隨著養(yǎng)老矛盾日益突出，養(yǎng)老行業(yè)越來(lái)越受到重視，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也逐漸從無(wú)到有，從少到多。民間資本建立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也成為潛在投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。巨大的市場(chǎng)潛力本來(lái)應(yīng)該是民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)蓬勃發(fā)展的好機(jī)會(huì)，高昂的運(yùn)營(yíng)成本已經(jīng)成為制約民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的障礙之一。

目前很多地方的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位利用率很低，這是由機(jī)構(gòu)的地域差距、管理水平高、硬件設(shè)施的檔次等多方面原因造成的。運(yùn)營(yíng)成本是民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的必要條件。本文試圖從沈陽(yáng)的實(shí)際情況出發(fā)，對(duì)民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行分析(僅供參考)。

一、私立養(yǎng)老院的建設(shè)成本

1.出租和改造養(yǎng)老院

一般來(lái)說(shuō)，私人療養(yǎng)院的建設(shè)有兩種方式:租房重建和購(gòu)買土地新建。部分出租改建的敬老院，利用學(xué)校搬遷后留下的廢棄辦公樓、工廠、教室，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單改造后投入運(yùn)營(yíng)。另一部分是租新房裝修。由于面積有限，這些養(yǎng)老院大多很小。產(chǎn)權(quán)制約養(yǎng)老院發(fā)展。

租金高增加了養(yǎng)老院的運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)，租賃年限也影響了改造項(xiàng)目的有效實(shí)施?？紤]到自身利益和對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的預(yù)期，出租屋往往不愿意簽訂長(zhǎng)期合同，很少超過(guò)十年。因此，如果房屋裝修和設(shè)備購(gòu)置的投資過(guò)大，很難在較短的租賃期內(nèi)收回成本。

以大東區(qū)的一家養(yǎng)老院為例，2009年成立的一家養(yǎng)老院占地4500平方米，床位304張。養(yǎng)老院是租來(lái)的廢棄校舍，合同期十年，年租金67萬(wàn)。當(dāng)時(shí)單裝修改造成本就高達(dá)6億元，預(yù)計(jì)租賃期內(nèi)可以收回成本。

2.購(gòu)買土地，建造一個(gè)新的療養(yǎng)院

自建養(yǎng)老院相對(duì)于出租養(yǎng)老院更穩(wěn)定，但投入成本相對(duì)較高，這是民營(yíng)養(yǎng)老院經(jīng)營(yíng)困難的主要原因。隨著土地和建設(shè)成本的逐年增加，新養(yǎng)老院的投資也在不斷增加。

作者以沈陽(yáng)市二環(huán)路外5畝土地為例，計(jì)算了新建養(yǎng)老院的費(fèi)用。

土地成本:150萬(wàn)元×5畝= 750萬(wàn)元

如果有100張床，按規(guī)定每張床20平米，建筑面積2000平米。按照目前每平方米2600元的市場(chǎng)價(jià)格，建筑成本為520萬(wàn)元。所以前期總投資1270萬(wàn)元，平均每床成本12.7萬(wàn)元；

如果有200張床位，建筑面積4000平方米，建設(shè)成本1040萬(wàn)元，即總投資1790萬(wàn)元，平均每張床位成本8.95萬(wàn)元；

如果有300張床位，建筑面積6000平方米，建設(shè)成本1560萬(wàn)元，即總投資2310萬(wàn)元，平均每張床位成本7.7萬(wàn)元；

如果有400張床位，建筑面積8000平方米，建設(shè)成本2080萬(wàn)元，即總投資2830萬(wàn)元，平均每張床位成本7.07萬(wàn)元。

如果在二環(huán)路新建養(yǎng)老院，同樣5畝地的成本會(huì)增加到1500多萬(wàn)。所以按100張床位建設(shè)，平均費(fèi)用20.2萬(wàn)元；200張床位平均費(fèi)用12.7萬(wàn)元；300張床位平均費(fèi)用15.3萬(wàn)元；400張床平均17.9萬(wàn)元。

從以上分析可以看出，二環(huán)外新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)成本最低，規(guī)模400張床位，建筑面積約8000平方米；但如果二環(huán)新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有300個(gè)床位，6000平米左右的建筑面積成本最低。

二、民營(yíng)養(yǎng)老院運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)分析

同時(shí)，根據(jù)筆者對(duì)大東區(qū)19家養(yǎng)老院運(yùn)營(yíng)情況的調(diào)查，運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)如下:

所用房屋為自購(gòu)，2002年購(gòu)買價(jià)格為85萬(wàn)元。

生活費(fèi):每人每月400元，每年4800元。

護(hù)工工資:護(hù)工按入住人數(shù)/10聘用。每個(gè)護(hù)工月薪1800元，年薪21600元。

如果入住率為Q，則有

年利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-生活費(fèi)-護(hù)士工資-固定成本= 1567×12Q-4800 Q-Q/6×21600-360000(老年公寓固定成本)

設(shè)年利潤(rùn)=0，得到Q=34(人)

可見(jiàn)，養(yǎng)老院人數(shù)在34人的情況下，可以保持不盈利不虧損的狀態(tài)。養(yǎng)老院人數(shù)少于34人就虧本，多于34人就盈利。通過(guò)入住率指標(biāo)，可以更好的解讀盈虧分界點(diǎn)。

入住率=住院人數(shù)÷養(yǎng)老院床位總數(shù)

養(yǎng)老院保本入住率為34 ÷ 60 = 56.66%，即入住率超過(guò)56.66%時(shí)，養(yǎng)老院可以盈利。

根據(jù)大東區(qū)19家民營(yíng)養(yǎng)老院的業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)，入住率達(dá)到60%左右，都可以實(shí)現(xiàn)盈利。

第三，運(yùn)營(yíng)成本高，很可能在很多方面造成隱患