“成交太快了，太快了!”

5月5日是“五一”小長假最后一天，北京市西城區(qū)金融街某龍頭中介機構(gòu)經(jīng)紀人李吉(化名)在向詢價客戶推送成交報告時寫了這么一句話。

李吉所指的，是被北京不少家長稱為“宇宙中心小學”的宏廟小學對口小區(qū)豐匯園。3年前，北京一位家長曾花1200萬元買下了這里一套39平方米的地下室，每平米單價超30萬元，轟動一時。

而在今年5月4日到5日中午這36小時內(nèi)，豐匯園已經(jīng)成交了3套千萬元級老破小學區(qū)房，最高單價超過25萬元/平方米。小長假這幾天，宏廟小學學區(qū)每天的房屋成交量在8-10套。

學區(qū)房的行情像最近的天氣一樣火爆，這也跟4月30日北京西城區(qū)教委發(fā)布的一則新規(guī)有關：

從今年7月31日起，北京西城區(qū)也要實施多校劃片了。在此之前，西城是北京最后一個未實行多校劃片的優(yōu)質(zhì)教育資源區(qū)域。

政策規(guī)定，自2020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內(nèi)入學。也就是說，如果在7月31日之前在西城買房落戶，還有機會上對口的名校。這令一大批焦慮的家長在“五一”期間奔向了西城各個重點小學學區(qū)附近的房屋中介。

據(jù)《北京日報》，從5月6日起，北京適齡兒童將開始采集小學入學信息。今年“幼升小”，除近幾年一直明確的過道房、車庫房、空掛戶等均不得作為入學條件外，城六區(qū)更是通過明確“六年一學位”，實施“多校劃片”等措施，為“學區(qū)房”降溫。

“是否可上宏廟?”

由于算是距離宏廟小學最近的學區(qū)房，傳說中豐匯園的天價成交紀錄比比皆是。

據(jù)《經(jīng)濟觀察報》，3年前，北京通州曾有一位家長以1200萬元買下了這里一處39平方米的房子，成交價超過30萬元/平方米。重點是，這只是一個陰暗的地下室。

關于這次成交，還有一個在經(jīng)紀人口中廣為流傳的故事。2017年2月下旬，一位買家正準備以1000萬元買走豐匯園這套39平方米的房子，但5小時后被另一位買家以1200萬元拿下。

從公開資料看，這所小學始建于清代，幾經(jīng)更名后，于1958年改為宏廟小學。作為北京的市級重點，宏廟小學直升北師大實驗中學的比例達80%。

5月4日中午，每日經(jīng)濟新聞記者向李吉咨詢了豐匯園一套總價1020萬元、39平方米的一室一廳(單價26.09萬元/平方米)。對方表示，自4月30日西城區(qū)將實行多校劃片入學政策發(fā)布后，每天的咨詢和帶看數(shù)量大大增加?！罢泌s上‘五一’小長假，這幾天宏廟小學對口的房子每天成交量基本在8～10套?！?/p>

他還向記者推薦了豐匯園小區(qū)另一套50平方米、1120萬元(單價22.27萬元/平方米)的兩室一廳。“這套性價比更高一些，可以考慮盡快將戶口遷入西城區(qū)，目前的政策是7月31日前落戶均有效。也就是說，可上宏廟小學”。

但就在李吉推薦后還不到1個小時，這兩套目前還對口“宇宙中心小學”的房子已經(jīng)全部成交，價格分別是1010萬元和1078萬元，較掛牌價略有下降。但據(jù)此計算，兩套房子的單價也達到了25.9萬元/平方米和21.56萬元/平方米。記者留意到，前一套房子的賣家還背著400萬元左右抵押貸款，需要買家首付款解抵押。

照此看，很多人一年不吃不喝，也不一定買得起豐匯園的1平方米角落，李吉自己也感嘆“太瘋狂了”。據(jù)他透露，自己會邀請客戶過來看房，但有些客戶只一個電話來詢問“是否可上宏廟”，或者只看了一次房便決定下單，“最高貸款額是186萬元?！?/p>

5月4日到5日中午36小時內(nèi)，與李吉手中這兩套房一起成交的，還有豐匯園另一套48平方米的房子，總價1028萬元，單價21.42萬元/平方米，以及同為金融街西斜街片區(qū)的兩套房子，單價均在20萬元/平方米以上，其中亦不乏公房。

這里的公房，指的是在開發(fā)建房時給職工的社會福利，是國家免費劃撥給單位使用的，劃撥地的住房每交易一次都需要上繳土地出讓金，在土地使用權上面沒有明確約定使用權期限(公房的土地性質(zhì)屬于劃撥)。

目前，北京的公房多為1980年代的房產(chǎn)，交易過程中極易引發(fā)糾紛。也正因此，在記者詢問一套單價超25萬元的13平方米的西單小學學區(qū)房時，經(jīng)紀人直接就表示“已經(jīng)辦完了土地證，房屋隨時可交易”。

業(yè)主掛出多套房源急于出手

作為全國教育資源最集中的城市，北京的學區(qū)房從來不缺驚心動魄的案例，尤其是在義務教育資源頂級的西城。

《中國教育報》曾公布過一組數(shù)據(jù)顯示，2015年北京大概有16萬名兒童進行了小學入學信息采集。其中，京籍學生大概10萬名，非京籍大概6萬名，但東城、西城和海淀三個區(qū)口碑最好的25所小學，只能接收大概5000名學生。

2016年3月，一條題為《46萬一平，誰買走了北京天價學區(qū)房》的文章瞬間引燃大眾情緒。這篇文章開頭的第一句便是“11.4平米，530萬。每平米46萬的單價創(chuàng)下了近期學區(qū)房單價紀錄”。盡管這篇文章最后被央視曝光為虛假信息，但房屋所在的西城區(qū)文昌胡同，依舊是天價學區(qū)房的主兒，只因其對口北京市第二實驗小學。

央視當時的報道指出，文昌胡同2013~2015年3月期間成交了4套學區(qū)房，面積分別是8.1平方米、14.59平方米(2套)和10.9平方米，3套的建筑年代是1980年，1套1990年。但這4套房的單價最高達27.34萬元/平方米，最低的也有21.25萬元/平方米。

事實上，據(jù)每日經(jīng)濟新聞記者了解，西城區(qū)的學區(qū)房4年間已經(jīng)經(jīng)歷過一次暴漲。

以金融街片區(qū)內(nèi)的京畿道小區(qū)40平方米一居室為例，鏈家在2013年10月的成交價格是280萬元，單價約7.6萬元/平方米;2014年12月的成交價格是335萬元，單價漲到了約8.6萬元/平方米。此后價格一路飆升，2015年7月，單價達到了11.5萬元/平方米;2016年8月，成交總價超580萬元，單價達14.9萬元/平方米。到了2018年9月，鏈家成交的該戶型最高總價達到了765萬元，單價超過20萬元/平方米。

就在2019年7月初，西城區(qū)德勝片區(qū)還成交了一套僅12.2平方米的老破小，成交價高達360萬元，單價逼近30萬元/平方米。

北京的學區(qū)房流傳著一條鄙視鏈，頂端是西城區(qū)德勝片區(qū)——西城區(qū)金融街片區(qū)——海淀區(qū)萬柳、中關村、上地——東城和平里。如今西城也要開始實施多校劃片，買天價房也不一定能上理想的學校，雖然會打壓一部分優(yōu)質(zhì)學區(qū)的房價，但入學機會均攤也可能會讓一些學區(qū)原本較差的房子賣出高價。

不過多位中介向記者表示，除2017年“3?17新政”期間價格有過較大波動后，目前包括西城在內(nèi)的學區(qū)房房價相對平穩(wěn)，用李吉的話說是“較本次‘4?30政策’前有微漲”。

但即便如此，依然擋不住那些想要趕在此時入手的焦慮的家長。

對很多家庭來說，買學區(qū)房“讓孩子贏在起跑線”是傾盡了所有，但學區(qū)房不代表一切，很多故事的結(jié)局都是——孩子沒考上清北，但房子轉(zhuǎn)手賺了好幾百萬。

有經(jīng)紀人向記者透露：“這位業(yè)主(上述西單小學學區(qū)房業(yè)主)手中還有多套學區(qū)房，這幾天都刷新了信息，希望可以早點賣掉。”