網(wǎng)友“貓貓營”在華強(qiáng)北格林網(wǎng)苑買了一套房，但沒想到在入戶問題上陷入混亂。該套房被國土規(guī)劃委員會認(rèn)定為住宅，但被送出，所以產(chǎn)權(quán)登記證上只有“單身公寓”二字，沒有“住宅”二字，拒絕落戶。

深圳新聞網(wǎng)7月11日訊房子是住宅還是非住宅是個難題。由于人們生活中的關(guān)鍵問題，如定居點(diǎn)、學(xué)位房的識別和兒童的學(xué)校教育，特別有必要界定房屋的性質(zhì)。

日前在深圳新聞網(wǎng)深圳論壇上發(fā)帖的網(wǎng)友“貓貓營”稱，在華強(qiáng)北格林網(wǎng)苑買了一套房，但沒想到在入戶問題上陷入混亂。該套房被國土規(guī)劃委員會認(rèn)定為住宅，但被送出，所以產(chǎn)權(quán)登記證上只有“單身公寓”二字，沒有“住宅”二字，拒絕落戶。

列舉五個業(yè)主認(rèn)為所購房產(chǎn)為“住宅”的理由

“因?yàn)樯婕暗牟块T太多，普通人真的不可能解決多部門協(xié)調(diào)的問題?！焙笤谔又性敿?xì)說明，他名下的格林網(wǎng)苑房產(chǎn)證是“單身公寓”，在購買該房產(chǎn)時就房產(chǎn)性質(zhì)咨詢國土局時，得到明確回答，屬于“住宅”，實(shí)行“限購、限貸、占配額”政策。

如果只是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)登記證上沒有“住所”二字而拒絕落戶，海報上說他看不懂。為此，他查看了相關(guān)資料，列舉了5個理由，證明自己買的房子是住宅，應(yīng)該可以落戶。

他說，根據(jù)《中華人民共和國城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條，土地使用權(quán)出讓的最長期限按以下用途確定，住宅用地的土地使用權(quán)出讓最長期限為70年，其他土地為50年以下。格林網(wǎng)苑產(chǎn)權(quán)70年。

其次，格林網(wǎng)苑是限購、限貸、公積金可貸、占有購房對象的房產(chǎn)，在房產(chǎn)稅賬單上明確標(biāo)注為“住宅”。

第三個原因是他在買房的時候咨詢了國土局，得到了一個明確的答案，就是格林網(wǎng)苑是住宅。

另外，格林網(wǎng)苑是教育局認(rèn)定的具有學(xué)位資格的物業(yè)，只有住宅物業(yè)被認(rèn)定具有學(xué)位資格。而且綠網(wǎng)園歷史上從未有過度數(shù)和結(jié)算的爭議。

用戶發(fā)帖頁面截圖

民政部門只看房產(chǎn)證上有沒有“住宅”二字，業(yè)主拒收

然而，“貓貓營”在落戶時被明確拒絕。公安局戶籍管理處的答復(fù)是，公安系統(tǒng)不具備認(rèn)定房產(chǎn)性質(zhì)的能力，只能通過房產(chǎn)證上是否有“住所”二字來判斷。同時為了簡化操作，除了房產(chǎn)證之外的其他材料都忽略了。

國土資源委員會房產(chǎn)登記部門在回復(fù)業(yè)主時再次明確表示，格林網(wǎng)花園是“住宅”，房產(chǎn)證上說“單身公寓”是歷史遺留問題，房產(chǎn)證上不可能加“住宅”二字。

海報的主要吸引力在于:

1.確定格林網(wǎng)苑的居住性質(zhì)。既然是歷史遺留問題導(dǎo)致房產(chǎn)證中房產(chǎn)表述不規(guī)范，請督促國土局重新規(guī)范房產(chǎn)證中房產(chǎn)屬性的表述，或者制定明確的分類標(biāo)準(zhǔn)，徹底解決表述不規(guī)范導(dǎo)致的政府部門和社會各階層認(rèn)識混亂，造成不必要的社會矛盾，從而影響政府各部門的公信力和形象。

2.立即恢復(fù)格林網(wǎng)園業(yè)主的合法權(quán)益。格林網(wǎng)苑業(yè)主已按照國家和深圳當(dāng)?shù)刭彿空呒跋嚓P(guān)規(guī)定合法購買商品房。請保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

有網(wǎng)友認(rèn)為，“很簡單，這是改變原有土地的性質(zhì)，不支付地價。公寓是工業(yè)用地。想通了就知道為什么不給戶口了?！?/p>

還有人建議海報賣了格林網(wǎng)苑，再買一套有住宅物業(yè)的房子，問題就解決了。

網(wǎng)友“貓貓營”在華強(qiáng)北格林網(wǎng)苑買了一套房，但沒想到在入戶問題上陷入混亂。該套房被國土規(guī)劃委員會認(rèn)定為住宅，但被送出，所以產(chǎn)權(quán)登記證上只有“單身公寓”二字，沒有“住宅”二字，拒絕落戶。

買房前請檢查一下房子的性質(zhì)

本期張玲的陳述中，我們邀請深圳市律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會主任、廣東卓健律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人楊林向您說明，在房屋產(chǎn)權(quán)鑒定出現(xiàn)困境的情況下，業(yè)主應(yīng)該怎么做。

記者:網(wǎng)友提到的案例是例子嗎？如果有，如何從法律層面解釋這個問題。如果沒有，兩個職能部門的回應(yīng)和處理意見是否合法合規(guī)？

楊林律師告訴記者，日常生活中常見的小戶型住宅有:住宅、商務(wù)公寓、單身公寓、單身宿舍等。那么問題來了，單身公寓的產(chǎn)權(quán)人能否按照深圳戶籍的相關(guān)規(guī)定順利落戶？

“目前，由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地和房地產(chǎn)管理的歷史問題，單身公寓的真實(shí)需求顯然不是個案。所以在本案中，從法律層面解釋這個問題的核心在于對單身公寓性質(zhì)的界定，即單身公寓是否屬于住宅?！?/p>

海報中提到該房屋土地使用權(quán)為70年，稅務(wù)核定也是住宅稅，所以限購政策適用，所以海報決定他購買的房屋應(yīng)為住宅。

楊律師表示，不妨先看看相關(guān)法律的具體規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最長期限按以下目的確定:

居住用地70年；五十年的工業(yè)用地；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。

他分析說，按照這個規(guī)定，在土地的性質(zhì)和用途沒有改變的情況下，出讓土地的土地使用權(quán)年限是對該土地上所建房屋性質(zhì)的參考標(biāo)準(zhǔn)。

《房地產(chǎn)登記暫行條例》第八條規(guī)定，房地產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載下列事項(xiàng):

房地產(chǎn)的位置、邊界、界址空、面積、用途等自然條件；

房地產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限和權(quán)利變動的權(quán)屬狀況；

涉及房地產(chǎn)權(quán)利限制和提示的事項(xiàng)；

其他相關(guān)事項(xiàng)。因此，房地產(chǎn)登記部門一般會在房地產(chǎn)登記部門出具的房地產(chǎn)許可證或不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證上載明以下事項(xiàng):權(quán)利人、土地、行政區(qū)域、土地位置、使用年限)、建筑物及其附著物、竣工日期、登記價格)、其他權(quán)利匯總及補(bǔ)充說明。

楊律師指出，在“土地用途”和“建筑物用途”兩欄中，不難發(fā)現(xiàn)登記是否屬于“住宅”。因此，根據(jù)《房地產(chǎn)登記暫行條例》，我們可以通過查看房產(chǎn)證或房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)證來確定房屋的性質(zhì)和用途。

參與海報結(jié)算的主要政府職能部門是規(guī)劃國土資源委員會和公安局?！暗?，就當(dāng)事人的陳述而言，他們沒有看到這兩個職能部門的相關(guān)文件依據(jù)、書面意見或處理意見，因此仍然無法準(zhǔn)確判斷這兩個職能部門的回應(yīng)和處理意見是否合法合規(guī)?！睏盍致蓭熣f。

網(wǎng)友“貓貓營”在華強(qiáng)北格林網(wǎng)苑買了一套房，但沒想到在入戶問題上陷入混亂。該套房被國土規(guī)劃委員會認(rèn)定為住宅，但被送出，所以產(chǎn)權(quán)登記證上只有“單身公寓”二字，沒有“住宅”二字，拒絕落戶。

記者:請律師結(jié)合此案給海報一個可操作的解決方案？購房者可以提起行政訴訟，以行政不作為起訴政府職能部門嗎？

楊林律師提出以下兩個方案作為參考:

建議相關(guān)當(dāng)事人可以要求土地委員會確認(rèn)涉案公寓的性質(zhì)和用途，然后憑確認(rèn)文件向公安局申請解決；

土地規(guī)劃委員會不出具書面確認(rèn)的，可以申請信息公開并要求書面答復(fù)，然后根據(jù)答復(fù)意見向公安局申請解決。

根據(jù)《房地產(chǎn)登記暫行條例》第二十五條，國土資源、公安、民政、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)登記相關(guān)信息的交流與共享。因此，要求公安局主動依法行政，并向規(guī)劃國土資源委員會發(fā)出詢問函，要求其確認(rèn)單身公寓的性質(zhì)和用途，然后根據(jù)回復(fù)確認(rèn)函做出判斷。符合結(jié)算相關(guān)規(guī)定的，可以立即結(jié)算。

如果以上兩種方案都不可行，不能解決和解問題，當(dāng)事人也認(rèn)為有關(guān)部門不履行職責(zé)、做錯了事，或者認(rèn)為其決定違法，當(dāng)事人可以依法提起行政訴訟，起訴有關(guān)部門不作為或者確認(rèn)其違法，重新采取行政行為，“但要看有關(guān)部門作出什么行政行為，才能作出決定”。

楊律師提醒，當(dāng)事人提起行政訴訟，需要有明確的被告、具體的訴訟請求和承擔(dān)基本的舉證責(zé)任。

記者:購房者在買房前如何判斷自己的房子能否落戶？

楊林律師在接受記者采訪時說:“這個案子值得我們考慮。購房者如何在買房前判斷自己的房子能否落戶深圳，避免以后的麻煩？”

首先，購房者需要明確深圳對結(jié)算條件的規(guī)定。

根據(jù)《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市戶籍遷移若干規(guī)定的通知》深府【2016】59號文第六條規(guī)定，“本規(guī)定所稱的住宅社會保障搬遷，是指參加深圳市社會養(yǎng)老保險并在深圳。有一定年限合法住宅產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理戶籍?！?/p>

在《關(guān)于印發(fā)深圳市房屋入點(diǎn)辦法的通知》(深府發(fā)〔2017〕1號)附件中，指標(biāo)項(xiàng)目中自有住房的實(shí)施要求如下:“深圳市合法擁有的房屋是指經(jīng)深圳市登記確認(rèn)的住宅物業(yè)，包括商品房和非商品房”。

根據(jù)這兩份文件，入戶的房屋類型和用途必須是住宅。

其次，買房前可以和相關(guān)部門核對，確認(rèn)房子是否為住宅，通過房子的預(yù)售記錄，購買新房可以明確房子的性質(zhì)和用途；買二手房的話可以看賣家的房產(chǎn)證說清楚。

再次，詢問公安部門擬購買的房產(chǎn)是否屬于結(jié)算所需的住宅房產(chǎn)，是否基于房屋本身有其他要求或限制，再購買房產(chǎn)。

楊律師告訴記者，如果涉及到是否是學(xué)位房的認(rèn)定，可以咨詢教育主管部門?！坝捎谏钲趹艨诮Y(jié)算政策也可能發(fā)生變化，買家需要及時了解政府相關(guān)部門的規(guī)定和信息，以便做出正確判斷，規(guī)避風(fēng)險?！?/p>

楊琳律師

楊林律師畢業(yè)于武漢大學(xué)，廣東卓建律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人，卓建所業(yè)務(wù)指導(dǎo)委員會主任、房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律事務(wù)部部長，朱元法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人，深圳市律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會主任，深圳仲裁委員會調(diào)解員，惠州仲裁委員會仲裁員，深圳市人大房地產(chǎn)領(lǐng)域立法專家，深圳房地產(chǎn)領(lǐng)域優(yōu)秀專業(yè)律師。

他投身房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目法律服務(wù)領(lǐng)域18年，處理過1000多起訴訟和仲裁案件，起草、審查和簽發(fā)過數(shù)千萬字的合同、專項(xiàng)文件和法律意見書，主辦或參與過100多起項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目并購、城市更新等案件，為數(shù)十家房地產(chǎn)和建筑企業(yè)擔(dān)任常年或?qū)ｍ?xiàng)法律顧問，熟悉房地產(chǎn)和建設(shè)項(xiàng)目的法律實(shí)務(wù)。