房地產(chǎn)合同與其他合同相比，更加復雜。因此，王海英的律師需要明確，所有有關房地產(chǎn)合同的條約都需要仔細閱讀，明確理解其真正含義，以減少發(fā)生糾紛的可能性。

案件簡介

案外人吳X于2013年4月向本院提起上訴，請求被告協(xié)助其辦理爭議房屋(朝陽區(qū)呼家樓大廈8A號)的權屬轉移登記，并取得房屋所有權證；并在辦理產(chǎn)權證后60天內(nèi)支付吳x違約金。庭審中，吳X申請增加第三人。2013年11月14日，本院作出(2013)年朝民子楚第17898號民事判決，判決第三人為爭議房屋辦理抵押注銷手續(xù)，被告為吳X辦理權屬轉移登記手續(xù)，并支付吳X違約金。該判決于2014年2月27日生效。

2009年8月4日，被告(借款人和抵押人)與第三方(貸款人和抵押權人)簽訂《借款合同》和《抵押合同》，約定被告向第三方借款9.8億元，用于償還第三方“雙建花園”(史圣一品閣)項目的被告股票開發(fā)貸款。抵押房產(chǎn)包括:雙建花園甲，貸款期限為2年，自2009年8月25日至2011年8月25日。年利率5.94%，按月計算，按季結算。結算日為每個季度的第20天，最后一個結算日為貸款到期日。第三方從逾期之日起按高于合同貸款利率50%的利率(簡稱“逾期利率”)收取逾期罰息。對于被告不能按時支付的利息和逾期罰息，按逾期利率按月在結息日或結息日當天計算復利。如果被告未能及時將銷售回單(包括但不限于定金、首付款、按揭付款)支付至第三方指定的監(jiān)管賬戶，第三方有權提前收回貸款。貸款發(fā)放后，在被告銷售退回前5億元以內(nèi)，還款比例為20%；銷售回報在5-9億元之間，還款比例為50%；銷售回報9億元后，還款比例不低于80%。

2010年7月26日，被告取得朝陽區(qū)項峻北里28號院2號樓、3號樓、5號樓的房屋所有權證。2011年4月1日，被告(借款人及抵押人)、第三人(貸款人及抵押權人)、北京盛京玉子科技有限公司、中富城科技有限公司(以下統(tǒng)稱為兩個擔保人)簽訂《變更協(xié)議》，約定被告于2009年12月10日償還部分借款合同項下債務，還款金額為1億元。四方同意將雙建花園乙、丙、丁貸款金額由9.8億元變更為8.8億元，并同意于2010年8月27日變更現(xiàn)房抵押手續(xù):原擔保的雙建花園乙、丙、丁(朝陽區(qū)項峻北里28號院3、5號樓2號樓)貸款金額由8.8億元變更為6.35億元；雙建花園A棟擔保貸款金額不變，為2.34億元。2.擔保人認可上述變更，仍為本合同項下的全部債務提供擔保，并繼續(xù)履行擔保合同約定的擔保責任。2011年4月6日至7日，北京市朝陽區(qū)房管局登記朝陽區(qū)項峻北里28號院2號樓、3號樓、5號樓總抵押權人為第三人，債權金額為6.35億元。

案件處理流程

當案件移交給王海英的律師時，王海英很快從原告的情況中了解到相關文件的具體情況，王海英認為關鍵問題是合同權利義務是否獲得。在與當事人充分溝通的情況下，王海英律師認為，應該安排證據(jù)鏈來證明和展示真實情況后，才有勝訴的希望。

判斷結果

本案最終判決為:自本判決生效之日起七日內(nèi)，由第三人中國民生銀行股份有限公司營業(yè)部為座落于北京市朝陽區(qū)XXXX樓705號的房屋辦理抵押注銷手續(xù)(該商品房預售合同號為Y868304，該商品房座落于北京市朝陽區(qū)7D號樓)。

被告北京雙建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為位于北京市朝陽區(qū)XXXX樓705號的房屋辦理抵押注銷手續(xù)后七日內(nèi)(商品房預售合同號:于868304，位于北京市朝陽區(qū)XXXX大廈7樓)，為原告郝茂民辦理了位于北京市朝陽區(qū)XXXX樓705號的房屋(商品房預售合同號:Y868304，位于北京市朝陽區(qū)XXXX大廈7樓)

被告北京雙建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應當自本判決生效之日起七日內(nèi)(以2012年8月1日起至實際取得房屋所有權證之日止人民幣3，072，578元計算)向原告郝默民支付逾期辦理房屋所有權證的違約金。駁回原告郝默敏的其他訴訟請求。

律師評論

本案爭議點在于合同權利義務是否獲得并履行。本案中，原告與被告簽訂的《商品房預售合同》及其附件是雙方的真實意思表示，合法有效，雙方應按照合同充分履行義務。根據(jù)雙方約定，原告已向被告支付全部購房款，被告也已向原告交付7D房，被告應為原告辦理房屋所有權證。現(xiàn)第三人作為抵押權人，同意為原告辦理7D號房的釋放和過戶手續(xù)，本院無異議。

一方不履行合同義務或者不按照約定履行合同義務的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人可以約定一方違約時，根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約造成損失賠償金額的計算方法。本案原告承認實際交付日期為2010年2月12日，晚于合同約定時間(2009年11月15日)，法院無異議。根據(jù)合同約定，被告應于2012年7月31日前為原告辦理房屋所有權證。根據(jù)合同雙方的約定和原告的庭審陳述，原告自商品房交付之日起900日內(nèi)未取得房產(chǎn)證且不退房的，自原告應取得房產(chǎn)證之日起至實際取得房產(chǎn)證之日止，被告按日向原告支付全部已繳房產(chǎn)證1.5%的違約金。

現(xiàn)被告未履行合同義務，原告要求被告按照合同約定支付違約金，有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。至于原告主張的經(jīng)濟損失，原告不舉證的，應當承擔不舉證的不良后果。因此，本院不會支持原告的主張。

案例思維

與其他合同相比，房地產(chǎn)合同的復雜性更高，所以王海英在這里需要強調(diào)的是，要更加重視房地產(chǎn)合同的相關事項，要清楚了解相關違約的各種情況和情形，以減少發(fā)生糾紛的概率。