日月如梭天天天，寒來暑往年年年。

今年樓市難難難，博士又來侃侃侃。

冰河融化，大地回春，春暖花開，又到了狗熊撒歡的季節(jié)。今年偉哥真不想寫這個(gè)話題了，畢竟其實(shí)大部分人都看過了前幾年的預(yù)測(cè)與現(xiàn)實(shí)。已經(jīng)知道了，丁博士的樓市預(yù)測(cè)和“德云社”相聲大會(huì)一樣，雖然從來不靠譜，但畢竟表達(dá)了一種對(duì)“美好生活”的期許。

今年丁博士把全國(guó)樓市上漲8%成交16萬億，預(yù)測(cè)成了下跌10%13萬億，再說別的預(yù)測(cè)對(duì)錯(cuò)就有點(diǎn)搞笑了。關(guān)鍵是自己居然說自己對(duì)了8個(gè)半。連海南都算對(duì)了，這有點(diǎn)出乎意料。

真實(shí)情況如何？所有有關(guān)于投資的預(yù)測(cè)全部錯(cuò)誤！

一個(gè)人如果太胖了，認(rèn)真看書看起來都像在點(diǎn)菜。一個(gè)人如果預(yù)測(cè)連續(xù)不靠譜，再預(yù)測(cè)就變成了鬧劇。別人都當(dāng)成反向指標(biāo)看。

中國(guó)哪里有真經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其實(shí)都是心理按摩師。又稱發(fā)財(cái)大保健技師。房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)也是一樣。

2011年12月：丁祖昱談房地產(chǎn)行業(yè)，黃金十年已終結(jié) 理性十年即將到來。

今天在上海某個(gè)會(huì)場(chǎng)里，這一波被忽悠了10年的人又來了，聽預(yù)測(cè)的人一共兩撥：一波是以為被排行榜逼著去的，另外一波人想通過一直不靠譜的預(yù)測(cè)反向操作。

如果在過去10年按照丁博士的預(yù)測(cè)做反向操作，恭喜你，發(fā)財(cái)了！

不論是2019年的預(yù)測(cè)，還是過去歷史上的預(yù)測(cè)，具體到投資方面的預(yù)測(cè)，市場(chǎng)宗成交、海南，租賃，拿地上，都錯(cuò)的離譜！

良藥苦口，達(dá)者甘之。

《成長(zhǎng)的力量》里說：

“批評(píng)，是潛意識(shí)里對(duì)愛的表達(dá)?！?/p>

贊美不代表喜歡，批評(píng)也不代表厭惡。

相反，敢對(duì)你說真話的，往往才是最在乎你的人。

社會(huì)有一股奇怪的逆流現(xiàn)象：

謊言不需要多大的代價(jià)，而說真話卻需要極高的成本。

因?yàn)樘鹧悦壅Z能給人營(yíng)造一種十全十美的假象，而赤裸裸的真相有時(shí)卻讓人難以接受。

已故的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩繆爾森曾經(jīng)開玩笑說，“我們經(jīng)濟(jì)學(xué)家們，對(duì)過去發(fā)生的五次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，預(yù)測(cè)準(zhǔn)了九次”，這也是經(jīng)濟(jì)學(xué)家無奈的自嘲了。

去年偉哥這一天寫的文章背后有條留言值得今天再翻出來看看，大部分人其實(shí)都曉得預(yù)測(cè)是不是不靠譜，榜單是不是要錢的。所以這就是個(gè)趴體。誰也沒認(rèn)真，偉哥也不應(yīng)該認(rèn)真。

因?yàn)槭菉蕵反笈矿w，再加上無數(shù)群里的朋友圈們說偉哥今年不寫就是被收買了。為了保護(hù)丁博士聲譽(yù)，只能瞎聊幾句：

嚴(yán)格來說，丁博士在2019年1月份預(yù)測(cè)2019年的10條內(nèi)容，比以前的預(yù)測(cè)靠譜多了，少了定量多了定性預(yù)測(cè)。最經(jīng)典的一條：房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石。這句話非?？孔V，就導(dǎo)致了這一條預(yù)測(cè)永遠(yuǎn)立于不敗之地！這就好像魯迅講過的段子：

誒。偉哥是不想再寫了，因?yàn)闆]什么新意！

第一部分：無懼打臉的博士樓市預(yù)測(cè)史！

當(dāng)然，如果都是上文這種預(yù)測(cè)，估計(jì)觀眾會(huì)瘋掉，所以丁博士在2019年1月份的預(yù)測(cè)里，習(xí)慣性的又開始翻車了！

實(shí)際情況是什么？

統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)：2019年1-1月全國(guó)商品房銷售額139006億元，增長(zhǎng)7.3%，增速持平。

2018年數(shù)據(jù)，商品房銷售面積171654萬平方米，商品房銷售額149973億元。按照11月的比例，2019年全年銷售面積大約17.5億平米，16.09萬億！

預(yù)測(cè)錯(cuò)誤其實(shí)不是大事，人們總是喜歡預(yù)測(cè)未來。其實(shí)想預(yù)測(cè)準(zhǔn)確非常簡(jiǎn)單，多說幾句房地產(chǎn)是壓艙石，永遠(yuǎn)正確！

在投資領(lǐng)域，許多股民、購(gòu)房者更是愿意預(yù)測(cè)未來，人們總是對(duì)其寄予厚望，并把投資成敗歸咎于預(yù)測(cè)的正確與否。

每年年末一見面，第一句話常常就是：“怎樣看后市？”各家機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、券商營(yíng)業(yè)部也常常在做預(yù)測(cè)；報(bào)紙、電視、投資報(bào)告會(huì)，大多也會(huì)做預(yù)測(cè)。但是即便是一些一度預(yù)測(cè)成功的業(yè)內(nèi)專家，也無法完美地解讀未來。未來常常出人意料。對(duì)此，巴菲特說：事實(shí)上，人的貪欲、恐懼和愚蠢是可以預(yù)測(cè)的，但它的后果確實(shí)是不堪設(shè)想的。

比如簡(jiǎn)單回顧一下丁博士這幾年的預(yù)測(cè)：

丁博士2018年的預(yù)測(cè)：

第二部分：無懼打臉的博士樓市預(yù)測(cè)史！

從歷史數(shù)據(jù)看，所有涉及定量預(yù)測(cè)的，丁博士都錯(cuò)了，做到這一點(diǎn)很不容易。其實(shí)最大的問題是，丁博士明顯是看空一派，當(dāng)然原因很簡(jiǎn)單，作為服務(wù)代理機(jī)構(gòu)，看跌、把跌這個(gè)預(yù)期傳遞給開發(fā)商，沒有任何壞處，打擊開發(fā)商的價(jià)格預(yù)期非常重要！

如何提高準(zhǔn)確率？其實(shí)非常簡(jiǎn)單：

1：要定性不要定量，比如今年初丁博士預(yù)測(cè)的，房地產(chǎn)是壓艙石，這要預(yù)測(cè)？這在中國(guó)起碼可以預(yù)測(cè)前后30年。而且肯定錯(cuò)不了！

2：不要說具體年份，數(shù)據(jù)要夸張，但驗(yàn)證難度要大，千萬不能傻傻的預(yù)測(cè)2019年銷售額13萬億，這要是對(duì)了，市場(chǎng)跌了10%，這太慘了。但錯(cuò)的概率太大了。比如有樓市大仙預(yù)測(cè)北京房?jī)r(jià)80萬一平米，這種預(yù)測(cè)萬年準(zhǔn)確，未來遲早會(huì)有一天北京房?jī)r(jià)能賣幾十萬一平米。

3：少用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)推導(dǎo)結(jié)論，多想想“穩(wěn)”！

中國(guó)房地產(chǎn)短期看什么，中期看什么，長(zhǎng)期看什么？這導(dǎo)致很多人數(shù)據(jù)依賴癥，數(shù)據(jù)的確可以回顧，但預(yù)測(cè)很難用數(shù)據(jù)推導(dǎo)。因?yàn)橹袊?guó)的數(shù)據(jù)黑洞的確非常明顯。

這種情況下，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)，短期看政策，中期看政策，長(zhǎng)期看政策。

這就簡(jiǎn)單多了，政策要的是什么？穩(wěn)！

4：全國(guó)樓市預(yù)測(cè)一個(gè)漲或者跌，已經(jīng)早就沒有意義！

全國(guó)市場(chǎng)分化，不僅僅是一二三四線不用級(jí)別城市分化，甚至同類型城市之間也明顯分化。比如北京上海與深圳的分化。

第三部分：房地產(chǎn)企業(yè)的“排行榜”+千億鐐銬！

預(yù)測(cè)打臉其實(shí)不重要，眾所周知，“算命大會(huì)”其實(shí)就是一個(gè)趴體，服務(wù)的客戶和部分媒體年底了，聚會(huì)一次。這就要聊到了預(yù)測(cè)算命背后的生意了。2019年樓市10大鬧劇里有的房企暴漲10倍榜單：

另外，對(duì)于千億房企來說，資本市場(chǎng)持續(xù)所謂流水簽約量，再過幾年全國(guó)房地產(chǎn)銷售額很可能不夠前幾十名賣的了。

排行榜的問題已經(jīng)老生常談，今天不聊。

基本上里面這2年排行榜突然出現(xiàn)爆發(fā)上漲的企業(yè)，很可能都坐在了會(huì)場(chǎng)里。

第四部分：聊聊有意義的內(nèi)容！

按說這些大佬都是專業(yè)人士，進(jìn)行預(yù)測(cè)的時(shí)候，也都是言之鑿鑿有理有據(jù)的，為啥就會(huì)預(yù)測(cè)一直失敗呢？

丁博士的算命大會(huì)，跟古人祭祀還有個(gè)相同點(diǎn)，就是儀式感十足。下面我們就來領(lǐng)略一下算命大會(huì)的流程。

開場(chǎng)，一般都會(huì)請(qǐng)一個(gè)大法師來鎮(zhèn)鎮(zhèn)場(chǎng)子。這個(gè)法師抬頭一定要響、格局要高，最好來自官方機(jī)構(gòu)，比如政協(xié)常委、社科院之類的。他的預(yù)測(cè)可以不必當(dāng)真，核心觀點(diǎn)可以忽略，但他能不能時(shí)不時(shí)透露一下海里的八卦，這點(diǎn)很重要！這是他的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

聰明的大法師心知肚明，言語中不經(jīng)意的提起城鎮(zhèn)化、提起改革開放、提起建筑的美和丑！大法師把現(xiàn)場(chǎng)氣氛烘托好，先知就要出場(chǎng)了。

今天丁博士的狀態(tài)不好，說的讓人昏昏欲睡：

數(shù)據(jù)部分明顯的有很多錯(cuò)誤：

北京地價(jià)同比變動(dòng)0%，事實(shí)上北京的地價(jià)明顯下調(diào)了。北京房?jī)r(jià)同比漲0%，事實(shí)也是跌了不少。

渠道占比一半之類的數(shù)據(jù)，明顯失真。按照2019年16萬億計(jì)算，渠道遠(yuǎn)遠(yuǎn)到不了8萬億。

1000多個(gè)城市布局也是錯(cuò)誤數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2018年末，城市個(gè)數(shù)達(dá)到672個(gè)，其中，地級(jí)以上城市297個(gè)，縣級(jí)市375個(gè)；

丁博士說的人口銳減是趨勢(shì)，但數(shù)據(jù)也明顯的錯(cuò)誤的，中國(guó)出生人口2017年是1723萬人、2018年是1523萬人。2019年從各方的數(shù)據(jù)綜合起來推測(cè)，一些人口專家給出的預(yù)測(cè)是在1300萬左右。

2020年丁祖昱博士的預(yù)測(cè)毫無意義：

1：預(yù)測(cè)全部感性判斷，再也沒有市場(chǎng)漲跌的預(yù)測(cè)了！

2：大魚吃大魚，什么是大魚？深圳不會(huì)漲，什么叫不會(huì)漲？政府限價(jià)的數(shù)據(jù)有什么意義？

3：又一次見到了丁博士說市場(chǎng)見頂，見頂是指同比下調(diào)？

4：拿地不急？全年都是窗口期？