“我原來(lái)看中了豐臺(tái)科技園的新房子。本來(lái)想換房子改善一下，結(jié)果把現(xiàn)在的房子掛了，賣了兩三個(gè)月。不是我賣的。只有兩三個(gè)買家來(lái)看過(guò)?！卑?，京方子的粉絲，終于放棄了換房的想法。

這可能是去年很多二手房業(yè)主心情的真實(shí)寫照，降價(jià)賣房成了常態(tài)。那么2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎樣的呢？今天的文章就具體分析一下。

房地產(chǎn)最重要的兩個(gè)數(shù)據(jù)是“量”和“價(jià)”。

事實(shí)上，去年北京總共售出了21萬(wàn)套新房和二手房，這是自2017年監(jiān)管以來(lái)的最高水平。當(dāng)然，與之前2015年和2016年30多萬(wàn)套的數(shù)據(jù)相比，成交量下降了一半。

北京二手房和新房年成交趨勢(shì)

盡管如此，二手房成交量還是下降了5.5%，每年的網(wǎng)上簽約量只有14.5萬(wàn)套左右。這與新房尤其是限制競(jìng)爭(zhēng)房的增加以及誘人的價(jià)格有關(guān)，這分流了大量對(duì)二手房的需求。去年二手房交易比例下降了8個(gè)百分點(diǎn)。

而且在調(diào)控后的三年里，北京二手房成交量處于15萬(wàn)套左右的低水平，比2016年幾乎“減半”。

另一個(gè)數(shù)據(jù)是“價(jià)格”。殼牌研究院的數(shù)據(jù)顯示，整體來(lái)看，去年二手房?jī)r(jià)格持平，全年二手房平均成交價(jià)格為60762元/平。

但從各區(qū)來(lái)看，13個(gè)區(qū)的平均成交價(jià)普遍下跌，僅西城區(qū)和東城區(qū)同比上漲，漲幅分別為3.9%和1.2%。

降幅最大的是周邊城區(qū)，如門頭溝、亦莊等，降幅超過(guò)5.5%。

2019年北京各城區(qū)二手房平均成交價(jià)格及同比

此時(shí)此刻，可能有人會(huì)說(shuō)我們其實(shí)并沒(méi)有這種感覺(jué)，覺(jué)得今年至少下降了10%。

一方面這是去年對(duì)比的數(shù)據(jù)，不是2017年調(diào)控前的數(shù)據(jù)。

另一方面，我們通?？吹降氖嵌址康膾炫苾r(jià)格。統(tǒng)計(jì)顯示，去年12月，北京二手房業(yè)主的平均上市價(jià)格比2017年4月的歷史峰值下降了20%。

而且在二手房銷售中，業(yè)主的報(bào)價(jià)也會(huì)有所調(diào)整。在目前的下降趨勢(shì)下，一些房主會(huì)根據(jù)反饋不斷降低報(bào)價(jià)，以更快地出售房屋。2019年下半年，降價(jià)次數(shù)占比高達(dá)90%，也就是說(shuō)90%的房主調(diào)價(jià)都是降價(jià)，只有10%是漲價(jià)。

當(dāng)然，一方面是市場(chǎng)低迷，另一方面也是購(gòu)房者的冷漠。

買家觀望的情況持續(xù)蔓延，使得賣房更加困難。去年12月，北京二手房交易周期達(dá)到121天，也就是房主賣房用了4個(gè)月，比2018年同期多了一個(gè)多月。

北京鏈家二手房買賣雙方交易周期(天數(shù))趨勢(shì)

去年樓市就是這樣，大家更關(guān)心今年會(huì)發(fā)生什么。

決定房?jī)r(jià)最重要的因素之一是供求關(guān)系。

從去年開(kāi)始，北京鏈家二手房銷量持續(xù)增長(zhǎng)，去化學(xué)周期普遍持續(xù)拉長(zhǎng)，年末達(dá)到18.5個(gè)月。也就是說(shuō)，全市售出的二手房需要18.5個(gè)月才能售完。

北京鏈家二手房銷量及去化學(xué)周期趨勢(shì)

有新房子。截至12月底，該市新房庫(kù)存已攀升至10萬(wàn)套，去化學(xué)周期不得不長(zhǎng)達(dá)20個(gè)月。

所以一方面是大量供應(yīng)，一方面是觀望需求。在這種情況下，房?jī)r(jià)上漲是沒(méi)有依據(jù)的。

同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)保持力度，不會(huì)輕易放松。所以房?jī)r(jià)更難漲。

該所首席分析師表示，今年北京二手房市場(chǎng)將延續(xù)2018年以來(lái)的低位穩(wěn)定趨勢(shì)，二手房年成交量仍穩(wěn)定在15萬(wàn)套左右，價(jià)格波動(dòng)在5%以內(nèi)。

本文來(lái)源:方靜詞

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