比同地段其他商品房便宜近15%的動(dòng)遷安置房，讓陸阿姨倍感興奮。

雖然她知道里面隱藏著很多風(fēng)險(xiǎn)，但她還是抵擋不住價(jià)格的誘惑，以61萬(wàn)元的價(jià)格買下了這套房子，搬進(jìn)了新房。

但是陸阿姨做夢(mèng)也沒想到賣家是個(gè)賭徒！

他已經(jīng)抵押了房子，法院沒收了財(cái)產(chǎn)。

雖然陸阿姨向法院提出了異議，但法律是嚴(yán)肅的。陸阿姨知道限制拆遷安置房交易的相關(guān)政策，仍與房屋出賣人進(jìn)行房地產(chǎn)交易，最終承擔(dān)法律后果。

風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買安置房

2013年，陸阿姨打算買房安度晚年。她看中了浦東新區(qū)曹璐鎮(zhèn)的一套房子，對(duì)房型和周邊配套規(guī)劃很滿意。但美中不足的是，該房屋為動(dòng)遷安置房，業(yè)主周已簽訂動(dòng)遷協(xié)議和《上海市商品房預(yù)售合同》，但尚未辦妥大、小產(chǎn)權(quán)證明。而且根據(jù)政策規(guī)定，被拆遷戶的房屋轉(zhuǎn)讓限制在三年以內(nèi)，在限制轉(zhuǎn)讓期內(nèi)不能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

陸阿姨猶豫了一下，房子的價(jià)格卻比同地段的其他商品房便宜了近15%。算了一下總價(jià)差十幾萬(wàn)，陸阿姨動(dòng)心了。經(jīng)過多次協(xié)商，她認(rèn)為法律對(duì)被拆遷房屋的買賣合同有效。三年后，有一次周不配合風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，親戚朋友給了魯阿依很多花招，比如在合同中約定高額違約金和苛刻的違約條款；預(yù)留10%的尾款，轉(zhuǎn)賬后支付；讓業(yè)主和家人簽訂買賣合同，交付與物業(yè)相關(guān)的所有資料；房屋產(chǎn)權(quán)證辦妥后，交給陸阿姨保管，并立即辦理抵押登記，防止周再次出售該房屋?？梢哉f(shuō)各種風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策都“考慮過了”。

基于上述考慮，陸阿姨與周簽訂了拆遷房屋買賣合同，總價(jià)為61萬(wàn)元。當(dāng)日陸阿姨一次性支付約定房?jī)r(jià)款55萬(wàn)元，余款6萬(wàn)元約定過戶時(shí)支付。周還把房子鑰匙和拆遷資料交給了陸阿姨。

細(xì)心的陸阿姨保留了所有購(gòu)房相關(guān)的憑據(jù)，一家人裝修完房子就高高興興的進(jìn)屋了。2015年，聽說(shuō)房子的小產(chǎn)權(quán)已經(jīng)辦妥，陸阿姨趕緊聯(lián)系周，周如約將產(chǎn)權(quán)證交給陸阿姨。陸阿姨拿著全新的產(chǎn)權(quán)證，等著三年期滿。

賣方原本是賭徒，已經(jīng)抵押了財(cái)產(chǎn)

2016年上海房?jī)r(jià)漲的很快，陸阿姨的購(gòu)房至少翻了一倍。正當(dāng)她慶幸自己買房子玩得開心的時(shí)候，她又開始感到不安了。她拿著房產(chǎn)證去房產(chǎn)登記中心查詢房貸。她得到的答復(fù)是，該房屋為配套商品房，三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓或抵押。即使周合作，也無(wú)法辦理抵押登記。

隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，陸阿姨越來(lái)越擔(dān)心她的房屋交易是否會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。為此，她咨詢了律師，律師認(rèn)為拆遷房屋買賣合同在法律上仍然有效。如果周當(dāng)時(shí)不配合，可以起訴法院要求判決合同繼續(xù)履行，并通過強(qiáng)制執(zhí)行辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)。

陸阿姨的擔(dān)心終于實(shí)現(xiàn)了。臨近限轉(zhuǎn)期滿，她上周實(shí)在聯(lián)系不上周，陸阿姨一刻也不敢耽擱。她迅速委托律師在浦東法院起訴周繼續(xù)履行合同。沒想到，等待她的是一系列讓她始料未及的煩惱。

陸阿姨在起訴前不久得知，房子已經(jīng)被洋浦法院查封了。經(jīng)過幾次詢問，她終于了解到，由于周賭博，將之前的售房款揮霍了一空，并私自補(bǔ)辦了房產(chǎn)證，以此房作為還款能力的證明，向王先生借了大量外債，經(jīng)有效裁判起訴確認(rèn)欠款金額為80多萬(wàn)元。債權(quán)人王申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院查封了登記在周名下的房屋。

由于財(cái)產(chǎn)被查封后不能繼續(xù)履行，根據(jù)法律規(guī)定，陸阿姨在起訴周房屋買賣合同糾紛時(shí)不能做出有利于陸阿姨的判決，陸阿姨只能到楊浦法院提出執(zhí)行異議。

陸阿姨的理由是:她與周簽訂的《動(dòng)遷房屋買賣合同》已按合同履行，首付款已付清，爭(zhēng)議房屋已實(shí)際入住，她承諾將余款6萬(wàn)元交法院執(zhí)行，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議及復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，故要求暫緩執(zhí)行爭(zhēng)議房屋。

對(duì)廉價(jià)的貪婪最終會(huì)導(dǎo)致“兩房?jī)韶?cái)空”

經(jīng)楊浦法院審查，認(rèn)為登記的房地產(chǎn)所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行房地產(chǎn)登記，有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以周的名義登記，并注明房屋的性質(zhì)，明確了限制交易的期限。陸阿姨明知與周簽訂的房屋買賣合同沒有公示效力，無(wú)法對(duì)抗生效債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行程序。因此，法院裁定駁回陸阿姨的執(zhí)行異議。

陸阿姨不服，針對(duì)案外人反對(duì)執(zhí)行提起訴訟。楊浦法院認(rèn)為，案外人主張人民法院執(zhí)行的房地產(chǎn)權(quán)屬，要求排除人民法院對(duì)該房地產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，必須符合四個(gè)條件:與該房地產(chǎn)的所有權(quán)人簽訂合法有效的書面買賣合同，合法占有該房地產(chǎn)，支付相應(yīng)的價(jià)款，因本人以外的原因未辦理過戶登記。

雖然在房屋被查封前，陸阿依已經(jīng)簽訂了買賣合同，支付了房款并實(shí)際占有了該房屋，但在被拆遷房屋買賣合同中，周在轉(zhuǎn)讓限制期滿時(shí)未配合辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的違約條款的內(nèi)容表明，陸阿依知道該糾紛房屋屬于拆遷安置房性質(zhì)， 并且也知道交易限制期的存在及相應(yīng)的交易風(fēng)險(xiǎn)，但他仍然向周購(gòu)買，并應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。 交易限制期內(nèi)，因爭(zhēng)議房屋被查封，房屋無(wú)法過戶，陸阿姨有自己的過錯(cuò)。她聲稱這不符合法定情況，應(yīng)予以支持，因此不能排除法院強(qiáng)制執(zhí)行房屋。楊浦法院決定駁回陸阿姨的訴訟請(qǐng)求。

陸阿姨不服，提起上訴。二審法院認(rèn)為原審判決合法、正當(dāng)，維持原審判決。

至此，陸阿姨如夢(mèng)初醒，但為時(shí)已晚。她對(duì)判決無(wú)法釋懷，于是法官向陸阿姨答疑解惑，建議陸阿姨起訴周，主張解除合同，并承擔(dān)違約責(zé)任。但是，陸阿姨知道，就算官司打贏了，錢能不能全部拿回來(lái)還是個(gè)未知數(shù)。

法官說(shuō):

購(gòu)買拆遷房屋要警惕“三重風(fēng)險(xiǎn)”

安置房?jī)r(jià)格雖低，但買賣安置房雙方風(fēng)險(xiǎn)都很大。對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，第一，存在共有人的風(fēng)險(xiǎn)。部分拆遷房出售時(shí)，房產(chǎn)證尚未辦妥。在買賣拆遷房屋的過程中，出賣人可能因家庭原因影響房屋處置權(quán)人。

第二，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。限售房期間簽訂的拆遷房屋買賣協(xié)議雖然有效，但轉(zhuǎn)讓時(shí)間仍受《上海市拆遷安置房管理辦法》約束。被拆遷戶的“兩證”發(fā)放時(shí)間難以確定，有三年的限制轉(zhuǎn)讓期。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓在轉(zhuǎn)讓限制期內(nèi)不能辦理。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，作為不動(dòng)產(chǎn)，權(quán)利人的判決一般以登記為準(zhǔn)。在過戶登記前，房屋始終以出賣人或開發(fā)商的名義登記，登記的房屋權(quán)利人可能會(huì)做出各種影響房屋過戶交易的行為，如房屋的再出售、抵押、或因訴訟被查封房屋等。

第三，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。即使沒有轉(zhuǎn)讓障礙，也可能是因?yàn)榉績(jī)r(jià)高，在達(dá)到交易轉(zhuǎn)讓條件時(shí)，賣方明確要求提高房?jī)r(jià)或直接拒絕履行合同，買方需要承擔(dān)訴訟、協(xié)商等額外費(fèi)用來(lái)彌補(bǔ)差額。對(duì)于賣方而言，一旦因合同原因?qū)е略V訟無(wú)法反復(fù)進(jìn)行，為了保護(hù)不守約方的利益，法院一般會(huì)考慮合同履行程度、賣方過錯(cuò)程度、買方實(shí)際損失等因素。，并判定賣方承擔(dān)更高數(shù)額的違約責(zé)任。