在房地產(chǎn)行業(yè)處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)軌、房企融資渠道收緊、上半年疫情影響的市場(chǎng)環(huán)境下，中小房企生存面臨巨大壓力。

據(jù)北京興創(chuàng)投資有限公司披露近期公開(kāi)的2020年三季度合并利潤(rùn)表及母公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，其債務(wù)規(guī)模較前兩年快速增長(zhǎng)，經(jīng)記者測(cè)算，“三條紅線”中興創(chuàng)投資有兩條觸線。此外，其在大興采育鎮(zhèn)計(jì)劃投資超過(guò)100億元的興創(chuàng)榮墅項(xiàng)目銷售也并不理想。

今年，興創(chuàng)投資一再延期披露年度報(bào)告及財(cái)務(wù)報(bào)表。5月8日，興創(chuàng)投資發(fā)布公告稱，無(wú)法在4月30日之前披露公司2019年年度報(bào)告及一季度財(cái)務(wù)報(bào)表；6月5日，興創(chuàng)投資再次發(fā)布公告稱，2019年年度報(bào)告將再度延期。

延期公告中表示，由于受疫情影響，公司及下屬子公司延遲復(fù)工，導(dǎo)致年報(bào)無(wú)法按期披露。

在延期披露業(yè)績(jī)報(bào)的同時(shí)，記者了解到，興創(chuàng)投資前董事長(zhǎng)張濤于今年4月離職，董事長(zhǎng)一職由公司前任總經(jīng)理支小飛接任。對(duì)于管理層的變動(dòng)，興創(chuàng)投資在公告中稱：“此次人事變動(dòng)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況及償債能力并無(wú)不利影響?！?/p>

記者查詢天眼查并結(jié)合其2019年年報(bào)及前三季度合并利潤(rùn)表數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，興創(chuàng)投資目前面臨較大融資壓力及債務(wù)償付壓力，且凈利潤(rùn)一直處于虧損狀態(tài)，截至今年9月30日，凈虧損約6218萬(wàn)元。

2019年1月，興創(chuàng)投資發(fā)行了一筆14億元為期3年的中期債券，用于償還公司此前向金融機(jī)構(gòu)的借款。同年，其母公司發(fā)行的16億元中期債券中，也有6.95億元用于償還子公司興創(chuàng)投資此番發(fā)債的應(yīng)付利息及興創(chuàng)投資此前向江蘇銀行的貸款。

而在房企融資的“三條紅線”下，興創(chuàng)投資的表現(xiàn)也十分不樂(lè)觀。記者通過(guò)興創(chuàng)投資前9月合并利潤(rùn)表顯示數(shù)據(jù)計(jì)算，其剔除出預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率約81.13%；按照“凈負(fù)債率=/所有者權(quán)益”這一公式計(jì)算得出，凈負(fù)債率約170%。而“三條紅線”指出，房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)不超過(guò)70%，且凈負(fù)債率不超過(guò)100%。

由此可見(jiàn)，興創(chuàng)投資“踩”到了其中兩條。根據(jù)“三條紅線”的觸線情況，房企被分為了“紅、橙、黃、綠”四檔。碰到兩條線相當(dāng)于橙色檔，那么該房企的負(fù)債年增速不得超過(guò)5%。

2019年7月，聯(lián)合資信評(píng)估有限公司在對(duì)興創(chuàng)投資的跟蹤評(píng)級(jí)中也表示其存在多重風(fēng)險(xiǎn)?！肮驹诮ǚ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金需求較大，面臨較大的融資壓力。”

在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售上的乏力，也令興創(chuàng)投資的財(cái)務(wù)壓力難以短時(shí)間緩解。

據(jù)公開(kāi)信息顯示，興創(chuàng)投資主要負(fù)責(zé)大興新城北區(qū)等7項(xiàng)土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)工作及部分房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。此外，興創(chuàng)投資旗下還擁有興創(chuàng)大廈、興創(chuàng)國(guó)際中心等商業(yè)項(xiàng)目，以及興創(chuàng)屹墅、興創(chuàng)榮墅兩個(gè)高端物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

聯(lián)合資信指出，興創(chuàng)投資的在售項(xiàng)目包括興創(chuàng)榮墅、興創(chuàng)屹墅、興創(chuàng)國(guó)際中心、興創(chuàng)總部公園等。公司目前尚有較大規(guī)模的在建項(xiàng)目，在售項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間較長(zhǎng)，待售面積較大，整體去化壓力大。

據(jù)悉，興創(chuàng)投資計(jì)劃為高端住宅項(xiàng)目——興創(chuàng)榮墅投資超過(guò)110億元，項(xiàng)目一旦按計(jì)劃完成，將成為興創(chuàng)投資旗下在建項(xiàng)目中耗資之最。

興創(chuàng)榮墅位于大興區(qū)采育鎮(zhèn)采鳳路與采辛路交口東側(cè)的01-0005及01-0009地塊上，據(jù)土地公告顯示，這兩宗地塊于2013年底成交。其中，地塊01-0005起始價(jià)為9.45億元，經(jīng)歷9次報(bào)價(jià)后，成交價(jià)格鎖定在13.23億元；而01-0009起始價(jià)為9.25億元，經(jīng)歷7次報(bào)價(jià)后，最終成交價(jià)達(dá)12.95億元。

建設(shè)投資大，拿地成本高，但興創(chuàng)榮墅的銷售情況卻始終不樂(lè)觀?！霸擁?xiàng)目2017年初開(kāi)盤，到2019年初時(shí)簽約銷售面積僅占了可售面積的一半，且累計(jì)簽約銷售金額不到16億元?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。

從拿地至今，該項(xiàng)目已歷經(jīng)7年時(shí)間。近日，記者實(shí)地走訪興創(chuàng)榮墅時(shí)發(fā)現(xiàn)，其疊拼產(chǎn)品在售，售樓處格外冷清。一位置業(yè)顧問(wèn)表示，目前所有在售項(xiàng)目的去化率基本能達(dá)到50%，但仍有部分產(chǎn)品在規(guī)劃建設(shè)中，具體開(kāi)盤銷售時(shí)間及價(jià)格暫不確定。

事實(shí)上，近兩年大興采育板塊涌入了多個(gè)改善住宅項(xiàng)目，產(chǎn)品定位和目標(biāo)客群也與興創(chuàng)榮墅較為重合。分析人士表示，這種情況也在很大程度上加劇了興創(chuàng)榮墅的去化難度。

興創(chuàng)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也顯示，今年前九月銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用與去年同期相比大幅增加；營(yíng)業(yè)收入雖然在此期間有所增加，但增幅遠(yuǎn)低于前兩項(xiàng)費(fèi)用增幅。

記者注意到，該項(xiàng)目疊拼此前對(duì)外公布的交付時(shí)間為2020年6月，置業(yè)顧問(wèn)表示，“項(xiàng)目的交付時(shí)間已推遲到了2022年5月?！碑?dāng)被問(wèn)及項(xiàng)目周邊有何配套時(shí)，上述置業(yè)顧問(wèn)則表示：“周圍沒(méi)有大型的商業(yè)和三甲醫(yī)院，但有一些小超市可以滿足生活的基本需要?！?/p>

“目前最大的問(wèn)題是土地成本高，很多中小房企承受不了這樣的拿地成本，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的發(fā)展是有困境的?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這也是目前很多中小房企融資壓力增加的原因之一。

而在樓市不斷進(jìn)入“新常態(tài)”的背景下，行業(yè)已逐漸由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，傳統(tǒng)住宅的利潤(rùn)也在不斷下滑。業(yè)內(nèi)分析人士坦言，面對(duì)當(dāng)下的情況，品牌房企可以主動(dòng)出擊實(shí)施轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)“多條腿走路”，但中小房企的發(fā)展卻會(huì)愈發(fā)艱難。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，近兩年頭部品牌房企開(kāi)始嘗試向多元領(lǐng)域轉(zhuǎn)型或計(jì)劃走“輕資產(chǎn)”路線，但這些對(duì)中小房企來(lái)說(shuō)卻并非易事?！邦^部房企強(qiáng)大的資金鏈可以支撐其在轉(zhuǎn)型中‘試錯(cuò)’，但中小房企卻很難承擔(dān)在轉(zhuǎn)型中可能出現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

“興創(chuàng)投資是大興區(qū)主要的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體和重要的保障性住房建設(shè)主體，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)際上排在這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)之后，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不多，實(shí)力有限。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示。記者了解到，興創(chuàng)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目均位于大興，包括西紅門、黃村、采育等。深耕大興的同時(shí)，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局的相對(duì)單一和自身規(guī)模上的差距，或?qū)⒊蔀槠湓谵D(zhuǎn)型期間最大的“絆腳石”。

截至記者發(fā)稿時(shí)，興創(chuàng)投資并未對(duì)相關(guān)問(wèn)題作出回應(yīng)。