豐源置業(yè)中牟地塊市場分析及開發(fā)建議 目 錄： 1、基地vs片區(qū)  在行政意義上即將歸屬于鄭州市 一個即將撤縣并區(qū)的地方，一個連接鄭汴融城的紐帶地區(qū)。 在市場形象上是一個純粹的郊縣 中牟縣？那么遠？那里只有西瓜和大蒜？ 根據(jù)政府資料顯示， 2006年中牟縣生產(chǎn)總值116億元，比上年增長17.9%，高出鄭州市GDP增長率2.2個百分點，居民人均可支配收入達到7900元。 鄭汴一體化后，中牟的發(fā)展受到鄭州和開封兩座城市的推動，區(qū)位優(yōu)勢逐漸凸顯。隨著鄭州的城市擴張，進一步促進了中牟的城區(qū)建設(shè)，新城區(qū)規(guī)劃應(yīng)運而生！ 中牟的生活意識形態(tài)和生活質(zhì)量追求，也朝著鄭州的方向在飛速的發(fā)展。在對房地產(chǎn)的影響上，城市建設(shè)促進房地產(chǎn)業(yè)的日益興旺，土地價格和房價水平逐步上漲，且升值空間巨大。目前相對較低的價格水平和巨大的上升空間越來越受到鄭州人的關(guān)注. 為了能夠更加直觀的了解中牟縣城區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項目特性，我們從以下八個方向進行分析： 1、區(qū)域市場供銷分析 2 、區(qū)域價格特征分析 3 、區(qū)域物業(yè)對比分析 4 、區(qū)域產(chǎn)品特征分析 5 、區(qū)域銷售速度分析 6 、區(qū)域客戶特征分析 7、區(qū)域營銷推廣渠道分析 8、項目包裝展示分析 1、區(qū)域市場供銷分析 2、區(qū)域價格特征分析 3、區(qū)域物業(yè)對比分析 4、區(qū)域產(chǎn)品特征分析 從以上表格我們可以看出： 1、已售在售項目中多層物業(yè)是市場上的主流產(chǎn)品，約占80％；小高層和高層產(chǎn)品在市場上比較少，但后續(xù)項目多數(shù)有小高層和高層產(chǎn)品的規(guī)劃和建設(shè)； 2、市場中的主力戶型是80—90㎡的兩房和130—140㎡的三房； 3、市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，宏田水岸鑫城憑借較好的建筑細節(jié)和品質(zhì)，以及自然景觀資源優(yōu)勢在目前的中牟市場中領(lǐng)跑，因此以產(chǎn)品為導向的銷售和推廣原則是目前市場中最有效果的競爭武器。 5、區(qū)域銷售速度分析 6、區(qū)域客戶特征分析 7、營銷推廣渠道分析 8、項目包裝展示分析 小結(jié)：中牟樓市印象 1、整體商品房市場價格分層與區(qū)域強烈相關(guān)，新區(qū)價格較高 2、整體市場均價上漲迅速。 3、總體市場容量向鄭州等地擴散 4、市場中多層銷售普遍較好，高層的接受度不高； 5、項目營銷推廣手段普遍有限，主要以戶外和網(wǎng)絡(luò)為主、形象包裝差。 2.1、項目區(qū)位解析： 1、項目地塊位于中牟縣城商都大道中牟公園正對面.凈地17畝、中牟新老縣城交界處。西邊中牟新區(qū)是中牟的中央行政區(qū)，東邊是中牟老城生活區(qū) . 2、項目對面為目前中牟占地最大、價格最高的在售樓盤—水岸鑫城；地塊周邊的翠園小區(qū)、陽光麗景等項目現(xiàn)房清盤、即將入住. 2.2、交通解析： 1、商都路做為中牟縣城的形象大道、無論連接中牟新老縣城還是鄭州開封，交通極為便利、且路況極佳. 2、地塊周邊多條公交線路、出行便捷. 2.3、生活配套解析： 商業(yè)—地塊周邊小區(qū)臨街底商. 休閑—對面中牟公園 醫(yī)療—較少 教育—試驗中學、縣直二中、電力學校等 2.4、項目sowt分析 2.5、08年中牟樓市市場趨勢： 1、市場投放量大、項目競爭激烈. 08年就商都大道從本地塊往西就有至少五個項目入市，整個中牟縣城約有80萬㎡的投放量，同質(zhì)化的市場競爭白熱化. 2、戶型趨向緊湊、合理. 隨著國家90/70政策落實和二套房首付提高、激烈市場競爭迫使的將入市的項目戶型進一步創(chuàng)新，趨向合理、緊湊. 3、房價會進一步上漲，但漲幅會低于前兩年. 隨著鋼材、土地等建筑成本上漲， 08年中牟縣城房價會進一步上漲；但由于市場投放量大、市場競爭激烈、預(yù)計中牟房價漲幅不會再有06、07年的上漲幅度. 這樣的項目區(qū)位和市場大勢、我們一個凈地17畝、容積率為3、總建面3.5萬㎡的項目，我們?nèi)绾瓮黄疲?3、項目的開發(fā)初步建議 3.1、開發(fā)策略建議 1、“借勢造勢”策略，充分利用對面中牟公園、鄭汴一體化下中牟縣城中心城區(qū)、周邊豐富的教育資源與開發(fā)商自身的優(yōu)勢結(jié)合。 2、“短、平、快”策略，快進快出，把本案定位成回收現(xiàn)金流的項目。 3、“產(chǎn)品差異化”策略，基于中牟縣城市場需求，與市場其他產(chǎn)品形成差異化，形成項目競爭力。 3.2、主力客戶界定： 在鄭州： 鄭州城區(qū)的客戶是我們的主要客戶. 他們年齡在25-35歲之間、處于事業(yè)發(fā)展期或成熟期。 他們對于城市有很強的依賴性、對生活環(huán)境和生活質(zhì)量要求越來越高、但相對于鄭州近5000元/㎡的房價和生活成本不但上漲的壓力、到鄭州郊縣城置業(yè)已成為他們的不二選擇. 3.2、主力客戶界定： 在中牟：

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