大化了。

純多層(6-12層)容積率控制在0.8-1.2，居住環(huán)境好；

正常純多層小區(qū)，容積率控制在1.2-1.5，居住環(huán)境比較一般；

都是小高層(12-18層)小區(qū)，容積率1.8-2.5，居住環(huán)境一般；

19層以上純高層社區(qū)，容積率控制在2.4-3之間，居住環(huán)境一般。

有高層業(yè)主說，其實送院子是可以的，但是不能那么大，170㎡那么多，總共有多少綠地？最后留給其他業(yè)主的只有不到5米的距離，門前基本沒有綠地。

所以我們看萬科紫臺一期小區(qū)的規(guī)劃，表面上是別墅，高層，實際上是高層的空房。

有人說這是開發(fā)商的貪婪，讓規(guī)劃可以實現(xiàn)利潤最大化，但這不是全部的道理！

一樓帶院子的別墅主人和頂樓同在一個小區(qū)，這本身就和中產(chǎn)階級內(nèi)部格格不入，所以這件事的本質(zhì)類似于前段時間成都中產(chǎn)階級家長的“教育歧視”和“階級斗爭”。

我想有人會給我一頂帽子。你想歧視誰？

不，別激動，我要說的是一樓的主人！

三

讓我們看看一個島

這個島上只有三個小區(qū)，但基本上都是河南省二手房價格最高的小區(qū)。

其實不是平房有多好。比如綠城百合不在高端定位，聯(lián)合新城一期、二期、四期質(zhì)量不在高端。溫哥華別墅不是大宅企業(yè)，知名設(shè)計師由名師設(shè)計。

這里有價值的是，全島18米的高度限制，1.2以下的容積率，自然保證了產(chǎn)品和客層的高度一致性。

換句話說，容積率2.238的地塊，不應(yīng)該有一樓有院子的產(chǎn)品。如果有，會侵占其他非一樓業(yè)主的公共綠地和公共空房間。

那么可以把純高層住宅區(qū)一樓的院子占了嗎？畢竟純高層的公空房比起高低分布還是很大的！

看重點，容積率！容積率！容積率！比起萬科的高層帶院子，真的是咎由自??！

記住，只有容積率低于1.5的純平房才配有一樓有院子的房子！

純高層一樓庭院社區(qū)▼

四

可憐的一樓老板！

是的，你是對的。對高層業(yè)主不公平甚至違法！

但是！高層業(yè)主也要知道，如果不是那么高那么低，別墅業(yè)主每平米多交30-100%，高層價格會是多少？

回憶一下價格。萬科紫臺一期賣的時候，旁邊迎賓路3號價格應(yīng)該是9000元/㎡，千魯山更便宜。萬科精裝修的高層為什么賣9000多元？除了裝修，明顯低于旁邊的小房企和小區(qū)，更別提萬科的品牌溢價了。

其實這一切在差價下都是公平合理的。

好了，打了這么久的基礎(chǔ)，我們想說什么？

我們想說的話，應(yīng)該是屬于大家的。大北區(qū)萬科紫臺一樓有院子。產(chǎn)品太高端，其他方面太差。

我們總在說客戶改善的首選區(qū)域，你最終會發(fā)現(xiàn)政府定位>:位置定位>:開發(fā)商級別>:產(chǎn)品質(zhì)量>:單位類型、物業(yè)、學區(qū)、地鐵

尤其是其他業(yè)主維權(quán)更有力的時候，開發(fā)商肯定會還的。

杭州被拆的一樓院子▼

五

這只是打破舊常態(tài)的一個小小開端

其實現(xiàn)實中有太多我們習以為常的舊法線，需要打破！

誰的地下室是從一樓交付的，沒有產(chǎn)權(quán)？

賣誰的停車場地下室儲藏室？

為什么產(chǎn)權(quán)房都是租出去的？

為什么有的產(chǎn)權(quán)房居然賣了？

社區(qū)的廣告收入是誰？

反空建筑是誰的建筑？

社區(qū)俱樂部是誰的產(chǎn)權(quán)？

頂樓送誰的閣樓和露臺？

等等。

這些可能違反了規(guī)定，但時間長了也沒覺得有什么問題。反正我們都是這樣做的。如果遇到更多像萬科紫臺一期這樣懂物權(quán)法的高層業(yè)主，這些多是現(xiàn)在實踐中的老常態(tài)，以后可能就不那么和諧了。

所以萬科紫臺綠地事件值得表揚，這是一個打破舊常態(tài)的小開端，雖然只是！

如果想了解鄭州房產(chǎn)的詳細信息、規(guī)劃和點評，請使用以下方法:

1.瀏覽米宅網(wǎng)站。www.mizhai.com查閱房地產(chǎn)和評論。

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