5月10日，北京某房產(chǎn)中介處于關(guān)店?duì)顟B(tài)。隨著樓市趨冷，許多中介開(kāi)始關(guān)閉北京的一些門店。照片由VCG提供

據(jù)新華社報(bào)道，自今年推出“317”新政以來(lái)，近幾天嚴(yán)格禁止工業(yè)項(xiàng)目改住宅，北京兩個(gè)月內(nèi)密集出臺(tái)10多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策。日前，記者走訪發(fā)現(xiàn)，隨著調(diào)控力度的不斷加大，政策積累效應(yīng)正在顯現(xiàn):部分地區(qū)二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始松動(dòng)，全市整體成交量明顯下降，買家預(yù)期逐漸調(diào)整，部分中介受政策影響甚至關(guān)閉部分門店，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)后期市場(chǎng)將進(jìn)一步降溫。

“兩個(gè)月只賣一套房”

“門是空的?！痹诒本┠隙h(huán)外的一家房產(chǎn)中介店門前，一位孫瀟中介用這四個(gè)字來(lái)形容現(xiàn)在的市場(chǎng)情況。兩個(gè)月前，孫瀟每天從早上9點(diǎn)工作到晚上10點(diǎn)，帶客戶看房、簽合同、跑步，每天接近50個(gè)電話，給電瓶車充電兩次?！斑@一輪監(jiān)管太可怕了。這兩個(gè)月只賣了一套房，現(xiàn)在大部分時(shí)間都坐在店里?！睂O瀟說(shuō)。

鏈家地產(chǎn)提供的一組數(shù)據(jù)可以反映北京二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀:2017年4月，北京二手房平均成交價(jià)格環(huán)比下降2.05%，為2015年11月以來(lái)首次出現(xiàn)大幅下跌。4月份，鏈家售出3145臺(tái)，不到3月份銷量的四分之一。

同時(shí)，交易價(jià)格也出現(xiàn)了不同程度的松動(dòng)。根據(jù)葉巍我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)，4月份北京二手房平均上市價(jià)格為每平方米63741元，比3月份下降了6%。從各區(qū)掛牌價(jià)格逐月漲跌來(lái)看，北京大部分地區(qū)二手房平均掛牌價(jià)格在4月份有所下降，其中平谷、延慶、順義降幅最大，分別為10.81%、8.08%和7.75%。

"最近周圍的房子更便宜，也更有選擇性."在南三環(huán)劉家窯橋附近做中介的李鑫告訴記者，經(jīng)過(guò)這一輪調(diào)控，周邊中介的中介費(fèi)也可以按單打折，在房?jī)r(jià)暴漲階段幾乎不可能。

樓市的變化對(duì)中介的影響很大，一些中介紛紛開(kāi)始關(guān)店，優(yōu)化資源配置。記者走訪了二手房交易火爆的朝陽(yáng)北苑地區(qū)，發(fā)現(xiàn)原來(lái)的10家連鎖店已經(jīng)整合成5家左右；在朝陽(yáng)區(qū)東五環(huán)外的商住項(xiàng)目北京像素社區(qū)外，沿街幾家中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)鎖門，部分門店貼出了停業(yè)通知。

家政下降了40%。買家不急著拍

受訪者指出，2016年“930”新政后，北京二手住宅網(wǎng)數(shù)量開(kāi)始逐漸下降，并持續(xù)下降。雖然今年3月大漲翻番，但在及時(shí)調(diào)控下，市場(chǎng)又回到下行通道。

記者發(fā)現(xiàn)，受“317”新政、“多校抄寫員”、貸款利率上升等因素影響，不少買家進(jìn)入觀望期，并不急于出手。但一些大社區(qū)的賣家開(kāi)始“抱團(tuán)”，組織微信群互相告知不要降低掛牌價(jià)格，從而在某個(gè)區(qū)域形成“多空對(duì)抗”。

根據(jù)連鎖數(shù)據(jù)，2017年4月，北京二手房數(shù)量為19.6萬(wàn)套，比上個(gè)月大幅下降40%以上。一位中介告訴記者，隨著客戶觀望情緒的加劇，與手表交易的比例也有所下降，平均每100次用手表賣出不到兩單。

“買房是為了住，不是為了倒退。家里人還是建議一步到位買一套三居室?！比ツ陝倧拇髮W(xué)畢業(yè)的齊宏，長(zhǎng)期以來(lái)一直關(guān)注二手房市場(chǎng)。他發(fā)現(xiàn)調(diào)控前后他關(guān)注的房子都有一定的議價(jià)空?！暗任业搅宋业男睦韮r(jià)位，我會(huì)再咨詢的。房子數(shù)量也逐漸增多?！?/p>

然而，在采訪中，一些業(yè)主不愿意接受調(diào)控政策影響下的“幾十萬(wàn)損失”。住在奧林匹克體育中心附近的一個(gè)大型住宅區(qū)的業(yè)主張遠(yuǎn)告訴記者，為了不讓中介降價(jià)，她和十幾個(gè)住宅區(qū)的業(yè)主成立了一個(gè)微信群，告訴大家不要降價(jià)，“堅(jiān)決回應(yīng)”。“上個(gè)月，一個(gè)房主換了房子，急著要用錢。他把房子賣了30萬(wàn)，被算計(jì)了很久。我們其余的賣家不得不保持緊張?！睆堖h(yuǎn)說(shuō)。

但小部分業(yè)主“抱團(tuán)熱身”并沒(méi)有改變目前沒(méi)有市場(chǎng)的現(xiàn)狀。根據(jù)葉巍我愛(ài)我家市場(chǎng)研究所的數(shù)據(jù)，2017年4月，通過(guò)北京我愛(ài)我家注冊(cè)的新增買賣房屋數(shù)量比3月增加了27.2%，新增買賣客戶數(shù)量比3月減少了32.6%。數(shù)據(jù)顯示，愿意賣房的賣家數(shù)量明顯增加，而咨詢買房、打算買二手房的客戶數(shù)量明顯減少。

行業(yè)觀察

預(yù)計(jì)市場(chǎng)將在穩(wěn)定的后期進(jìn)一步降溫

有受訪者指出，買賣雙方仍處于博弈過(guò)程中，除個(gè)別置換客戶急售降價(jià)外，大部分價(jià)格處于穩(wěn)定狀態(tài)。市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)主要體現(xiàn)為之前的高報(bào)價(jià)回歸正常，市場(chǎng)也從過(guò)去的完全賣方市場(chǎng)回歸到現(xiàn)在逐漸顯現(xiàn)出買方市場(chǎng)的跡象。

記者了解到，在抑制房地產(chǎn)投機(jī)和去杠桿化的同時(shí)，增加土地市場(chǎng)的供應(yīng)也成為了本輪北京樓市調(diào)控的主要特征。北京在3月份迎來(lái)了土地供應(yīng)高峰，4月份迎來(lái)了土地交易高峰。統(tǒng)計(jì)顯示，2017年4月，北京共有20宗土地交易，比3月份多12宗。其中，住宅用地交易11宗，比3月份多9宗，為2015年12月以來(lái)單月最高。

“北京從限制房地產(chǎn)投機(jī)和去杠桿化方面收緊了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，出臺(tái)了一系列新政策法規(guī)來(lái)收緊信貸，提高限購(gòu)門檻，而增加土地供應(yīng)是從供應(yīng)方面進(jìn)行的配套監(jiān)管。”葉巍我愛(ài)我家的副總統(tǒng)胡景暉的分析。3月下旬推了8塊自住地，4月份交易迅速完成。事實(shí)上，要充分發(fā)揮“自住商品房”這一穩(wěn)定北京房?jī)r(jià)的特殊工具的作用，為樓市高燒降溫，遏制房?jī)r(jià)上漲。

此外，業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計(jì)后期市場(chǎng)將進(jìn)一步降溫，價(jià)格將逐步松動(dòng)?！皬南拶?gòu)商品房到過(guò)道學(xué)區(qū)房，再到央行的業(yè)務(wù)管理部門等部門聯(lián)合打擊‘假離婚買房’，這種‘組合拳’政策改變了曾經(jīng)炒房者聚集一堂，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的局面。未來(lái)，隨著購(gòu)租制度的逐步完善，樓市有望更加穩(wěn)定?！?/p>

環(huán)

自4月份以來(lái)，北京個(gè)人住房貸款規(guī)模持續(xù)下降

據(jù)新華社報(bào)道，北京銀監(jiān)局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，北京3月17日實(shí)施的樓市調(diào)控措施成效顯著，北京商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款規(guī)模自4月份以來(lái)持續(xù)縮減。

3月17日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等四部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于完善商品房銷售和差別信貸政策的通知》。通知稱，北京樓市調(diào)控再次升級(jí)，“住房和貸款認(rèn)定”已經(jīng)實(shí)施。

北京銀監(jiān)局調(diào)查顯示，新樓市政策實(shí)施后，從4月份開(kāi)始，北京商業(yè)銀行優(yōu)先支持購(gòu)房“按需”需求，符合政策導(dǎo)向。從4月的第二周到第四周，北京商業(yè)銀行共發(fā)放個(gè)人住房貸款153.28億元，平均每周比上個(gè)月減少20%，其中11.85億元的貸款中有8%是新政策實(shí)施后在網(wǎng)上簽署的抵押貸款。11.85億元中，首筆貸款9.76億元，占比82%，政策落實(shí)效果明顯。

北京銀監(jiān)局會(huì)同中國(guó)人民銀行業(yè)務(wù)管理部、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策執(zhí)行情況進(jìn)行了專項(xiàng)檢查、調(diào)查和研究。目前，北京各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)已完成新政策執(zhí)行情況第一階段自查，聯(lián)合專項(xiàng)檢查組已正式進(jìn)入銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始現(xiàn)場(chǎng)檢查。