在福州，一些曾經(jīng)追求“快產(chǎn)快銷”的寫字樓項目，現(xiàn)在正在實行“出租出售”。不像傳統(tǒng)的開發(fā)商將產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓給業(yè)主自己出租，開發(fā)商只負責物業(yè)管理和中介協(xié)助管理，“以租代售”就是開發(fā)商負責所有產(chǎn)權，獨立經(jīng)營管理。有業(yè)內(nèi)人士認為，目前福州寫字樓銷售受阻，同類型產(chǎn)品競爭激烈，“以租代售”可以暫時緩解開發(fā)商的資金壓力。

(圖為在建的一個寫字樓項目。)

新方法

不久前，在傅生集團召開的福州地區(qū)寫字樓租賃推介會上，傅生集團透露，其旗下的兩大項目傅生財富中心和乾隆廣場被定義為“全租賃寫字樓”，即傅生集團將擁有傅生兩個項目的產(chǎn)權，只用于租賃，不用于出售。數(shù)據(jù)顯示，傅生財富中心的租賃面積為5.6萬平方米，傅生乾隆廣場的租賃面積高達10萬平方米。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，開發(fā)商擁有寫字樓產(chǎn)權出租在福州并不少見。但福州寫字樓的成交量近年來增長迅速，開發(fā)商更傾向于“租賣”寫字樓，即自己擁有一定比例的產(chǎn)權，自己出租寫字樓，剩余比例的物業(yè)由業(yè)主自己出租。事實上，根據(jù)來自傅生集團的信息，他們最初計劃使用辦公樓進行銷售。傅生集團旗下另一寫字樓傅生國際中心也于2014年公開出售，傅生國際中心未出售部分也由傅生集團確定自持。

傅生集團相關負責人表示，放棄和轉(zhuǎn)租其辦公項目的主要原因是，如果寫字樓的產(chǎn)權分散，將難以管理，甚至降低寫字樓的整體質(zhì)量，因此將改為自持產(chǎn)權。在有福州寫字樓開發(fā)經(jīng)驗的羅先生看來，對“降低寫字樓整體質(zhì)量”更準確的理解是“半租半賣”會降低寫字樓的租金水平。參照福州目前的寫字樓租賃市場，開發(fā)商持有產(chǎn)權的新和廣場、逸發(fā)大廈等寫字樓租金水平均在140元/平米以上，租戶入住率接近100%。相比之下，恒力城、深發(fā)大廈等業(yè)主持有并租用的寫字樓租金水平多為120 ~ 140元/m2，租客入住率多在70%以下。

雙刃劍？

值得注意的是，在業(yè)內(nèi)一些人看來，在寫字樓市場供過于求、銷售受阻的情況下，“以租代售”也是開發(fā)商的最后手段。據(jù)不完全統(tǒng)計，2014年福州寫字樓供應量為46.53萬平方米，但成交量僅為15.05萬平方米。辦公市場的購買力不足已經(jīng)出現(xiàn)。同時，2014年福州SOHO的供應量接近40萬平方米，一定程度上侵蝕了寫字樓市場空。

“在同類型產(chǎn)品銷售緩慢、競爭激烈的情況下，寫字樓‘以租代售’是開發(fā)商緩解資金壓力的好辦法?！鄙鲜隽_先生認為，開發(fā)商在后期仍可選擇“以租轉(zhuǎn)賣寫字樓”，寫字樓市場也出現(xiàn)過租戶在租賃期后購買寫字樓的案例。“如果開發(fā)商能夠在自持產(chǎn)權期間，有效提高房地產(chǎn)質(zhì)量，提高寫字樓項目整體租金水平，開發(fā)商以租代賣寫字樓就容易多了。”

此前，羅先生承認，開發(fā)商“以租代售”是一把“雙刃劍”。一方面，寫字樓的“以租代售”對開發(fā)商的資金鏈有更高的要求，因為即使扣除開發(fā)商尋找租戶所花費的時間成本，寫字樓的租金收入也很難與短期內(nèi)的銷售金額相比；另一方面，福州開發(fā)商的寫字樓租賃業(yè)務還處于起步階段，內(nèi)部管理和物業(yè)水平都有了很大的提升空。如何運營管理，對開發(fā)者來說將是一個很大的考驗。(海峽金融先驅(qū)報)