宋莊鮑曉村在建小產(chǎn)權(quán)房照片/法制晚報記者黑克

法制晚報:“383新政促進了買房熱潮。準既有公寓搶占投資制高點，六層精裝電梯藝術(shù)公寓也可以直接入住”。這是通州宋莊新開的一個小產(chǎn)權(quán)項目的廣告組發(fā)來的短信。

“告訴我哪里有小產(chǎn)權(quán)？”很多投資者認為小產(chǎn)權(quán)應(yīng)該在政策出來后放開，現(xiàn)在是買入的好時機，所以準備“賭一把”。也有小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商，想借機漲價，到處聚攏人氣。然而，在市場調(diào)查過程中，《法制晚報》記者發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房并沒有從新政策理論中“受益”，各方面的許多聲音都不看好這個市場。

同時，對于小產(chǎn)權(quán)房問題，作為村民的業(yè)主和作為公民的業(yè)主有著完全相反的想法。身為公民的業(yè)主想做套利，身為村民的業(yè)主不想做正的，因為產(chǎn)權(quán)是正的才70年，不變成正的村民永遠擁有。

中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長、辦公室主任陳錫文日前在接受采訪時表示，小產(chǎn)權(quán)房的非法來源在于農(nóng)村集體土地沒有按規(guī)劃用于建設(shè)商品房，小產(chǎn)權(quán)房不符合土地規(guī)劃和利用，違反了土地用途管制。

訪問

小型房地產(chǎn)確實在價格上漲方面表現(xiàn)不佳

日前，記者收到一條小產(chǎn)權(quán)廣告促銷短信，內(nèi)容為“383新政推動搶購公寓，準現(xiàn)有公寓搶占投資制高點，六層精裝電梯藝術(shù)公寓也可直接入住”。

早在10月份，國務(wù)院發(fā)展研究中心就提交了一份改革方案，其中包括“三位一體改革思路、八大重點改革領(lǐng)域和三個相關(guān)改革組合”，被稱為“383改革方案”。

這個方案最有意思的一個內(nèi)容就是如何妥善解決小產(chǎn)權(quán)房問題，打著“383”旗號的小產(chǎn)權(quán)房廣告很多。經(jīng)電話確認，《法制晚報》記者如約在通州宋莊鮑曉村找到了一個名為“賞石園”的小產(chǎn)權(quán)項目。

記者在現(xiàn)場沒有發(fā)現(xiàn)任何關(guān)于待售房地產(chǎn)的典型跡象。路牌和橫幅上沒有出現(xiàn)“賞石園”字樣，也沒有“開業(yè)”、“優(yōu)惠”等醒目的宣傳標語。

“聽說計劃，老板打電話讓我們提價，每升一級200塊?！睒I(yè)務(wù)員小霍告訴記者，整個項目有170多套房子，現(xiàn)在有150套，其中一套是精裝修公寓，一套是普通住宅，均價8000多。

記者看到售樓處坐了不到10個人，但在記者連續(xù)幾個小時的走訪中，沒有顧客看房子，也沒有新的管家進入。

記者搜索了今年5月29日發(fā)布的帖子，聲稱有150套房子。由此可以推斷，該項目近幾個月的銷量為零，包括小產(chǎn)權(quán)房“優(yōu)惠”政策的出臺。

“他們賣是正常的！”從事通州小產(chǎn)權(quán)房和政策性房銷售多年的經(jīng)紀人姚女士透露，宋莊的小產(chǎn)權(quán)房幾乎處于停頓狀態(tài)。政府把關(guān)嚴密，客戶不了解政策，開發(fā)商不敢推廣。即使有一兩套“交易”，也是開發(fā)商或銷售公司的“自己人”。

“他們真的敢賣！其他項目不敢動?！币ε恐傅氖峭ㄖ菟吻f的另外兩個知名項目。房子賣了一半，政府出面干預(yù)，即將封頂?shù)母邩巧蠏熘鴻M幅，提醒公眾注意違法建設(shè)的風險。這兩個項目，一個在“賞石園”南側(cè)，一個在北側(cè)，相距只有幾百米?，F(xiàn)在，人都去樓了空，建設(shè)和銷售完全停止了。

分析

這個“小產(chǎn)權(quán)”不是另一個小產(chǎn)權(quán)

在購房者和投資者的心目中，對小產(chǎn)權(quán)房都有自己的理解，就是不發(fā)“產(chǎn)權(quán)證”的叫小產(chǎn)權(quán)，或者是建在農(nóng)村集體土地上的叫“小產(chǎn)權(quán)”。但是，這個小產(chǎn)權(quán)的“含金量”可以大不相同。

薛經(jīng)理是通州區(qū)專門開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的前期經(jīng)理。經(jīng)營土地和簽訂合同是他的事。在與記者談及宋莊小產(chǎn)權(quán)房時，他斷然否認:“那不叫小產(chǎn)權(quán)”。

他認為，真正的“小產(chǎn)權(quán)房”是指購買者與村委會或基層政府簽訂的“購買合同”或使用權(quán)協(xié)議，稱為“土地出讓”。然而，宋莊的那些項目不是。開發(fā)商與該村簽訂了《土地租賃協(xié)議》。在上述蓋樓，無論土地使用性質(zhì)如何，換句話說，都沒有規(guī)劃。無規(guī)劃建筑是違章建筑?！罢f不定什么時候你就被拆了！”薛經(jīng)理說。

不管“小產(chǎn)權(quán)可以有條件轉(zhuǎn)正”這句話能不能落實，違章建筑都不能買，因為和開發(fā)商簽了協(xié)議之后，“家庭的主人”——村委會根本找不到。合同里沒有蓋村委會的紅章，保護你的購房權(quán)。村里想出讓土地，增值歸村民和開發(fā)商，購房者拿不到土地收益。根據(jù)合同，人家“不認識你”。

這一點得到了北京市國土資源局通州分局記者的證實。執(zhí)法大隊陳隊長告訴法制晚報記者，“這真的連個小產(chǎn)權(quán)都算不上”，開發(fā)商用租賃的土地建房。這種用地行為是違法的，完全沒有規(guī)劃。國土部門已經(jīng)和當?shù)卣幚磉^多次了。宋莊的兩個項目，已經(jīng)停工停產(chǎn)處理，現(xiàn)在“沒收”交給鄉(xiāng)政府處理。

現(xiàn)狀

有村委會公章的客戶比較多

在通州區(qū)西馬莊，京通高速和童眼高速的交界處，有一個小產(chǎn)權(quán)項目，標有明顯的標志:永順家園。

銷售辦公室的工作人員比其他項目的銷售人員更加自信和坦率。一位男經(jīng)理介紹，該項目有合法規(guī)劃，是通州新城建設(shè)村民樓上項目的一部分。規(guī)劃許可證文件編號可在互聯(lián)網(wǎng)上找到。記者要求看合同范本的條款，經(jīng)理很配合的拿了一份標準合同。簽訂合同的甲方確實是村委會，并加蓋了公章。

銷售經(jīng)理告訴記者，之所以會有房子出售，是因為解決了村民上樓的問題后，剩余部分被帶到了外地戶，小區(qū)里村民和非村民的比例大約是2:1。

這個社區(qū)的游客明顯比宋莊項目多。記者參觀房子前后，顧客不斷光顧。

聲音

不是每個老板都想“轉(zhuǎn)正”

徐東花園是朝陽區(qū)著名的小產(chǎn)權(quán)項目，位于京哈高速和京通高速之間。徐東花園的主要單元是獨棟別墅和聯(lián)排別墅。一部分居民是黑莊戶鄉(xiāng)的村民，另一部分是來自城市的“購房者”，其中不乏演藝圈的名人。

至于小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正的問題，村民業(yè)主和公民業(yè)主的想法完全相反。

韓先生是朝陽區(qū)居民。15年前他在這里買了棟聯(lián)排別墅，后來改成了獨棟。韓先生說，正規(guī)化的目的是合法增加別墅的產(chǎn)權(quán)。但是這么多別墅，隔三差五辦手續(xù)是不現(xiàn)實的，整個項目都需要測量確認。這個項目太復(fù)雜了。“我要轉(zhuǎn)正，他們不想轉(zhuǎn)，我一個人轉(zhuǎn)不了！”

韓先生所說的“他們”，是指戶籍在村里的村民。在村口，記者與回家的村民王先生聊天。

“我不轉(zhuǎn)了？不知道要付出多少才能轉(zhuǎn)正。如果我不轉(zhuǎn)正，我可以活一輩子，我的孩子還可以活，我也交了錢換了個國家。我最多能活70年。誰會不算這個賬！”

新聞擴展

村長:“誰再賣地，就是對不起村民。”

通州區(qū)村委會主任楊表示:“現(xiàn)在，不僅買家謹慎，就連村子里的人也很謹慎?！薄?/p>

楊主任介紹，一致同意確保農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓土地時獲得更大的利益。以前賣小產(chǎn)權(quán)房因為資金問題很無奈，只好賣一部分來集資，但是這部分沒被村民占用的土地，簽合同的時候?qū)懙氖恰坝谰谩薄伴L期”。

這個問題在土地快速增值的時候會產(chǎn)生矛盾。村民們不愿意自己的土地長期被別人占用。他們必須找到村干部。作為本屆村主任，賣小產(chǎn)權(quán)房會尷尬；作為后來的村主任，如果你能想辦法清理占用的土地，你會得到村民的支持。

“這只是撕毀合同。當收回土地的收益遠大于出售小產(chǎn)權(quán)房的收益時，以承認違約的方式趕走非村民是可行的”。楊主任舉了通州農(nóng)民起訴畫師的例子。雖然當時打官司農(nóng)民賠錢了，但是要求畫師把房子和宅基地還給自己，以后土地的長遠利益還是自己的。

“誰再賣地就是對不起村民，誰能想辦法收回地就是造福子孫”，楊主任表達了村民對村干部的期望。

盡管有禁令、所有權(quán)不完全和許多政策和交易風險，小產(chǎn)權(quán)房因其價格較低、程序較簡單和不受限制的準入等優(yōu)勢，滿足了許多人的需求。小產(chǎn)權(quán)這個話題由來已久，各種解決方案都在嘗試。從目前的政策走勢來看，絕不是放開交易轉(zhuǎn)正的時候。在配套法律不完善的前提下，過度投機只會誤導(dǎo)投資者，給未來管理帶來無限隱患。

文字/特寫記者姜菊