高層住宅的建設(shè)速度有多快？我翻了一下各個渠道的數(shù)據(jù)，結(jié)果真的是吃了一驚。

我們來看看城市擴(kuò)張的速度。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2016年5月，全國縣級以上城鎮(zhèn)新區(qū)3500多個。如果加上2017年、2018年和今年的數(shù)據(jù)，這個數(shù)字應(yīng)該接近4000。

上半年，中國社科院發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》。報告顯示，超過17個城市的寫字樓空入住率超過20%。要知道這些地方都是典型的人民城市。如果長沙、武漢、青島的商品房入住率超過20%，三四線城市的樓市只會更高。

從1998年房改算起，21年已經(jīng)達(dá)到近4000個城區(qū)的規(guī)模，假設(shè)年均增長190個，未來十年新增城區(qū)1500-1900個左右。

如果還是按照25%-40%的空設(shè)定率計(jì)算，10年后會有1375-2200個“鬼城”。注意不是城市而是市區(qū)。

我們來看看高層住宅和超高層建筑的數(shù)量。

數(shù)據(jù)顯示，到2017年，中國擁有8層以上、24米以上的高層建筑34.7萬棟，其中高層住宅23.5萬棟，居世界首位。

早在2000年，上海新建住宅就有53%達(dá)到這個標(biāo)準(zhǔn)，2004年，北京的高層住宅比例也占到了住宅總數(shù)的63%。

重慶作為西部新一線城市，曾經(jīng)擁有全國第三的高層建筑數(shù)量和第一的密度，而熱點(diǎn)城市南京早在2011年就有4978棟高層建筑，其中2300棟為住宅。

以這樣的速度，難怪有專家擔(dān)心10年后，高層住宅會變成窮人的“鴿棚”。

東北財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任周天勇是代表之一。

在他看來，幾十層的高層建筑，都是混凝土鋼筋玻璃和大型立式櫥柜，隔成小空房間，每一個房間都像一個鴿子房，上面不接天空，下面不接地。

分離的社會互動和疏遠(yuǎn)的人際關(guān)系不利于產(chǎn)業(yè)氛圍的形成。

更關(guān)鍵的問題是，高層住宅的拆遷成本極高?，F(xiàn)在連城中村那樣的舊城改造都不愿意做，更何況是土地極度集中的高層住宅。

相比之下，新城區(qū)的開發(fā)成本很低，就像現(xiàn)在的棚戶區(qū)改造一樣，郊區(qū)的拆遷成本是可控的，建成的商品房也很受購房者歡迎。久而久之，老城區(qū)高層住宅的居民自然會以經(jīng)濟(jì)條件較差的家庭為主。

即使老城區(qū)有優(yōu)越的教育和醫(yī)療資源，在無法拆遷的背景下，“有價無市”也會成為常態(tài)，不做交易就掛幾個月是常事。

事實(shí)上，未來10年，高層住宅將會出現(xiàn)三種“污染”。

一是各社區(qū)垃圾污染快速增加。

什么是社區(qū)垃圾？既有裝修建筑垃圾，也有千家萬戶日夜產(chǎn)生的生活垃圾。

為什么今年越來越多的城市在大力進(jìn)行垃圾分類？流浪大師沈巍為什么會流行“垃圾分類”這個詞？

因?yàn)榍闆r已經(jīng)發(fā)展到一定要重視的地步了。

數(shù)據(jù)顯示，早在1900年，世界上只有2.2億城市居民，他們每天產(chǎn)生不到30萬噸的垃圾，如破碎的家庭用品、灰塵、食物垃圾和包裝。

到2017年，將有29億人生活在城市，每天將產(chǎn)生300多萬噸固體廢物。

據(jù)專家預(yù)測，到2025年，這個數(shù)字將再翻一番，足以填滿每天綿延5000公里的垃圾車車隊(duì)。

早在2004年，我們就成為垃圾產(chǎn)生量最大的地方，年產(chǎn)量約4億噸，以每年8%左右的速度遞增。

第二，高層住宅的噪聲。

過去，高層住宅的噪聲污染或多或少被人們所忽視，因?yàn)樵谶^去的20年里，城市的人口從來沒有像今天這樣密集，高容積率的建筑、高密度的社區(qū)、各種小戶型的公寓只是需要一套公寓而已，遠(yuǎn)不如今天。

人多了自然會產(chǎn)生噪音，尤其是在各種主干道、鐵軌、菜市場、KTV、商業(yè)廣場、公交車站等地方附近的社區(qū)，居民飽受噪音之苦。

然而，城市擴(kuò)張的速度和人口涌入城市的速度并沒有停止。

數(shù)據(jù)顯示，明年河南將有1100萬人在城鎮(zhèn)定居。廣東要求，到2020年，努力實(shí)現(xiàn)1300萬左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口落戶廣東省城鎮(zhèn)；陜西指出，到2020年，累計(jì)有1000萬農(nóng)業(yè)移民等常住人口落戶城鎮(zhèn)，全省城鎮(zhèn)化水平達(dá)到62%。

此外，房地產(chǎn)銷售面積仍在以每年近20億平方米的速度擴(kuò)大。在未來的10年里，噪音仍然是困擾城市居民的主要污染之一。

第三，高層建筑光污染。

不知道大家有沒有注意到，玻璃幕墻的房子越來越多，尤其是各種寫字樓、地標(biāo)、超高層。

我們一般把城市的光污染分為三類:白光、人工日光和彩色光。

所謂白色污染，白天陽光強(qiáng)烈時，各種高層寫字樓的玻璃幕墻和打磨過的大理石會直接把強(qiáng)光反射到周圍居民的眼睛里。

人工日光和彩燈是各種霓虹燈、廣告牌、大型廣告燈進(jìn)入夜晚后無處不在的照明。

未來10年，“從不睡覺的城市”越多，光源種類越多，對人們?nèi)粘Ｉ詈统鲂械挠绊懺酱蟆?/p>

面對“鴿棚”和三種“污染”的未來，買家難道沒有選擇嗎？

當(dāng)然不是，垃圾分類是在為“舊改”鋪路，延長住房壽命將是大勢所趨。

對于大多數(shù)購房者來說，在買房的時候，只要對周邊環(huán)境、社區(qū)設(shè)施、物業(yè)管理水平進(jìn)行篩選，就沒必要在有生之年為這些事情過于擔(dān)心。