與房產(chǎn)商簽訂租房合約，支付了十多萬的租金，現(xiàn)年68歲的江蘇宿遷人聶先生成為在海南過冬的“候鳥老人”。但聶先生最近遇到了麻煩事：他們租住的公寓因違建被拆，當(dāng)初交納的10萬元租金也因出租方聯(lián)系不上而討要無門。

記者了解到，與聶先生一樣選擇租住海南樂東縣荷花園公寓的，還有來自全國十多個省份的約40個家庭。目前，這些“候鳥老人”只得抱團(tuán)維權(quán)，向轄區(qū)派出所報(bào)案。?

誘人合同

“13萬租公寓50年，愜意度假養(yǎng)老”

聶先生選擇在海南“棲息”養(yǎng)老，緣于2015年年底的一次海南之旅。當(dāng)時他在?？谧∷?，看到一則媒體刊登的信息：樂東縣的荷花園公寓，面積在30平方米左右，租期20年僅需10萬元。聶老伯心動了，第二天去了樂東縣荷花生態(tài)園，看了公寓，他很滿意?；氐剿捱w后，聶先生向親友借了10萬元，于2016年初到了位于樂東縣尖峰鎮(zhèn)長安村的荷花生態(tài)園。簽訂合同時，聶先生發(fā)現(xiàn)，合同約定的租期是50年的，租金要13萬。

聶先生提供的《公寓房使用權(quán)訂購合同》顯示，甲方為海南荷花生態(tài)園休閑養(yǎng)老度假有限公司，法人為胡某某，乙方為聶先生。甲方開發(fā)的荷花生態(tài)園區(qū)占地100多畝，實(shí)際房屋用地約占10%，所用地為“四荒地”。合同約定，一間公寓房套內(nèi)面積為32.5平方米，帶廚衛(wèi)和基本家具，以人民幣13萬元轉(zhuǎn)讓給乙方使用50年。合同同時約定：乙方入住后，如不滿意可以隨時退房，房款按所住年限計(jì)算，每年2600元，所剩下年限乘以2600元。

聶先生希望按照之前媒體上登的方式，10萬元租20年，但生態(tài)園的負(fù)責(zé)人沒答應(yīng)，讓聶先生先交10萬元，余下的回去籌齊后再交過來。

聶先生心里忐忑不安。在和生態(tài)園工作人員聊天時他得知，生態(tài)園的法人胡某某到處欠錢，工作人員提醒他留心些，別上當(dāng)。

不久，聶先生再一次來到樂東縣，他告訴胡某某，自己沒借到錢，希望按照10萬元租20年的來履行。對方還是不答應(yīng)，雙方發(fā)生了爭執(zhí)。聶先生要求退錢遭拒后，和生態(tài)園打起了官司。但因他本人沒在海南，官司不了了之。

聶先生說：“前后在生態(tài)園公寓住了三個月左右。半個多月前，被拉進(jìn)一個生態(tài)園租客的微信群，才得知生態(tài)園公寓屬于違建，將面臨拆除。”

老人們向當(dāng)?shù)卣块T反映并表達(dá)訴求，但生態(tài)園還是在4月1日被拆除。而荷花園的法人胡某某早已不知去向，大家支付的租金也不知道向誰討要。

記者調(diào)查

老人們來自全國各地，有的一天未住

記者了解到，像聶先生這樣在荷花園公寓的租房戶在40戶左右，他們來自全國各地，大多是六十歲以上的老人。而他們租房時間和租金各不相同。截至4月5日上午，維權(quán)老人們組建的“候鳥群”微信群內(nèi)，初步統(tǒng)計(jì)支付的金額達(dá)到523萬元。

老人們各自的合同放在一起比較，發(fā)現(xiàn)胡某某多次變更公司名稱和法人，在不同的合同上，她的女兒和公司員工都曾充當(dāng)過法人。

多位老人聽說自己上當(dāng)受騙后，到當(dāng)?shù)剌爡^(qū)派出所報(bào)案稱胡某某涉嫌詐騙。

來自吉林的姜先生花了9萬元租了一間公寓，租期40年?！耙簿褪亲罱鼉赡赀^冬時去住一下，前后住了六七個月這樣?！苯壬f，公寓的租金這樣便宜，讓他有些難以相信，他當(dāng)時特意看了胡某某的工商營業(yè)執(zhí)照，見上面的經(jīng)營范圍有“住宿”一項(xiàng)，這才放心交錢租房。

4月1日，樂東當(dāng)?shù)貙苫▓@公寓進(jìn)行拆除時，姜先生的父母還住在荷花園的公寓里。房子拆除后，這對老人無奈返回了吉林老家。

另一位老人告訴記者，住在荷花園的老人不買房不炒房，只是租房養(yǎng)老，胡某某向租房戶隱瞞事實(shí)，將所占用農(nóng)田變?yōu)椤八幕牡亍?，無縣國土局審批，違規(guī)私建公寓騙租給老人，造成被強(qiáng)拆后果。

來自貴州的盛先生說，他的兒子和朋友一共7個人花了一百萬元準(zhǔn)備在胡某某的生態(tài)園買地建房養(yǎng)老，“胡某某當(dāng)時說，一切手續(xù)齊全，如建不了房，所有的損失由她承擔(dān)?！钡驮?019年2月，七家人帶著施工隊(duì)來到荷花園剛開始施工，就被縣國土資源局叫停。

當(dāng)?shù)鼗貞?yīng)

荷花園非法占用農(nóng)用地，屬違建

荷花園住戶向記者提供的兩份營業(yè)執(zhí)照副本顯示，成立于2012年9月11日的樂東荷花田園農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司，和成立于2015年8月13日的海南荷花生態(tài)園休閑養(yǎng)老度假有限公司，同樣的公司住所，同一個法人。后者的經(jīng)營范圍包括休閑度假、養(yǎng)老、療養(yǎng)；農(nóng)業(yè)觀光、農(nóng)家樂、采摘、垂釣、餐飲、住宿等，注冊資金為1000萬人民幣。

4月4日下午，記者電話聯(lián)系上了樂東縣國土資源局，一位工作人員表示，荷花園被拆是因?yàn)榉欠ㄕ嫉?，屬于違建。既然是違建，那么當(dāng)初是怎么建起來的呢？這位工作人員表示，并不清楚。

生態(tài)園一位“候鳥”老人向記者提供了一份海南省自然資源和規(guī)劃廳在3月7日發(fā)給樂東縣人民政府的函，函件內(nèi)容就是荷花園違法占地案。函件顯示，“樂東荷花園違法占地案”引起了國家相關(guān)部門的注意，樂東縣“海南荷花生態(tài)園休閑養(yǎng)老度假有限公司違法占地案件”違法違規(guī)用地情況較為嚴(yán)重，目前尚未完全查處整改到位，要求海南省迅速組織相關(guān)部門和市縣政府，按照“既處理事，又處理人”的原則和要求，嚴(yán)肅查處以上違法違規(guī)用地問題。

函的附件顯示，海南荷花生態(tài)園休閑養(yǎng)老度假有限公司占用耕地建設(shè)荷花生態(tài)園。經(jīng)初步核查，2014年10月起，海南荷花生態(tài)園休閑養(yǎng)老度假有限公司在樂東縣尖峰鎮(zhèn)長安村違法建設(shè)海南荷花生態(tài)園（愛蓮共享農(nóng)莊）項(xiàng)目，共違法占用耕地8.82畝（全部為永久基本農(nóng)田），已建成兩層旅店（42間房）、餐廳、7幢木屋別墅、2間鋼混別墅及景觀水塘等建（構(gòu)）筑物等。

律師說法

合同涉嫌欺詐，可追究刑事責(zé)任

江蘇蘇源律師事務(wù)所資深律師王進(jìn)認(rèn)為，對于違章建筑的租賃合同效力問題，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”。

在合同無效的情況下，應(yīng)該適用《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”。因此，承租人有權(quán)要求出租人返還其已支付的房屋租金。在出租人拒絕返還或者無法聯(lián)系到出租人的情況下，承租人完全可以向人民法院提起訴訟以解決返還租金的問題。

“根據(jù)承租人的描述，出租人在宣傳和簽訂租賃合同時存在明顯的欺詐行為。”王進(jìn)認(rèn)為，出租方在事發(fā)后失聯(lián)，如涉及的數(shù)額巨大，造成的后果嚴(yán)重，已涉嫌觸犯《中華人民共和國刑法》第二百六十六條關(guān)于詐騙罪的規(guī)定，“承租人可以向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案，通過刑事途徑追究出租人的刑事責(zé)任?！?/p>

對于違章建筑的處置問題，王進(jìn)認(rèn)為，并非只有強(qiáng)制拆除這一種處置方式，“考慮到承租人群體（年齡）的特殊性，直接強(qiáng)制拆除可能造成的其他社會問題較大，相關(guān)部門應(yīng)該充分考慮這些問題。”

老年人大多法律意識不強(qiáng)，不知道怎么保護(hù)自己。王進(jìn)提醒廣大老人，在租房之前，要對出租方資質(zhì)和出租房屋各方面的手續(xù)是否完備進(jìn)行充分的了解，如條件允許的話，可向成年子女或法律專業(yè)人員咨詢，以避免帶來不必要的麻煩，帶來重大的財(cái)產(chǎn)損失。