長(zhǎng)達(dá)21.7公里的海灘綿延在腳下，陽(yáng)光、海鳥(niǎo)、漁帆、海風(fēng)徐徐吹來(lái)，嗅著空空氣中淡淡的海水咸味，讓身心同時(shí)回歸自然...山東省威海市乳山銀灘海景客房以其美麗的海景和大力的宣傳，在過(guò)去的十年里吸引了來(lái)自全國(guó)各地的大量買(mǎi)家。

近日有媒體披露，乳山海景房每平米僅售1000元，與海景房難以對(duì)接，甚至不如中西部很多偏遠(yuǎn)小縣城。威海海景房?jī)r(jià)格真實(shí)情況如何？

“十一”假期，第一財(cái)經(jīng)記者驅(qū)車(chē)前往乳山銀灘。一路上，許多無(wú)人居住、無(wú)人居住的“別墅”映入眼簾，路邊醒目地矗立著防水和墻面修復(fù)店。走進(jìn)離銀灘最近的大慶路的街道，每隔幾米就有一家房屋中介的門(mén)，二手海景房的銷(xiāo)售信息就貼在門(mén)上和墻上，但是很少有買(mǎi)家來(lái)打聽(tīng)。

乳山銀灘附近一座破敗的海景別墅

“今年年初以來(lái)，房?jī)r(jià)大幅下跌，生意很難做。賣(mài)房子的房主很多。疫情的影響不知道什么時(shí)候會(huì)過(guò)去。有些年紀(jì)大的不愿意來(lái)。有些人生意不好，急于用錢(qián)賣(mài)房子，但想買(mǎi)房的人比往年多。少?！痹阢y灘做了十幾年房產(chǎn)中介的王東北告訴《第一財(cái)經(jīng)記者》。

王東北認(rèn)為，從網(wǎng)上不到10萬(wàn)就能買(mǎi)到海景房的情況沒(méi)有參考價(jià)值?！胺?jī)r(jià)確實(shí)在跌，但平均市場(chǎng)價(jià)在3000元/平米左右。那些標(biāo)著1000元/平米的房子，要么是閣樓，要么是車(chē)庫(kù)。”王東北說(shuō)。

大慶路密集的房產(chǎn)中介

海景房賣(mài)“白菜價(jià)”嗎？

乳山是山東省威海市管轄的縣級(jí)市，位于山東半島東南部。海景房所在的銀灘，距離乳山市20多公里。因其美麗的海岸線，被譽(yù)為“世界第一海灘”和“中國(guó)最美麗的海岸線”，被評(píng)為國(guó)家AAAA級(jí)旅游勝地，并獲得聯(lián)合國(guó)人類(lèi)居住和生活最高獎(jiǎng)——人居獎(jiǎng)。

王東北在銀灘做海景房中介13年。他告訴第一財(cái)經(jīng)記者，目前銀灘周邊活躍著1000多家中介，他們經(jīng)?；ネㄓ袩o(wú)。房主急著低價(jià)賣(mài)房子的時(shí)候，會(huì)先以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格脫手，再高價(jià)賣(mài)出。在房?jī)r(jià)上漲的年份，王東北買(mǎi)的太低，賣(mài)的太高，一套房子能賺幾萬(wàn)塊錢(qián)。但是，隨著今年房?jī)r(jià)的下跌和樓市的清淡，他去年收購(gòu)的幾套房子不得不賠錢(qián)出售。

“去年我以33萬(wàn)的價(jià)格收到了一個(gè)6樓的電梯房。房間10年，88平米精裝修。當(dāng)時(shí)市價(jià)36萬(wàn)。原房主是江蘇人，買(mǎi)下來(lái)投資，沒(méi)住過(guò)一次。因?yàn)樵恐髦庇缅X(qián)，我就低價(jià)收了。沒(méi)想到今年就算降價(jià)到30萬(wàn)的房子也難賣(mài)?！蓖鯑|北說(shuō)。

上述海景客房的內(nèi)部

王東北現(xiàn)在手里有十多套房子。隨著海景房市場(chǎng)的下跌，他也急于賣(mài)掉手中的幾棟房子。

“我們從房子里借的錢(qián)有利息?，F(xiàn)在是虧損12000。幾個(gè)月不賣(mài)，越虧越多?！蓖鯑|北說(shuō)。

王東北告訴第一財(cái)經(jīng)記者，十年前，銀灘的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米4000多元。這么多年過(guò)去了，房?jī)r(jià)不漲反跌，很多買(mǎi)海景房做投資的人都受不了了，開(kāi)始賣(mài)房。

根據(jù)諸葛的數(shù)據(jù)，9月份乳山銀灘二手房均價(jià)為每平米3940元，最低價(jià)格為每平米2000元。

據(jù)王東北了解，2017年至2018年，乳山銀灘房?jī)r(jià)漲幅最快，但今年房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，并一路下行近幾年的漲幅。

除了王東北，銀灘的很多房產(chǎn)中介告訴記者，今年情況不好，幾乎賺不到錢(qián)。

乳山中介掛的二手海景房信息

早在2003年，大慶油田第一次來(lái)銀灘開(kāi)發(fā)海景房，很多是大慶油田員工福利房。隨后，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商投資銀灘的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2007年到2010年，是乳山房地產(chǎn)發(fā)展的高峰期。錢(qián)掉到了地上，海景房從地上拔地而起。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，銀灘3公里深、綿延20多公里的海岸線上，密集建有200多個(gè)居民區(qū)。每個(gè)小區(qū)有近10套房子，近100套房子，幾乎有一個(gè)小區(qū)是開(kāi)發(fā)商。王東北說(shuō)銀灘的房子太多了，具體有多少?zèng)]人統(tǒng)計(jì)。

十七年前，銀灘開(kāi)發(fā)之初，來(lái)自山西太原的周光平，跟著看房團(tuán)的大巴去參觀銀灘的房子。

“當(dāng)時(shí)的環(huán)境沒(méi)有現(xiàn)在好。當(dāng)時(shí)房子只賣(mài)1000多每平米，11萬(wàn)就能買(mǎi)一套房。”周光平告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

周光平觀光團(tuán)的許多人被這片海灘和開(kāi)發(fā)商談?wù)摰拿篮梦磥?lái)所吸引，并決定買(mǎi)房。更理性的周光平?jīng)]有開(kāi)始。

“當(dāng)時(shí)雖然房?jī)r(jià)低，但是當(dāng)時(shí)的工資也低。在集團(tuán)買(mǎi)房的，談不上投資成功?！敝芄馄秸f(shuō)。

已經(jīng)退休的周光平今年十一假期又和妻子一起來(lái)到銀灘。這一次，他想為自己和妻子安排一個(gè)海景房養(yǎng)老。

“我覺(jué)得乳山的房子沒(méi)有投資價(jià)值，但是這里環(huán)境不錯(cuò)，空不錯(cuò)，負(fù)氧離子高，對(duì)一些慢性病有好處。我每年來(lái)住幾個(gè)月，抓海，游泳，釣魚(yú)。生活成本也低，挺適合老年人的。”周光平解釋道。

觀看組的秘密

記者在威海參觀海景房時(shí)，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)相當(dāng)奇怪的現(xiàn)象。威海，裝修好，住房條件好的二手房每平米3000元左右，新房均價(jià)1萬(wàn)左右。一手房和二手房?jī)r(jià)格相差很大。

周光平告訴第一財(cái)經(jīng)記者，其中一個(gè)重要原因是新房和二手房面對(duì)不同的客戶(hù)群體。新房主要面對(duì)的是開(kāi)發(fā)商組織的“看房游”，二手房主要面對(duì)的是來(lái)海灘游玩的個(gè)人游客。

“跟著大巴看，免費(fèi)玩，現(xiàn)在安排好了每天的行程。訪問(wèn)團(tuán)沒(méi)有時(shí)間接觸當(dāng)?shù)厝?，也沒(méi)有機(jī)會(huì)了解當(dāng)?shù)氐亩址績(jī)r(jià)格。銷(xiāo)售都是傻子，很多人看著這么好的沙灘，房?jī)r(jià)這么便宜，就忍不住開(kāi)始了。這是一個(gè)理性和非理性的問(wèn)題。如果一個(gè)理性的人，他會(huì)再看看二手房的價(jià)格?！敝芄馄秸f(shuō)。

“觀景團(tuán)”大巴停靠在乳山海景廳新樓旁

在威海某新開(kāi)樓盤(pán)門(mén)口，記者發(fā)現(xiàn)一輛江蘇來(lái)的大巴，正在向會(huì)員介紹新開(kāi)的海景房。這個(gè)海景房的平均售價(jià)已經(jīng)達(dá)到了1萬(wàn)元/平米。

山東各地的海景房都以養(yǎng)老為理念，在北京、上海、天津等大城市鋪網(wǎng)。海景房的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)在當(dāng)?shù)亟M織了一個(gè)旅游團(tuán)，以自由行為噱頭，用大巴把潛在買(mǎi)家一個(gè)個(gè)拉到海景房的售樓處。

老包是河北邯鄲山東省另一個(gè)沿海城市龍口一個(gè)海景房項(xiàng)目的總經(jīng)理。“十一”假期，老包在邯鄲組織了幾個(gè)大巴旅游團(tuán)來(lái)龍口。

“一輛車(chē)上有55個(gè)顧客，都是北京和邯鄲的。上午來(lái)一組，下午來(lái)兩組。邯鄲已經(jīng)有四五十戶(hù)在這個(gè)小區(qū)買(mǎi)房了。自己買(mǎi)了兩套，門(mén)口鄰居也不好意思。她買(mǎi)了四套，其中一套是全款，三套貸款?！崩习嬖V第一財(cái)經(jīng)記者。

老包43歲，住在峰峰峰礦區(qū)。礦區(qū)以煤礦、陶瓷、鋼鐵為經(jīng)濟(jì)支柱。老包告訴第一財(cái)經(jīng)記者，在他們的小縣城，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了每平米一萬(wàn)元，不可能再有升值空。但他認(rèn)為龍口的海景房每平米才四五千，很便宜，有升值/[/K0。

“龍口西海岸的海景房還是有投資潛力的，我主要看中了在建的人工島項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后，將帶來(lái)30萬(wàn)人，離人工島最近，肯定會(huì)受益。而且不像龍口的東海觀海房，西海岸觀海房靠近市區(qū)，市政供暖，設(shè)施齊全，也適合長(zhǎng)期居住?！崩习u(mài)給記者。

從窗口望向大海，海中人工島工程已經(jīng)完成基礎(chǔ)沉降，進(jìn)入施工階段。

從龍口海景房看人工島工程

開(kāi)發(fā)商為了區(qū)分本地買(mǎi)家和來(lái)訪團(tuán)，通常會(huì)使用兩套銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)平行銷(xiāo)售，互不干擾，但銷(xiāo)售價(jià)格不同。

“我們不接受團(tuán)體中的顧客。他們過(guò)來(lái)之后，會(huì)吃，會(huì)喝，會(huì)控制，一定要平均分配到成本。”一位負(fù)責(zé)接待本地客戶(hù)的業(yè)務(wù)員告訴《第一財(cái)經(jīng)記者》。

為了促進(jìn)國(guó)外買(mǎi)家的消費(fèi)，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商還會(huì)提供周到的貸款服務(wù)等項(xiàng)目。

以上業(yè)務(wù)員說(shuō)，對(duì)于國(guó)外客戶(hù)，售樓處負(fù)責(zé)跑貸款，業(yè)務(wù)員帶銀行工作人員到客戶(hù)所在城市幫助辦理貸款手續(xù)。比如那個(gè)從龍口跑貸款到濰坊，到濟(jì)南，到北京，花20多天周轉(zhuǎn)，做100多筆貸款回來(lái)的業(yè)務(wù)員。

與過(guò)去的繁榮相比，今年海景房新房的銷(xiāo)售也受到了影響。

“那是出口市場(chǎng)，疫情導(dǎo)致外國(guó)客戶(hù)不來(lái)。上個(gè)假期，一天拉了三四十輛車(chē)到售樓處，就算只賣(mài)一輛車(chē)，一天也賣(mài)幾十套房。今年的情況冷清多了?！币陨箱N(xiāo)售告知第一財(cái)經(jīng)記者。

這房子是用來(lái)居住的

周光平有很多和旅游團(tuán)一起旅游看房的經(jīng)歷。他認(rèn)為買(mǎi)房首先要認(rèn)清自己的需求。海景房雖然不錯(cuò)，但是如果沒(méi)有真正的居住需求，可能就是燙手山芋了。

“你以為這是一次免費(fèi)旅行。如果和團(tuán)里一起買(mǎi)房，這可能是你這輩子吃過(guò)的最貴的一頓飯，也是最貴的一次飛行。”周光平說(shuō)。

來(lái)自鄭州的汪秀娟阿姨五年前來(lái)到龍口旅游，在促銷(xiāo)活動(dòng)下，花了35萬(wàn)元在龍口東海買(mǎi)了一套70平米的小兩居室。裝修房子的總成本約為40萬(wàn)元。但后來(lái)因?yàn)橄胍?jiàn)孫子，沒(méi)時(shí)間活了，只活了一個(gè)春節(jié)。

“過(guò)去的冬天，沒(méi)有暖氣，天氣又冷，放在那里也沒(méi)用。現(xiàn)在30萬(wàn)的價(jià)格掛了兩年也沒(méi)人要。以后退休了，現(xiàn)在花錢(qián)買(mǎi)個(gè)煩惱?！蓖粜憔暾f(shuō)。

龍口東海海景房銷(xiāo)售信息及接送車(chē)主的發(fā)車(chē)頻率

汪秀娟房子難賣(mài)的主要原因是二手房供過(guò)于求。無(wú)論是乳山還是龍口，80%以上的海景房都被“外地人”買(mǎi)走了，沒(méi)有暖氣，配套設(shè)施差，潮濕，遠(yuǎn)離市中心等。即使海景房比當(dāng)?shù)氐钠胀ǚ孔颖阋撕芏?，但?dāng)?shù)厝诉€是不愿意選擇海景房。

“外地人”買(mǎi)海景房的目的一是投資，二是養(yǎng)老。有中介告訴第一財(cái)經(jīng)記者，整個(gè)海景房夏季入住率在50%左右，冬季只有10%左右。老年人每年都像候鳥(niǎo)一樣遷徙。他們通常在五一前后來(lái)海景房，11月1日后離開(kāi)。此外，大量投資購(gòu)買(mǎi)海景房最終導(dǎo)致海景房成為“冬季空城市”。

走近銀灘，路邊醒目地立著防水、墻面修復(fù)的店鋪

近年來(lái)，政策不斷引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居民自住需求?！胺繜o(wú)投機(jī)”、“穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)和預(yù)期”、“不利用房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”等政策相繼出臺(tái)，成為下一輪樓市發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。

本地的房子適合投資嗎？周光平用自己多年看房買(mǎi)房的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)了三點(diǎn):看經(jīng)濟(jì)；第二，看人口流動(dòng)性；第三，看地理位置。周光平表示，威海地理位置和環(huán)境良好，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流動(dòng)都不行?！爸挥幸粭l腿站不起來(lái)。威海適合我們養(yǎng)老，不適合投資。我們只需要低的生活成本和良好的養(yǎng)老環(huán)境?！敝芄馄秸f(shuō)。

恒大研究院發(fā)布的《中國(guó)人口遷移新動(dòng)向》顯示，從人口流動(dòng)性來(lái)看，近4年大都市圈人口外流主要分布在東北、山東半島、京津冀等地區(qū)。具體來(lái)說(shuō)，有10個(gè)大都市區(qū)近4年年均凈流入10萬(wàn)人以上，其中5個(gè)都市區(qū)，即廣佛召、杭州、上海、神灣匯和長(zhǎng)株潭年均凈流入20萬(wàn)人以上。

“從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)的漲跌與人口流動(dòng)的方向是一致的，經(jīng)濟(jì)基本面好、人口流入多的地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更有潛力。北部的海景房大多位于人口外流區(qū)。這些地方很多房子冬天都成了空城市，而南方的海景房主要分布在惠州、三亞、北海、廈門(mén)等地。恒大威尼斯、恒大?；◢u都是典型項(xiàng)目，從目前的運(yùn)營(yíng)來(lái)看，都比北方的好?！币拙友芯恐行难芯恐魅螄?yán)躍進(jìn)告訴《第一財(cái)經(jīng)記者》。

乳山市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2019年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展公報(bào)》顯示，2019年乳山實(shí)現(xiàn)GDP 277.36億元，同比下降2.8%，乳山全年固定資產(chǎn)投資同比下降35.4%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.03%。從住房建設(shè)目的來(lái)看，住宅投資同比增長(zhǎng)10.53%，占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的92.42%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然固定資產(chǎn)投資同比明顯下降，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯增加，這至少說(shuō)明當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)表現(xiàn)較弱，只有房地產(chǎn)相對(duì)較好，但也使經(jīng)濟(jì)過(guò)于依賴(lài)房地產(chǎn)。

“城市應(yīng)該注意通過(guò)發(fā)展工業(yè)吸引更多的外國(guó)工人流入。他們只能靠賣(mài)地和過(guò)度開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)來(lái)獲得暫時(shí)的成就。類(lèi)似海景房的開(kāi)發(fā)也需要控制。如果有開(kāi)發(fā)海景房的項(xiàng)目，建議選擇一個(gè)地方集中開(kāi)發(fā)，而不是沿海過(guò)度開(kāi)發(fā)、漫無(wú)目的開(kāi)發(fā)。通過(guò)集中開(kāi)發(fā)，這樣可以形成更好的產(chǎn)業(yè)，生活在新城市，真正帶動(dòng)人氣的聚集。”顏躍進(jìn)說(shuō)。

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