特大城市是我國(guó)城市體系中的重要部分，隨著人口向大城市的集聚，特大城市快速發(fā)展壯大。

那么當(dāng)前特大城市房?jī)r(jià)水平如何？

第一財(cái)經(jīng)記者梳理了中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)上10個(gè)特大城市的平均單價(jià)數(shù)據(jù)，當(dāng)前，10個(gè)城市的平均單價(jià)都超過(guò)了1萬(wàn)元/平方米，有4個(gè)城市單價(jià)超過(guò)了2萬(wàn)元/平方米，其中杭州、南京都超過(guò)了3萬(wàn)元/平方米。沈陽(yáng)在10個(gè)城市中價(jià)格最低。

需要說(shuō)明的是，特大城市是指城區(qū)人口500萬(wàn)以上1000萬(wàn)以下的城市。城區(qū)是指“市轄區(qū)和不設(shè)區(qū)的市，區(qū)、市政府駐地的實(shí)際建設(shè)連接到的居民委員會(huì)所轄區(qū)域和其他區(qū)域”。城區(qū)人口規(guī)模要小于市域總?cè)丝谝?guī)模，也小于市轄區(qū)人口規(guī)模，市轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)村地帶并不納入城區(qū)人口的統(tǒng)計(jì)。

根據(jù)住建部此前不久公布的《2019年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，東莞、武漢、成都、杭州、南京、鄭州、西安、濟(jì)南、沈陽(yáng)和青島這10個(gè)城市的城區(qū)人口處于500萬(wàn)到1000萬(wàn)之間，屬于特大城市。相比上年，特大城市增加了1個(gè)，即濟(jì)南。

這10個(gè)城市中，5個(gè)來(lái)自東部沿海地區(qū)，4個(gè)來(lái)自中西部，1個(gè)來(lái)自東北。從南北方分布來(lái)看，南方和北方各有5個(gè)。

杭州、南京領(lǐng)銜

10個(gè)特大城市中，杭州的平均單價(jià)最高，達(dá)到了每平方米33808元。不過(guò)，如果放到全國(guó)所有城市來(lái)看的話，杭州僅位列第7，不僅遠(yuǎn)低于深圳等一線城市，也比二線城市廈門(mén)低不少。

杭州所在的浙江是第四經(jīng)濟(jì)大省，也是我國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)，人均可支配收入水平僅次于京滬兩大直轄市。杭州作為強(qiáng)省會(huì)，杭州集中了全省最好的資金、技術(shù)、人才等要素。在五個(gè)擁有計(jì)劃單列市的省份中，杭州無(wú)論是GDP還是資金存量、財(cái)政收入、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等重要指標(biāo)，都占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)總量、科研資源集中度還是輻射帶動(dòng)能力等方面，杭州都是浙江首屈一指的。另外杭州的數(shù)字經(jīng)濟(jì)在大數(shù)據(jù)方面走在全國(guó)前列，引領(lǐng)潮流。

在資金方面，2020年末，杭州全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額54246億元，增長(zhǎng)19.8%，資金總量?jī)H次于北上深廣四個(gè)一線城市，且與第四名的廣州差距在不斷縮小。資金增速在前十名城市中，僅次于深圳。

同時(shí)，近年來(lái)，杭州致力于打造“數(shù)字經(jīng)濟(jì)第一城”。在數(shù)字經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，杭州經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，人才加快流入。2015~2018年，杭州人口增量分別是12.6萬(wàn)、17萬(wàn)、28萬(wàn)、33.8萬(wàn)人，逐漸追上廣深。2019年，杭州常住人口從2018年的980.6萬(wàn)人增長(zhǎng)到1036萬(wàn)人，增量達(dá)55.4萬(wàn)人，年度增量首次超過(guò)深圳和廣州，位居全國(guó)第一。

2020年，杭州對(duì)優(yōu)秀人才的吸引力持續(xù)增大。2020年，杭州市2020年新引進(jìn)35歲以下大學(xué)生43.6萬(wàn)人，人才凈流入率持續(xù)保持全國(guó)第一。

在土地市場(chǎng)，杭州曾經(jīng)連續(xù)多年賣(mài)地收入位居全國(guó)首位。2020年，杭州土地出讓金雖然不再位列榜首，但也達(dá)到了2574億元，位居第二。這是杭州連續(xù)第4年賣(mài)地收入超過(guò)2000億元。

杭州之后，長(zhǎng)三角的另外一個(gè)特大城市南京，平均單價(jià)達(dá)到了每平方米33556元，與杭州幾乎的差距很小。

作為第二經(jīng)濟(jì)大省江蘇的省會(huì)，南京近年來(lái)經(jīng)濟(jì)首位度不斷提升。2020年南京實(shí)現(xiàn)GDP14817.95億元，經(jīng)濟(jì)總量繼2016年首次進(jìn)入全國(guó)GDP萬(wàn)億元俱樂(lè)部城市后，又首次躋身全國(guó)十強(qiáng)之列。2020年，南京凈增高新技術(shù)企業(yè)超1800家、總數(shù)突破6500家。

3個(gè)特大城市跌回一年前

杭州、南京之外，東莞和青島處于2萬(wàn)元梯隊(duì)，其中，東莞以每平方米24288元位居特大城市第三位。

東莞近幾年的房?jī)r(jià)漲幅較大，跟近年來(lái)當(dāng)?shù)馗咝庐a(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、承接旁邊一線城市深圳購(gòu)買(mǎi)力外溢有關(guān)。“十三五”時(shí)期，東莞高企從2028家提高至6412家，增長(zhǎng)6.5倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)45.4%，高企數(shù)量位居全國(guó)地級(jí)市第二位。來(lái)自深圳的產(chǎn)業(yè)、資金、人才等要素外溢之下，東莞經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐不斷加快。

青島以每平方米22137億元位居第四。青島之后，其他6個(gè)城市平均單價(jià)均在1萬(wàn)~2萬(wàn)元之間，其中武漢以每平方米19340元位居中西部第一位。

沈陽(yáng)和鄭州的平均單價(jià)均低于每平方米1.5萬(wàn)元。其中東北唯一的特大城市沈陽(yáng)，目前單價(jià)為每平方米12245元。

從近一年房?jī)r(jià)的變化來(lái)看，10個(gè)特大城市的走勢(shì)出現(xiàn)明顯的區(qū)域分化，在長(zhǎng)三角、珠三角等地上漲的同時(shí)，北方的河南、山東的中心城市面臨著下行的壓力，有3個(gè)特大城市房?jī)r(jià)跌回一年前。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2020年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，2020年12月，濟(jì)南二手房同比下降了2.8%，青島下降了2.1%，鄭州下降了3.6%。

這種分化，與近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口流動(dòng)有關(guān)，也跟經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、地形地貌、土地供應(yīng)有關(guān)。近年來(lái)，長(zhǎng)三角、珠三角等發(fā)達(dá)地區(qū)近年來(lái)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分突出，人口流入較快，尤其是年輕人才，購(gòu)房動(dòng)力也更充足，因此東南沿海樓市整體熱度更高。

在土地供應(yīng)方面，鄭州、濟(jì)南等城市的供應(yīng)都比較大。以鄭州為例，數(shù)據(jù)顯示，2018年和2019年鄭州住宅商品房銷(xiāo)售面積都超過(guò)了3000萬(wàn)平方米。在供過(guò)于求的情況下，鄭州也成為2020年房?jī)r(jià)下跌幅度最大的省會(huì)城市。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波預(yù)計(jì)，2021年南熱北冷的走勢(shì)會(huì)有所緩解，樓市熱度會(huì)逐漸恢復(fù)理性。北方部分城市，如山東青島、濟(jì)南等地，在2021年有可能迎來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇。