7月19日、17日，廣州市公布《加快廣州市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展工作方案》，將出臺(tái)16項(xiàng)措施，全面推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?！?6租”有很多亮點(diǎn)。對(duì)于市民來(lái)說(shuō)，租房者的子女可以就近就讀，進(jìn)一步落實(shí)同等的租房和購(gòu)房權(quán)。由此產(chǎn)生的學(xué)位房租金變化值得關(guān)注。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，值得探討的是“3.30新政”后的公寓市場(chǎng)是否會(huì)有機(jī)會(huì)，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)如何走，如何建立現(xiàn)代租賃市場(chǎng)。就城市發(fā)展而言，租賃市場(chǎng)更加規(guī)范，結(jié)合以往的定居、公租房等政策，廣州對(duì)人才的吸引力將進(jìn)一步增強(qiáng)。

同時(shí)，“16地契”的實(shí)施也會(huì)帶來(lái)一些新的問(wèn)題和困難，后續(xù)還會(huì)有很多調(diào)整。然而，業(yè)界對(duì)“16地契”的未來(lái)發(fā)展持樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為它從另一個(gè)角度滿足了市民對(duì)“置業(yè)”的需求。

"新政策將改變?nèi)藗冑?gòu)房需求的方向。"

“16租約”最注重租房者的孩子可以就近上學(xué)的規(guī)定。建議「合資格租戶的子女應(yīng)享有就近入學(xué)等公共服務(wù)的權(quán)利，以保障同等的租購(gòu)權(quán)利」。

從去年開(kāi)始，廣州出臺(tái)了“申請(qǐng)廣東省居住證來(lái)廣州一年的，可以為子女入學(xué)申請(qǐng)積分”的政策，但現(xiàn)在出臺(tái)的新政策更明確地強(qiáng)調(diào)了租房和購(gòu)房權(quán)。

政策中強(qiáng)調(diào)的“符合條件”的前提條件是什么？

《方案》明確規(guī)定需要滿足以下條件:對(duì)本市戶籍適齡兒童少年、綠卡持有者子女等借款學(xué)生的政策照顧；來(lái)廣州的子女，符合本市及所在區(qū)整體入學(xué)學(xué)位安排要求，在本市無(wú)自有住房，且以監(jiān)護(hù)人租房所在地為唯一居住地，且房屋租賃合同已登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政部門(mén)安排就讀義務(wù)教育學(xué)校。

但具體實(shí)施細(xì)則仍需政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行詳細(xì)解釋?zhuān)鐝V州市教育局、區(qū)教育局等。

廣州鏈家研究院院長(zhǎng)周峰表示，廣州名校的錄取指標(biāo)是“僧多粥少”，越秀等老城區(qū)的教育資源已經(jīng)比較緊缺，不太可能從一開(kāi)始就統(tǒng)一全市實(shí)行“租購(gòu)平等權(quán)”。最有可能的方法是劃分地區(qū)。目前，今年的招生目標(biāo)已經(jīng)完成，所以將實(shí)施到明年。無(wú)論如何，租房和購(gòu)房的權(quán)利給了房客的孩子上名校的機(jī)會(huì)。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃桃表示:“新政策將改變?nèi)藗儗?duì)住房的需求方向?！?。不買(mǎi)房，可以租房就近上學(xué)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，只需要一個(gè)學(xué)位房的買(mǎi)家會(huì)更少。但租賃市場(chǎng)回報(bào)率低，投資者對(duì)學(xué)位房租賃市場(chǎng)的熱情有限。所以，學(xué)位房的租金總趨勢(shì)會(huì)上升，但需要一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。

然而，廣州世界銀行首席技術(shù)官李振偉表示，學(xué)位房最根本的問(wèn)題在于教育資源的短缺或失衡，相關(guān)政策只是暫時(shí)的解決辦法，但根本原因仍然需要政府加大教育資源的投入，提供更多的優(yōu)質(zhì)教育。

商品房的春天來(lái)了嗎？

銷(xiāo)售市場(chǎng)可能不會(huì)好轉(zhuǎn)，租賃市場(chǎng)正在迎來(lái)一位新的“特許女性”

《租賃第十六條》的另一個(gè)亮點(diǎn)是，允許商業(yè)建筑按規(guī)定改造為租賃房屋，調(diào)整后的水、電、氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

廣州今年出臺(tái)的“3·30新政”要求全面禁止“商業(yè)換房、住宅”，最小分割單元不低于300平方米；一手商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目只能賣(mài)給法人，禁止個(gè)人購(gòu)買(mǎi)，再轉(zhuǎn)讓只能賣(mài)給法人；新政實(shí)施前購(gòu)買(mǎi)的商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目可以轉(zhuǎn)讓給個(gè)人，但個(gè)人需要取得兩年的房產(chǎn)證才能再次轉(zhuǎn)讓。

今天的新政顯然帶有“3.30新政”的“套住”成分。雖然也要求改造后的出租屋不得出售，但業(yè)內(nèi)的理解是:最起碼由于“3.30新政”的影響，凍結(jié)期待售的“商住”項(xiàng)目可以通過(guò)改造成出租屋來(lái)“拯救”，開(kāi)發(fā)商可以從賣(mài)方“改造”

但業(yè)內(nèi)很多人認(rèn)為，《建議》中的表述符合以往中央和省的文件精神，即只針對(duì)企業(yè)，商業(yè)水、電、氣價(jià)格改為民用進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；它不涉及個(gè)人手中的商業(yè)財(cái)產(chǎn)、買(mǎi)賣(mài)和轉(zhuǎn)讓、土地性質(zhì)和年限的改變。所以對(duì)商品房項(xiàng)目的銷(xiāo)售沒(méi)有太大的好處。

對(duì)此，黃桃表示贊同。這就給了商品房一條出路，但是改造后的出租屋賣(mài)不出去，而且土地的性質(zhì)和年限也沒(méi)變，對(duì)商品房項(xiàng)目的銷(xiāo)售影響不大。

房地產(chǎn)分析師劉哮波認(rèn)為這是“商品房等”允許改造成出租屋，還有空房間供進(jìn)一步想象。在此之前，大城市一直在整頓“由工業(yè)向住宅轉(zhuǎn)變”，即控制工業(yè)用房向出租屋的轉(zhuǎn)變。未來(lái)會(huì)有政策調(diào)整嗎？我們可以拭目以待。

同時(shí)“調(diào)整后的水、電、氣價(jià)格按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”，效益很大，會(huì)降低生活成本。

“因?yàn)椤唐贩俊膬r(jià)格遠(yuǎn)低于住宅，所以租金回報(bào)率會(huì)更高。在這一政策的刺激下，“商品房”的底價(jià)地位將發(fā)生很大變化?！繓|’這個(gè)職業(yè)也會(huì)成長(zhǎng)和發(fā)展?！眲⑾ㄕJ(rèn)為。

不過(guò)，周峰表示，房改后的“商住兩用”項(xiàng)目也難以吸引白領(lǐng)和其他人群大量居住?！懊黠@的問(wèn)題是，新公寓產(chǎn)品大多分布在郊區(qū)，交通和商業(yè)設(shè)施沒(méi)有同步更新?！?/p>

相比之下，隨著近年來(lái)獵德等“城中村”改造項(xiàng)目的實(shí)施，“城中村”改變了過(guò)去的骯臟形象，中心區(qū)的“城中村”成為許多城市白領(lǐng)的首選居住地。新政策將通過(guò)發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)，進(jìn)一步規(guī)范“城中村”租賃業(yè)務(wù)。

黃桃認(rèn)為，成立廣州市房屋租賃發(fā)展投資有限公司，由政府主導(dǎo)現(xiàn)代租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展是一個(gè)很好的嘗試。因?yàn)槠髽I(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)必須盈利，目前租金回報(bào)率只有2%左右，政府發(fā)展出租屋是為了改變傳統(tǒng)的“居者有其屋”的觀念，保證租金的穩(wěn)定。此外，租賃行業(yè)屬于資產(chǎn)密集型運(yùn)營(yíng)模式，中小企業(yè)業(yè)務(wù)承載能力有限，需要政府引導(dǎo)。

多渠道解決“住房困難”增強(qiáng)廣州人才吸引力

公積金租金提現(xiàn)金額有所增加，租賃住房稅收優(yōu)惠，租金不能隨便提高...“16份租約”對(duì)私人業(yè)主和租戶都有很大的“減負(fù)”好處。此外，《租賃法》第16條還首次提出了租戶可以幸福生活，在很多微觀層面上也考慮了租戶的利益，比如需要加強(qiáng)對(duì)租賃房屋的家具和家居裝修的環(huán)境安全和燃?xì)庀腊踩谋O(jiān)管。

周峰表示,“16個(gè)租賃”的大方向受到業(yè)界青睞。特別是對(duì)于廣州這樣的中心城市來(lái)說(shuō)，發(fā)展租賃市場(chǎng)，建立“購(gòu)租并舉”的長(zhǎng)效機(jī)制尤為重要，這將有助于在廣州工作的市民感到安全，增強(qiáng)廣州對(duì)人才的吸引力。

這一次，“16租賃”增加了住房公積金的提取金額。隨后，廣州市住房公積金管理中心進(jìn)一步加大了住房公積金對(duì)改善職工生活條件的支持力度，并下發(fā)了《關(guān)于加大住房公積金對(duì)改善職工生活條件支持力度的通知》，明確了廣州市現(xiàn)有住宅的業(yè)主，如果出資為住宅修建電梯，可以申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金。

“16租”降低了租房成本。在經(jīng)濟(jì)適用房方面，本月發(fā)布的《廣州市外來(lái)務(wù)工人員申請(qǐng)租賃市級(jí)公共租賃住房實(shí)施細(xì)則》取消了外來(lái)務(wù)工人員家庭申請(qǐng)公共租賃住房的收入和資產(chǎn)限制，將在廣東省繳納社保的創(chuàng)業(yè)者和從業(yè)人員納入保障范圍。此外，世界技能大賽和全國(guó)、省、市技能大賽的獲勝者也列入優(yōu)先分配點(diǎn)。

18日，廣州推出5860套無(wú)房新就業(yè)人員公租房，對(duì)新就業(yè)大學(xué)生來(lái)說(shuō)是一大實(shí)惠。

此外，從本月開(kāi)始，廣州開(kāi)始進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)七類(lèi)人“無(wú)房入戶”政策的落實(shí)，特別要求承辦單位不得附加條件或拒絕辦理。

廣州正在通過(guò)各種渠道解決市民的“住房問(wèn)題”，這將吸引更多的人在廣州生活和工作。