住房只是需要，買房成本巨大。因此，房價的波動總是會影響到絕大多數(shù)人的心。最近有貓友問我，疫情過后房價會不會大幅上漲？鑒于涉及金額巨大，不敢簡單回復是“漲”還是“跌”，所以寫了這篇文章，供貓友參考。

為了弄清楚房價是漲還是跌，我們不妨把這個復雜的問題分解成幾個簡單的問題。

01古人買房容易嗎？

根據(jù)零散的史料，可以估算出古代的疼痛指數(shù)。以離我們最近的清朝為例，有以下七種史料可供參考:

1)康熙五十七年(1718年)，北京大興縣北城南房13號，臨街有一棟樓待售，下部有兩家店鋪。上面兩個房間都有人住，樓后面蓋了一個廂房?？偣参鍌€房間賣了210兩。估價:40雙/間

2)乾隆十二年(1747年)，北京西北角太平湖東(新街口)七間半。估價:12雙/間

3)乾隆十三年(1748年)，新聯(lián)子胡同(長安街以南，新華門與和平門之間)有四間702的瓦房。估價:15雙/間

4)乾隆十六年(1751年)，天津丁于凡在劉家湖銅二道街買了一塊地，建了一座四合院。這個四合院占地近一畝，建了10個房間。蓋房子花了180兩銀子。估價:18雙/間

5)乾隆五十八年(1793年)，安徽休寧縣都2圖21有一棟樓待售，不臨街，但有大宅基，共4棟，賣了270兩。估價:70雙/間

6)道光十八年(1838年)，天津任秀坡花200兩銀子，接管了丁在胡同二道街開發(fā)的四合院，建起了客房、門樓、三間書房、三間板房。一共投了350兩，最后賣了600兩。估價:40雙/間

7)咸豐七年(1857年)，浙江山陰縣杜三土36號有賣房子的人，共有3間平房，賣了60兩。估價:20雙/間

根據(jù)以上7種史料的分析，清代的房價在12兩到70兩之間。

據(jù)《清史稿》記載，雍正帝在建立養(yǎng)銀制度之前，一個品官的年薪是180銀，外加180糯米；二等官員年薪155銀，外加155糯米；.....辦官年薪35兩銀子，外加35歡迎米。九品大員相當于現(xiàn)在的副鄉(xiāng)長，合法收入和普通人一樣。

綜上所述，清朝普通百姓的收入是40兩/年。

總結:清人的痛苦指數(shù)在0.3~1.5左右，也就是說買房最多需要1.5年。

看到這里，你可能會覺得古人很幸福，沒有買房的壓力。但中國歷史太長，房價也不全是清朝的便宜。唐朝的白居易，宋代的蘇軾，陸游，都在抱怨房子難找的悲慘生活。

白居易曾經(jīng)寫過一首詩，總結了他在長安公務員的苦租生活——“京都二十年春，窮無處住。長命蝸牛還是有家的，還是解決隱藏的問題比較好?！?/p>

蘇喆攢了70歲的錢，終于買了一套房。他買了房子幾年后就去世了。他在詩中自嘲道:“我頭發(fā)半白，到處都沒有腳。我沒有房子，所有的學者都這么想?！彼蟾缣K軾就更慘了。他總是借錢買房。

呵呵，最接近房地產(chǎn)的名字估計是白居易和陸游。正是因為白居易，所以活得艱難；陸游，一生漂泊在陸地上，揮袖至死，寸步不離。

這里分析一下，可以問“古人買房容易嗎？”這個問題已經(jīng)總結了——

不同朝代、不同地區(qū)的人買房壓力不同。房價沒有什么合理不合理，只有買得起買不起。成人世界沒有那么多理由和抱怨，只有做還是不做。就連蘇軾，蘇轍，白居易，那些大官，都是一輩子租房，真的讓你一輩子租房。如果你現(xiàn)在買得起，只能說你的生活很好。

02外國人買房容易嗎？

很明顯，古人買房可能并不容易。讓我們看看外國人買房是否更容易。下表列出了2020年全球前50大城市。(注:本次排名僅抽取各國有代表性的城市)

從上表可以看出，中國部分城市的房價收入比確實是名列前茅的。一個普通香港人買一套40平米的房子需要47年，一個普通深圳人需要45年。(普通意味著一般)

有網(wǎng)友寫詩吐槽高房價-

沁園春*高房價

在中國的土地上，一萬人蝸居，一億人哭泣?？粗鞘械慕紖^(qū)，富人空樓，窮人露宿，人們怨聲載道。祖孫三代，六個錢包，很難跟房價比。

歲月悠悠，看著年輕男女，特別焦慮。房價那么高，無數(shù)人在掙扎。惜秦皇漢武，瞠目結舌，唐宗宋祖，心驚肉跳。一代天驕，成吉思汗，只能蜷縮在蒙古包里。往前走，算上高價樓盤，還要看現(xiàn)在！

雖然這首詩有點夸張，但從下圖可以進一步看出，在中國一線城市買房的壓力確實優(yōu)于英國，趕上美國，世界級。

但是，中國一線城市的房價高，并不代表中國的房價都高。中國有很多四五線城市房價低到?jīng)]人敢要。比如甘肅玉門(100-500元/平方米)，黑龍江鶴崗(1600元/平方米)，寧夏石嘴山(2000-3000元/平方米)，黑龍江雙鴨山(3000元/平方米)，甘肅張掖(3300元/平方米)，山西漳州(3500元/平方米)

另外，中國的房價上漲在世界上也不是個案。從下圖可以看出，從2000年到2017年，包括美國、日本、德國和俄羅斯在內(nèi)的12個國家的房價普遍上漲，而中國的房價增速既不是最慢也不是最快的。

分析到這里可以問“外國人買房容易嗎？”這個問題已經(jīng)總結了——

相比國內(nèi)一線城市的人，一般外國人買房更容易，但國內(nèi)四五線城市買房比國外大部分城市更容易。所以，你越抱怨房價高，你的城市就越發(fā)達。

03房價多少是可承受的？

至于經(jīng)濟適用房價格，有一個共同的國際標準:月供應量不超過月收入的30%，房價不超過6年收入。如果這兩個約束都能滿足，那么房價就舒服了，不會降低生活質(zhì)量。

讓我們檢查一下第一個約束。中國人均住房面積40平方米。如果某人月收入10000元，且只使用公積金貸款20年(利率3.25%)，如果月供占月收入不到30%，抵押總額不應超過60萬元。首付比例為20%的話，總房價不要超過75萬元，即房屋單價不要超過1.8萬元/套。

再檢查第二個約束，房價不得超過6年收入，也就是說，房子單價不得超過6 * 12/40 = 18000/m2。

綜上所述，按照國際標準，一個月人均收入1萬元的家庭，最高能買得起1.8萬元/平米的房子，大家可以估算一下自己適合買多少錢。

比如月收入分別為1萬元和2萬元的小兩口，適合買(1+2)/2 * 1.8 = 2.7萬元/平米以下的房子；如果有兩個孩子，適合買(1+2+0+0)/4 * 1.8 = 13500元/平米以下的房子。(人均面積按40平米計算)單價越高，面積越小或者生活質(zhì)量越低。

04房價為何居高不下？

一個城市房價高主要有四個原因:1)房子供不應求；2)債務刺激動機；3)基建需要錢；4)貨幣超支。

我們先考慮一下。如果今年的非洲蝗蟲真的入侵中國，導致今年糧食產(chǎn)量下降，只能讓4/5的中國人吃，那么糧食價格會上漲1/5嗎？

正確的答案是，如果沒有政府的嚴厲干預，糧食價格將飆升至驚人的價格，五分之一的中國人買不起一鍋鐵。

因為食物只是需要，為了生存，你要不惜任何代價去買。如果你明白這個道理，就能在一定程度上理解房價高的原因。

對于北方、上海、廣州、深圳等一線城市來說，待售房屋數(shù)量(人為可控)少于購房人數(shù)(每年流入新人口)，就像食物只能被4/5的中國人吃一樣。如果10萬的房子在賣，11萬人需要買房，房價會漲到多出的1萬人買不起的價格。

至于賣鐵到什么程度，就看大多數(shù)人對房子的欲望到什么程度了。我們既然是農(nóng)耕文明，祖上幾代人就渴望土地和房子，愿意為房子奮斗一輩子的人也不少。想想白居易和陸游，你就知道誰在和你搶房子了。

值得注意的是，供小于求，不是說房子總數(shù)少于購房人數(shù)，而是說出售的優(yōu)質(zhì)房子總數(shù)少于購房人數(shù)。國內(nèi)的房子很多，但是符合你要求的優(yōu)質(zhì)房很少，待售的優(yōu)質(zhì)房更少。你一降價，可能就從待售變成不賣了。

至此，我們先解釋一下房價居高不下的第一個原因——供給小于需求，再來說第二個原因——債務刺激能源。

我們舉個通俗的例子:過去，羊擁有草原，自己筑巢，坐在草原上吃，等死。老虎為了調(diào)動羊的工作熱情，把草原收歸國有，命令羊以后不要筑巢，只能向狼購買。沃爾夫是搞工程的。他先是用20萬元賄賂老虎獲得開發(fā)權，然后用50萬元老虎買下土地，花10萬元蓋羊圈，向羊索要200萬元。我借給羊200萬，利息300萬，20年還清，全家給我打工20年。以上所有交易，大家都要給老虎交保護費。

至此，老虎、狼、蝎子各賺了100萬，只有羊賠了300萬，連羊都不敢生了。為了維持不同族群的數(shù)量，保持食物鏈穩(wěn)定有序，老虎會在適當?shù)臅r候給羊提供福利，比如少交保護費，允許它們生二胎。羊雖然活的辛苦，但起碼有足夠的草吃。生不如死。在債務的威脅下，他們每天都在努力工作。997年加班成了常態(tài)。因為是狼收羊錢，是老虎給羊福利，羊天天罵狼感謝老虎。

以上例子反映了房價高的第二個原因——債務刺激能源。如果老虎直接多收羊的保護費，肯定會引起羊群的反抗，不利于維持老虎在羊眼里的偉大形象。通過維持高房價，老虎不僅保持了形象，還激發(fā)了羊的能量，實現(xiàn)了脫靴先富后富的隱形民族個體。

了解老虎的心思，就能明白“不留投機”的本質(zhì)——把房價控制在羊的臨界可接受范圍內(nèi)，讓羊保持加班的熱情，盡快創(chuàng)造GDP，分享chan。

說了高房價的本質(zhì)是“壓價稅”，再來說房價居高不下的第三個原因——基建需要錢。

城市的基建表面上是老虎和狼出錢，實際上報賬得算在羊頭上。所以基礎設施越好，房價就越高。作為羊，也要有羊的意識。不要太高興聽到要建地方公路，高鐵，地鐵，說明房價又要漲了。

除了用房價高的“稅價結合”的隱形靴剝法，泰格還通過過度發(fā)錢實現(xiàn)了第二次靴剝。還是那句話，如果老虎直接給羊加保護費，羊肯定不同意；但如果老虎只是慢慢讓羊手里的錢越來越不值錢，那么羊真的默認了。

從上圖可以看出，近五年我國準貨幣供應量年均增長10.1026%?？鋸堻c，你在銀行的存款每年都在貶值10%。(以上數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局官網(wǎng)，絕對屬實)

相對于貨幣貶值的速度，房價的增長速度似乎并不算太快。因為有錢人越來越有錢，房價就漲了。

買房就像買了一個城市的錄取通知書。一個學校的錄取分數(shù)線是由報考的學生中排名前N的最后一個的分數(shù)決定的。同樣的，房價也是由想買房的人里面排名前N的最后一個的資金量決定的。一條線永遠是高數(shù)，不是中位數(shù)，所以大部分人考不上985名校，在一線城市買不起房。

殘酷地說，一條分數(shù)線不是由差生決定的，而是由尖子生決定的；房價不是窮人決定的，是富人決定的；能買得起房，說明你很幸運，你很可能是家里最后一代能在一線城市買得起房的人。未來甚至現(xiàn)在，大部分年輕人只能在一線城市租房，甚至被擠回三線城市或者四線城市。

05疫情過后，房價漲還是跌？

事實上，在4月17日的會議上，國家已經(jīng)給出了這個問題的答案——堅持房子是為了居住，不是為了投機，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

通俗地說，這個答案是未來房價總趨勢是穩(wěn)定的，不會大幅上漲或下跌；但人口凈流出城市房價會略有下降，人口凈流入城市房價會略有上升。

有人擔心房價會暴漲，說最近聽說很多人排隊買房，國家又放水了。其實這些都是假象。根據(jù)“六度分離”理論，世界上任何兩個人最多可以通過五個人建立聯(lián)系，也就是六層關系。你經(jīng)常聽到誰買房是因為現(xiàn)在網(wǎng)絡通訊太發(fā)達了，買房的人多了也不是真的。

有人擔心房價大跌，說疫情對中國經(jīng)濟打擊很大，全民都在抱怨房價太高，房產(chǎn)稅快開了。我想說的是——

首先，疫情確實對中國經(jīng)濟造成了沉重打擊，但從全球來看，中國仍然是世界上少數(shù)幾個經(jīng)濟相對穩(wěn)定、能夠全面恢復工作的國家之一。疫情增強了中國的對外威望和內(nèi)部凝聚力，中國的經(jīng)濟復蘇將比其他國家快得多。而且，危機的次數(shù)越多，價格越不能跌，就像上次非典不僅沒讓價格跌，還讓價格漲。

其次，雖然你經(jīng)常聽到人們抱怨房價高，但你很少看到有人睡在街上。這說明沒有人真的買得起現(xiàn)在的房價，買不起就已經(jīng)回到農(nóng)村了。那么多低房價的地方都沒去過，只能說明人們在找工作的時候，已經(jīng)默認了自己能承受的當?shù)胤績r。

最后，房產(chǎn)稅遠未征收。雖然通過“房地產(chǎn)統(tǒng)一登記、全國住房信息聯(lián)網(wǎng)、產(chǎn)權自動續(xù)期70年”的方式基本解決了技術問題，但征收時間仍不成熟，從立法到實施仍需時間。房產(chǎn)稅立法后，可能面臨征收經(jīng)驗不足、征收管理成本高、納稅遵從度低等征管風險、社會矛盾等公共風險，以及評估管理制度不完善、爭議解決機制不完善等技術風險。從“立法先行，全面授權，分步實施”的框架來看，具體實施至少需要兩到三年的時間。

目前受疫情影響，國內(nèi)經(jīng)濟不穩(wěn)定，不可能在求穩(wěn)的背景下開征房產(chǎn)稅。開征房地產(chǎn)稅必須以房地產(chǎn)市場的風險為底線。此外，鑒于大多數(shù)低收入人群的存在，即使征收，稅率也會很低，并不能真正提高或降低房價，而是增加地方財政收入的一種手段。

所以，咱們普通人不在乎“房產(chǎn)稅”。不管老虎改什么收保護費，都不是為了更好的保護羊，只是缺錢而已。

最后，通過下面的思維導圖，回顧一下這篇文章的知識點——

注意:點擊放大上圖。

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