最近最受歡迎的電視劇《安家》，豆瓣評分降到了6.1。

熱度高并不奇怪。主演是《女皇》孫儷，編劇66，題目是賣房——或者說上海的房子。

比如以“定居”的名義，定居對中國人來說有著神圣的意義?？梢哉f，房子是很多人一生的追求。

除了賣房，劉流近年來還加入了許多熱門話題:是否給媳婦在房書上加名字，為了買房度假而離婚，出身家庭的悲情一面，百年別墅的恩怨情仇...故事只是用雙重痛點戳觀眾。

高討論對應低分。很多人說“安家”的故事太假，房產(chǎn)中介脫離實際，全靠狗血的故事來吸引眼球。

那么上海的房產(chǎn)中介真的像孫儷嗎？真正的“狗血”是怎么灑出來的？外灘君邀請上海資深經(jīng)紀人Kess在看《安家》的時候聽聽她的感受。

01

為什么“安家”是假的？

我叫Kess，在上海做了6年中介。

我已經(jīng)趕上了《安家》的最新一集。孫儷筆下的方金思是一個非常能干、有時甚至不近人情的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。大家都說這個角色很煩。如果你讓我拋開那些個人生活的部分，只談工作，她其實是一個更真實的行業(yè)精英形象。

作為中介，簽單是第一要務。

另一個喜歡的中介公司經(jīng)理徐阿姨，善解人意，信佛，現(xiàn)實中基本不存在，尤其是老洋房生意。

上海別墅資源只有幾百套，能賣的房子更少。每套價格都挺高的，交易周期和手續(xù)比普通房子復雜多了。

如果老板是徐阿姨那樣的佛教徒，公司就很難生存?？梢哉f，上海的中介圈是不太可能有《安家》里景怡店這樣和諧的店了。

但精一店的情況可以說是上海中介市場的一大縮影。它有一個和房子一樣絕望的中介，有一個和朱珊珊一樣大的中介。它處理各種房子和客戶，包括幾億的老房子和普通房子。

在我看來，這是一部想通過一個店鋪展現(xiàn)行業(yè)內(nèi)不同典型形象的影視劇。但現(xiàn)實中，行業(yè)是有專業(yè)化的，一家店往往專注于目標范圍內(nèi)的一套房子。

賣豪宅的中介不太可能突然開始賣平房，賣平房的也不太可能突然開始賣老房子。

精益店

我的主業(yè)和《安家》里的差不多，比如《金芳》和《王自健》。一個是以老平房、高檔老公寓為主，一個是市區(qū)高檔住宅樓的銷售。房源基本覆蓋了所有有老房子的區(qū)域，還有新天地的南京西路板塊，外灘，浦東濱江區(qū)。

真正的房子，尤其是豪宅，不太可能會以幾倍于房子的美觀出售。

大部分房子被看一百遍很正常，高端物業(yè)可能1、2年都賣不出去。實際簽約過程往往充滿條件，龐大的資產(chǎn)、政策變化、家庭隱私、同行競爭都可能導致交易問題，所以一個負責任的房產(chǎn)中介的工作量和能力不亞于一個小資產(chǎn)項目管理公司。

但作為知情人，我同意方的說法，沒有賣不出去的房子。房子的交易取決于各種因素。如果每個要素都完成了，交易就不難了。

比如20年前，上海市中心煤炭和環(huán)衛(wèi)共用的使用權房，沒人買。但這幾年，很多人對這樣一套20萬元的平價房子感興趣。這和政策、時間等因素有關。

有的房子本身條件很差，但是有經(jīng)驗的中介給房東合理的調(diào)整建議，也有房子突然從無人看管變成擁擠的情況。

也有你裝修“跑道房”出售的情況，像房間像織錦。但業(yè)主的房子裝修肯定需要業(yè)主授權，具有法律效力，否則違法。房子經(jīng)過業(yè)主授權后裝修是合理的。

《安家》的老板黃專門買鬼屋避難，這是很多人忌諱的，但也有其獨特的市場。

上海郊區(qū)有個有名的殺人屋，是獨棟別墅，也是豪宅里的高端產(chǎn)品。但是，因為很多年前就有兇殺案，所以多次易手。據(jù)說幾個接手的業(yè)主家里都有問題。

我的大部分豪華客戶都有風水師的指點，有風水師說這別墅風水極差。后來這個房子空5、6年了，現(xiàn)在也不知道怎么回事了。我沒有聽到任何關于未來交易的信息。但我相信它遲早會有新主人，只是在等待時間和機會。

02

狗血故事？一份洗衣單！

其實《安家》里的狗血故事是我們中介要面對的最基本的情況，也是賣房過程中專業(yè)技術要求最高的部分。

舉個例子，菅直人的老板告訴他的愛人她是否買了房子。在過去的兩年里，這樣的案例很少。

我們稱之為“婚姻期間給未婚者買房”。

簡老板

背著另一半(或者在另一半違約的情況下)給未婚者買房，用的是夫妻共同擁有的財產(chǎn)，被告很容易上法庭。到時候不僅房子被收回，雙方都有很大的戰(zhàn)爭概率。大多數(shù)人不會選擇采取這一危險的舉措。

如果真的到了買房這一步，基本上就要“轉正”了。

所以很少有人給未婚人士買高端房產(chǎn)。一般都是租的，月租8-10萬不等。

因為幫老板給“小三”買房，房間好像被老板老婆扇了一巴掌

老房子是狗的血液。

2000年，老房子只有100萬套，大部分買家來自香港和臺灣省。后來市場需求上來了，外國人涌入，物價不斷上漲。

上海的老房子有三種，舊公寓，獨棟別墅，新房。

一棟新樓往往有七八戶甚至十幾戶，每戶都有自己的使用權。如果你買賣，你需要照顧所有的家庭。

可以說，每一筆舊房交易的背后，都有一段中介的血淚史。

每一筆舊房交易的背后，都是中介的血淚史

09年，我處理了一個典型案例。這是一棟3層的小屋，里面有4戶人家。

一樓住著一位老太太。二樓是單身老先生，是老太太的遠房侄子；三樓是一對中年夫婦，老太太也是侄子的親戚。另一個家庭出國了，把生意委托給了老太太。

這樣的老房子居住條件不好。三家人共用露臺，老人和中年夫婦共用二樓衛(wèi)生間。買了這樣的房子，一定要裝修好才能用。

交易過程中，最麻煩的是住在一樓的老太太，她的報價接近市場價的兩倍。為了給她打工，我們來回跑了一年多，最后買家讓步了。老太太得到的錢是那對中年夫婦的兩倍。

這個項目完成后，我在開心的同時也覺得有些不開心。沒有他，老太太為了拿到她想到的金額，主動給我提供“便利”，親自勸說那對中年夫婦按市場價賣了房子，卻拿到了兩倍的市場價。

站在中介的角度，我做了我該做的，最后幫中年夫妻多拿了幾十萬的房款。但是我去幫他們搬家的時候，和我爸媽年齡相仿的叔叔阿姨都拉著我的手感謝我，讓我愧疚了很久。

還有一次，我們公司遇到一個有現(xiàn)金流出問題的買家。是陜西南路附近的老公寓，價格1200萬左右。賣家家里很有錢，希望能找到有一定文化背景的買家，合適的話他能拿到一兩百萬的零頭。

當時一個有名的女的很有資格。

雙方一拍即合，但未能簽訂付款合同。結果合同推了幾個月，買家一直有借口不簽。當我們問是否遇到經(jīng)濟困難時，對方說:“1000萬不是問題。”

最后銷量下降，賣家不高興。

賣房，忌諱的是無視“買不起房的人”。剛出道的時候，哥哥給我講了一個教科書案例。

2000年初，他賣掉了松江別墅，當時松江一套豪華別墅才150萬。

一天，在下班的時候，一個中年男人開著一輛破舊的普桑來了，他帶著一輛拖車。進來直接問“別墅多少錢？”"整個金額有折扣嗎？"。

店里的人都不怎么關心這個人，他也不關心，就讓他哥給他留個別墅，第二天付錢。

哥哥說今天可以加班等他取錢。一個多小時后，那人真的開車回來了，打開后備箱，付了100萬現(xiàn)金。全店從當天8點開始數(shù)錢。

2000年，100萬現(xiàn)金帶來的震撼，讓師兄們用它來教育今天的新人:千萬不要小看任何一個戴著撮指的人。

03

在上海買賣房子的時候你要注意這些

《安家》里的故事只是中介工作面臨的最基本的問題，像老房子一樣考驗人性的事件層出不窮。

如果你打算在上海買房或賣房，我有這些建議給你。

首先要找一個靠譜的中介，因為房地產(chǎn)涉及的資金量比較大，建議提前咨詢專業(yè)法人。一般可以打電話給交易中心(政府也有專門的公益法律援助)做好準備。

可靠的中介:一是在店里，要看中介公司的證照是否齊全，最好拍照并做好記錄；第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須有從業(yè)資格。

合同是最關鍵的部分?，F(xiàn)在的房產(chǎn)交易基本都是交易中心的網(wǎng)簽合同，比以前正式多了，但是要注意合同的這些部分。

1.買房或賣房前，最好去房地產(chǎn)交易中心了解一下限購、稅費等現(xiàn)行政策。

交易中心有專門的咨詢窗口，讓你了解交易過程中的關鍵步驟。

2.千萬不要隨便簽字。

沒有仔細閱讀或理解合同，不要簽署任何文件。確定對關鍵細節(jié)沒有異議，適當?shù)臅r候和信任的親朋好友核對。簽訂的合同具有法律效力。你不能食言！

千萬不要相信“這個合同是隨便簽的，不算數(shù)”這種話。

尤其是房主年紀大或者缺乏社會經(jīng)驗，容易被騙，損害當事人的利益。

我身邊有個例子。70歲的老人被中介和買家騙了，晚上10點到家哄你簽合同。結果房子以低于市場價80萬的價格賣出。

3.一切和錢有關的事情都要小心。

所有與付款和收款有關的條款都必須看清楚，如付款方式(付款比例、全額或抵押、收款人和賬號等。)，付款期限(提前安排資金計劃)，反復確認合同。

4.自己把握時間。

所有時間點預留幾天彈性空，并考慮工作日、節(jié)假日等因素(銀行及相關政府部門節(jié)假日不辦理業(yè)務)，避免不必要的違約損失。

5.牢牢抓住證書

每次付款，你都需要要求付款人拿到收據(jù)證明和賬單的所有文字文件。不管是誰收集的，都必須有收據(jù)憑證。

一般不要輕易給出證書原件，要在復印件上寫明用途。

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