專家預(yù)測，鄭州解除“房屋認(rèn)定貸款”政策后，哈爾濱、長春、西安、合肥等城市將隨之而來。

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文| 《財經(jīng)》實習(xí)生龐敏記者王波

編輯|王波

“我也想做價格水平，但現(xiàn)在實際情況是價格高度，所以沒人看。

”3月4日，一位鄭州市中原區(qū)桐柏路的二手房房主對《財經(jīng)》記者無奈表示。

她手上有一套地理位置優(yōu)越、交通便利的精裝房待售，疫情之前，這套房子能賣到120萬元，但目前掛盤價85萬元都無人問津。所以，即便鄭州市的新政利好市場，她暫時也不想貿(mào)然漲價。

3月1日，河南省鄭州市政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》），《通知》共計19條，是一套促進(jìn)樓市回暖的組合拳。

19條中，對樓市影響最直接的一條政策是取消了“認(rèn)房認(rèn)貸”。

《通知》第十二條提出，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

2016年12月13日，為了調(diào)節(jié)一路上漲的房價，鄭州市出臺了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。即滿足有房和有房貸兩個條件之一，在購置第二套房時最低首付都為60%。

3月4日鄭州市泰宏建業(yè)國際城售樓部現(xiàn)場，圖/受訪者提供

《通知》頒布之后，在鄭州擁有一套住房但已經(jīng)結(jié)清房貸的家庭，再次購房時首付比例可由60%降為30%，并執(zhí)行首套房貸款利率。

今年2月，山東菏澤、江西贛州、重慶等城市就出臺過降首等政策，解綁樓市，但鄭州卻是今年以來，首個取消“認(rèn)房認(rèn)貸”的省會城市。

鄭州地處中原地帶，為我國九座國家中心城市之一（北京、天津、廣州、重慶、成都、武漢、鄭州、上海、西安）。

2021年，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，鄭州是中部地區(qū)，唯一上榜中國十大人口凈流入的城市。

為何眾多大城市中，擁有人口紅利的鄭州率先打出組合拳？禁令一解，將有大量苦于高首付置換需求的買家被釋放，鄭州的樓市是否會水漲船高？未來，還有哪些城市會跟進(jìn)？

看房人增多，房價穩(wěn)定

《通知》一出，鄭州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介和置業(yè)顧問的朋友圈開始熱鬧起來。他們會在大量解讀“十九”條利好的文章前，配上轉(zhuǎn)發(fā)語，“小陽春已到，你還在等什么？”

但《財經(jīng)》在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，鄭州市目前只有幾個打折力度較大的樓盤人頭攢動。其大多數(shù)新房和二手房市場，只是看房人增多，并沒有出現(xiàn)漲價或者市場情緒過度回暖現(xiàn)象。

一位安居客的經(jīng)紀(jì)人觀察了幾天市場行情后，告訴《財經(jīng)》記者，《通知》出臺后，鄭州的房價還未受到顯著影響。

鄭州高新區(qū)保利和光嶼湖售樓處工作人員也透露，這幾日保利內(nèi)部曾商議過價格調(diào)整，但考慮到目前鄭州樓市情況，暫時維持售樓處價格保持不變。

這和鄭州市管城區(qū)融創(chuàng)城售樓處工作人員反映的情況一致，“目前為止，并未接到調(diào)整樓盤價格的通知，在售樓盤保持原價?！?/p>

在二手房市場，多位房東苦于長期低價無人購買的市場態(tài)勢，也不考慮漲價。

去年4月，鄭州市二七區(qū)淮河路小區(qū)一位房主掛售二手房價格99萬元，在經(jīng)歷了疫情和洪水影響之后，他的掛售價格一路下跌至87萬元。他表示，雖然政府在拉動購房需求，但考慮到自己經(jīng)歷過有價無市的情況，在是否提價上會保持觀望。

而針對網(wǎng)上傳播的鄭州部分售樓中心購房者人聲鼎沸的視頻。多位置業(yè)顧問告訴《財經(jīng)》，基本都是特價房，這些房子打折力度很大。

如近日，鄭州市二七區(qū)泰宏建業(yè)國際城售樓部在做特價銷售，樓價直降3000。那么，即便在周五工作日，現(xiàn)場看房人也會把沙盤圍得水泄不通。

但《通知》下發(fā)后，市場并非亳無波瀾。

多位案場銷售人員和中介公司經(jīng)紀(jì)人表示，近日，前往售樓處看房的人逐漸增多，原本觀望的潛在買家也開始走進(jìn)售樓處看房。

當(dāng)然，也有購房者聞風(fēng)出手。一位貝殼找房的經(jīng)紀(jì)人談到，消息一出，他有客戶就馬上買了一套新房。

雖然市場反應(yīng)還不明顯，但多位專家認(rèn)為，《通知》的落實將在一定程度上緩解目前鄭州住房的供需矛盾。通過對購房需求方面提供支持性政策，激發(fā)其置業(yè)動力，長期增強(qiáng)城市人口吸引力。同時輔以利率和首付認(rèn)定等短期金融手段，能全范圍多幅度對鄭州樓市產(chǎn)生積極影響。

為何打出組合拳

為何在省會城市中，鄭州發(fā)出解綁“認(rèn)房認(rèn)貸”第一槍，并打出了組合拳？

在疫情、洪水、財政三重壓力下，鄭州市必須對房地產(chǎn)市場推出糾偏措施。

根據(jù)鄭州住建局的數(shù)據(jù)，進(jìn)入2018年7月后，鄭州房價達(dá)到全年最高點13719/平方米，下半年樓市進(jìn)入下行期后房價一路下降。2022年1月，鄭州新房成交均價為11551/平方米。較四年內(nèi)最高點，下降了16%。

樓市低迷直接導(dǎo)致財政收入吃緊。

2020年，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)據(jù)研究院的一份報告中指出，鄭州的土地財政依賴等級為“超高”【（土地財政依賴度=土地出讓金/一般公共預(yù)算收入*100%）】。（土地財政依賴度超高城市：溫州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武漢、西安、廣州、南京、佛山、鄭州）

貝殼研究院鄭州分院院長丁贊認(rèn)為，去年的暴雨災(zāi)情和新冠疫情的雙重打擊，造成鄭州整體經(jīng)濟(jì)下滑，加之長達(dá)四年的市場低迷狀態(tài)，作為一個房地產(chǎn)依賴嚴(yán)重的城市，鄭州不得不大刀闊斧地放松限購限貸政策以刺激房市發(fā)展。預(yù)計《通知》最終落地后，鄭州也將向樓市的春天走進(jìn)了一步。

“此次鄭州出臺的《通知》支持力度大、覆蓋面廣，支持主體覆蓋房企和消費者。整體來看，鄭州新政的出臺對于當(dāng)?shù)厥袌龆?，能有效提振市場信心，加快市場修?fù)?！必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂認(rèn)為。

還有哪些城市會跟進(jìn)？

廣東住房研究中心首席李宇嘉表示，鄭州是國家中心城市，也是住建部重點監(jiān)測的熱點城市，此次出臺政策，是政府紓困升級的標(biāo)志，樓市庫存太大、樓價下滑嚴(yán)重、前期棚改熱潮中的房子數(shù)量太多等原因造成鄭州樓市低迷，發(fā)布新政是在對鄭州樓市進(jìn)行糾偏。

目前，全國樓市調(diào)控正在從中低能級城市向中高能級城市過渡，從非限購城市到限購城市過渡，全國房地產(chǎn)市場整體也處于筑底的過程中。

在“房住不炒”“一城一策”背景下，鄭州取消“認(rèn)房認(rèn)貸”政策是結(jié)合目前鄭州的市場情況而定的。全國其他城市會出現(xiàn)跟進(jìn)鄭州，實施放松政策的可能性。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波直接指出了跟進(jìn)鄭州放松限購限貸政策的城市范圍。他預(yù)測，與鄭州住房市場供需情況相似的城市如哈爾濱、長春等都將在限購限貸方面進(jìn)行大比例放松。