我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產(chǎn)自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議

提問：您好，請問現(xiàn)在首付還差40w左右 用閃電貸那種合適嗎？

回答：可以用 信用貸授信不使用的情況下不影響房貸，提出來了就受影響了，不可避免的你需要一段時(shí)間的短過。 建議換個(gè)人申請，按揭之前銀行會要求你還清負(fù)債。

提問：背景：目前家庭有一套亞運(yùn)村臥龍小區(qū)西北向大戶型學(xué)區(qū)房，單價(jià)一直不高，現(xiàn)在5萬出頭，中介售價(jià)1120左右。這套房產(chǎn)為男方婚前財(cái)產(chǎn)，無貸款，持有五年以上。孩子今年上小學(xué)一年級，暫時(shí)不打算二胎，但不排除以后會再生。 目標(biāo)：因平時(shí)家中只有三口人居住，大戶型舒適但過于浪費(fèi)，夫妻二人年收入30出頭，目前現(xiàn)金80左右。希望利用這套房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)富增值。 目前有以下幾種方案，從保守到激進(jìn)依次為： 方案一：大房子DY出300-400萬，在亞運(yùn)村附近買一套450-550左右的一居自住。大房出租一年18萬左右用于減輕壓力。租金上漲后還貸壓力減少。

回答：學(xué)區(qū)房用完后沒必要長持，長期跑輸大盤，可以出掉。 如果無貸款可以JLH不用等一年，你們各自3成首付一套最合理， 建議在惠新西街板塊和 望京分別入一套 例如 世紀(jì)嘉園、羅馬花園、寶星國際、大西洋新城等 如果想抵押現(xiàn)在這套，年限選擇越長越好，抵押到6成以上最好。如果有月供壓力可以將抵押出的資金預(yù)留2年月供，用來兜底防范風(fēng)險(xiǎn)。

提問：我在北京北清路上生命科學(xué)園上班，首房首貸，手里130w首付,本人女性外地人，想給娘家家人來京自住和投資用，附近周邊哪些房子更有價(jià)值？謝謝

回答：你好，沙河是農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)地段，只適合北清路上班族居住，如果不是新房癌，投資不建議買這么遠(yuǎn)，自住和投資都不合適。 林萃橋和清河板塊也是學(xué)區(qū)+高戰(zhàn)+碼農(nóng)溢價(jià)板塊，溢價(jià)130%左右，我們通?；乇?。 自住兼顧投資可以考慮沒有溢價(jià)的回龍觀板塊，也可以在清河淘淘老破小。 今年是北京的底部行情，自住很適合建倉，你有非常大的砍價(jià)空間，年底會有更多降價(jià)甩賣盤，除夕之前入手。逢筍入。 建議把子彈擴(kuò)充到150左右，選擇空間更大。 感謝付費(fèi)！

提問：房姐您好！我是sfsd，子彈300。戶口海淀，兒子目前在十一學(xué)校上高三。想買一套房子先出租5年以上，等孩子畢業(yè)工作后根據(jù)具體的工作地點(diǎn)，再賣出置換，給他作為首付。之前一直看十一學(xué)校附近遠(yuǎn)洋山水和遠(yuǎn)洋沁山水這兩個(gè)樓盤，想聽聽您的建議？我是不是目前不用被地點(diǎn)所困？因我現(xiàn)在住在鐵建。是不是也可著眼全北京來選擇？求推薦！多謝了！

回答：投資不建議這兩個(gè)盤，由于在八寶山這一片，遠(yuǎn)洋山水基本是唯一的次新，類似十里河山水文園，相對稀缺造就了遠(yuǎn)洋山水的普遍溢價(jià) 投資應(yīng)該選著相對的洼地，推薦看朝青、望京板塊

提問：下花園的名爵濱河花園小區(qū)帶裝修的二手房，103平100萬，小三居，帶電梯高層，可以投資一套么？

回答：你好，張家口下花園沒有任何投資價(jià)值。 旅游地產(chǎn)不保值； 稀缺是需求的稀缺，不是本身的獨(dú)特，北京一大半滑雪場還虧著錢； 本身價(jià)格溢價(jià)，很貴。

提問：房姐您好！關(guān)注您很久了，有個(gè)問題真的糾結(jié)了很久很久，我真是痛苦呀。我現(xiàn)在北京，但是我現(xiàn)在離婚的話有sfsd資格，可以買北京的房子，但是我又很看好臨深比如東莞的房子，很想買，但是買了北京的sfsd資格就沒了。不過我老婆有房不擔(dān)心住的問題，而且近期北京人口一直在流出，如果純投資角度，到底是買東莞還是買北京呢？求指點(diǎn)！盼復(fù)?。?/p>回答：東莞是一個(gè)沒有中心區(qū)，極度扁平化的城市，雖然未來會不錯(cuò)，但相比北京依然差一級。最好的配置是北京+深圳，滿足這個(gè)要求再看東莞都不遲

提問：請教房姐： 一套廣渠門外 一套雙井 家庭月總收入5萬，減去房貸養(yǎng)娃，結(jié)余有限 在考慮是否可以將廣渠門外這套抵押貸出300+，用老人名額全款入一套東四五環(huán)的兩居老破小。 不知以上思路是否可行？是否能抵押出300+的子彈？另外月供壓力有些大，是否多抵押出一些用來供血？ 請房姐指點(diǎn)，多謝！

回答：如果老人還有名額趁早用，可以看團(tuán)結(jié)湖、勁松等地，出租后可以緩解月供壓力 抵押出300+的子彈差不多，避免風(fēng)險(xiǎn)，一般建議預(yù)留1-2年的月供

提問：房姐好，目前北京二套貸款需要通過經(jīng)營貸的方式，新注冊公司的流水為0，個(gè)人流水很充足，此種情況下是否也可以通過經(jīng)營貸來貸款呀

回答：個(gè)人的收入是貸款的基礎(chǔ)。 公司需要什么樣的流水，以及對公司的要求，每個(gè)銀行的抵押經(jīng)營貸要求不一樣。 目前，純新公司倒流水還有產(chǎn)品可以做，具體可以咨詢我們的工作人員

提問：房姐好，我們屬于置換型，兼顧居住和投資，新買的話屬于二套房資格，可用資金1000。最近看了北苑的華貿(mào)城8號院大三居，以及福熙大道大三居。請問：1，這兩個(gè)小區(qū)如何選？哪個(gè)小區(qū)投資價(jià)值更高？2，北苑和望京的話，哪個(gè)區(qū)域更有發(fā)展?jié)摿?？因?yàn)楹罄m(xù)還想往四環(huán)置換，所以希望這次置換的盤增長潛力大。3，如果有其它有價(jià)值的盤，也請推薦。謝謝。

回答：福熙大道品質(zhì)更高一些，但是福熙大道這個(gè)開發(fā)商賣的價(jià)格太高，造成后期上漲動(dòng)力不足，我比較傾向于華貿(mào)城8號院。 望京>北苑 望京可以看看 上京新航線、融科橄欖城、大西洋新城，寶星國際

提問：房姐好！目前在海淀有一套200多平米的學(xué)區(qū)房，價(jià)格1700左右，2004年的一手房，沒有貸款和抵押，房子位置非常好！掛了一段時(shí)間了沒出手，一方面價(jià)格不理想，另一方面主要是不舍得。但孩子長大了，需要買房子，目前手里子彈不多。我和老公都在西邊工作，孩子在東邊工作。目前家庭月收入5萬左右，在南方海邊有一套100萬的房子。請教您應(yīng)該如何利用我們手里的房子來滿足需求呢？一是最好有個(gè)學(xué)區(qū)房，二是給孩子調(diào)出一套房子。謝謝您！

回答：1. 一換二 建議 一套選豐臺品質(zhì)自住房兼顧保值，孩子選擇朝陽板塊主要看望京或者CBD、朝青 具體需要知道預(yù)算再看樓盤 2. 保留現(xiàn)有房產(chǎn)自住，然后抵押掉給孩子在朝陽購入一套，根據(jù)家庭流水抵押出500-600比較合適，過多還款壓力會較大

提問：房姐好！請問法拍房的詳細(xì)介紹在哪里？搜索里搜不到。謝謝！

回答：你好，都在精華主題里。 法拍房操作好了是很賺錢的，但是新手不建議碰。 法拍房，是指被法院強(qiáng)制變現(xiàn)的房產(chǎn)。這種房子不是不能買，但建議不要盲目聽信中介的口頭保證，直接按法定程序操作：實(shí)地踩盤、繳納押金、參加拍賣，幸運(yùn)的話，分分鐘比市場價(jià)便宜不只50萬。 不過，投資就是用風(fēng)險(xiǎn)置換收益，即：高回報(bào)=高風(fēng)險(xiǎn)。法拍房的風(fēng)險(xiǎn)主要是押金、房貸、稅費(fèi)、戶口和清場這5個(gè)問題。 ■ 押金 報(bào)名參加競拍交的押金要去到總房款的10-20%，如果拍到手不想要或買不了，押金不能退，所以最重要的是確保自己真的有名額購房，不然拍到了，你又過不了戶，那就只有兩行淚了。 ■ 房貸 競得房子后，法院通常要求10天內(nèi)付清余款。那這是不是代表只能一次性付款？NO！“拍賣貸”請了解一下。 首先，在交拍賣押金之前，先準(zhǔn)備好相關(guān)材料，發(fā)給銀行負(fù)責(zé)拍賣貸款的部門。 銀行收到資料后，會根據(jù)情況，評估能不能貸，能貸多少，給出判斷的結(jié)果。 記住，購房前6個(gè)月不能頻繁查詢征信，無論是買法拍房還是正規(guī)商品房，看房之前，一定先打印征信，確定自己有貸款資格才開始行動(dòng)。 買法拍房時(shí)，確定沒問題再交押金參與競拍，成功拍下之后，馬上開始走正式貸款流程，萬一這家銀行不行還來得及換下一家。 千萬不要以為買法拍房資金壓力大，傻傻一次性付款，一般來說，拍賣貸利率基本與同期房貸利率持平，而且放款時(shí)間會保證在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)，直接打到法院賬戶。 ■ 稅費(fèi) 司法拍賣中，涉及到買賣雙方的各項(xiàng)稅費(fèi)，均由競得者支付。 1套200萬左右的住宅，如果是不滿2年非唯一，各項(xiàng)稅費(fèi)加起來最高超20萬。所以可以事先委托律師或擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，淘寶上有這種服務(wù)，費(fèi)用在幾百塊左右。 需要注意的是，如果房子上一手交易還沒出證，必須先完成上一手交易流程，再過戶。相當(dāng)于要交兩次稅。另外，如果房子有拖欠水電費(fèi)和物管費(fèi)，也要競得者自己買單。 ■ 戶口 如果原業(yè)主的戶口掛靠在房產(chǎn)名下，競得法拍房的新業(yè)主要把戶口遷入會受到影響。所以在成功拍到房子，拿到房產(chǎn)證之后，要到所在區(qū)辦理戶籍業(yè)務(wù)的公安部門，申請將原業(yè)主的戶口“空掛”，才能把自己的戶口遷入，但如果學(xué)位被占用，就真心無解了。所以競拍之前，要先調(diào)查學(xué)位是否能夠使用。 ■ 清場 法拍房成交后，大部分城市的法院不負(fù)責(zé)清場，也就是說，如果原來住在房子里的人是“老賴”，不愿意搬走，你只能報(bào)警。 所以必須認(rèn)準(zhǔn)法拍房的類型！最值得考慮的房子是按揭違約，也就是還不起月供了被迫拿出來拍賣那種，原房產(chǎn)證和土地證在銀行手里，拿法院成交書后去取就能過戶。這種產(chǎn)權(quán)屬于銀行的白盤，即買即過戶，銀行比你還積極，因?yàn)殂y行不要房，只要錢。 最麻煩的就是個(gè)人債權(quán)糾紛，業(yè)主被人追債，被迫拍賣的房產(chǎn)，后期如果有其他債主上門討債，絕對心累。 所以通常來說，法院有熟人打聽一下最妥當(dāng)，身世清白的法拍房，不要猶豫，搶！ 看到這里，大家明白投資法拍房最大的訣竅是什么了嗎？ 是：朝中有人 如果沒有政法系統(tǒng)的內(nèi)部朋友幫你探清真實(shí)情況，自己又是小白，不建議你買法拍房：這個(gè)便宜很難輪到你撿。 那么，法拍房流派的便宜誰撿了？ 事實(shí)上大部分優(yōu)質(zhì)的白盤，還沒公開拍賣，就被內(nèi)部消化了。 具體攻略如下： 首先聯(lián)系房管局，咨詢司法拍賣房產(chǎn)過戶的注意事項(xiàng)，以及需要哪些證明材料；然后聯(lián)系法院，明確告訴法院的人你需要哪些材料，抬頭怎么寫，要幾份，哪些地方文字必須怎么填等，法院一般都會配合你完成，然后約定一個(gè)時(shí)間，跑一趟法院拿材料以及本人簽字確認(rèn)司法拍賣。 ① 拿到法院材料之后，首先要求法院解封房產(chǎn)。 ② 確認(rèn)解封之后，立刻去房管局解除抵押，解除抵押之后，房產(chǎn)就徹底清白了。 ③ 洗白的同時(shí)，可以拿著法院的材料，直接要求房管局出具房子是否滿五唯一的相關(guān)證明。 ④ 拿到雙方的房產(chǎn)信息之后，加上法院的材料和房產(chǎn)清白證明，可以單方面提出過戶申請，申請?zhí)岢龊螅枰菆?bào)公示若干天。 ⑤ 登報(bào)環(huán)節(jié)結(jié)束之后，房管局會通知你過去交契稅，以及土地所有權(quán)變更等手續(xù)，辦理完成之后，就是X個(gè)工作日后領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)證。

提問：首問：基礎(chǔ)情況：有異地貸款記錄但bj首套，目前現(xiàn)金500萬多不到600萬，買房即是剛需，也有保值的目標(biāo)，希望最好能買兩居，實(shí)在有優(yōu)勢的也可考慮1居。問題： 1、從通勤便利角度已選目標(biāo)區(qū)位四個(gè)：和平西橋到惠新西街北口沿線、大望路-紅廟區(qū)域、四惠、雙井，從未來發(fā)展來看，建議區(qū)位的排序如何？ 2、因?yàn)椴粷M五、唯一這種可遇不可求，如果正常貸款買，以上區(qū)位里保值性角度來說，建議是選擇老樓齡大一點(diǎn)的二居還是新樓齡小一點(diǎn)的？ 3、如果全款買入再做wyd，四惠金地名京和東恒二期，雙井A派公寓、天之驕子，大望路藍(lán)堡國際如何排序

回答：1. 雙井>大望路>惠新西街>四惠 2. 大平米兩居-三居優(yōu)先 3. 天之驕子>A派公寓>東恒二期>藍(lán)堡國際>金地名京

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

知識星球已盤點(diǎn)出北京投資性價(jià)比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價(jià)，貸款，破限購等專業(yè)意見，全程指導(dǎo)買房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。