前言：從今天開始，我們正在進(jìn)行全面的地區(qū)梳理。歡迎大家持續(xù)關(guān)注。

五大新城的規(guī)劃一出來，有些對(duì)上海比較了解的朋友就開始惋惜：嘉定，可惜了，都與青浦奉賢放在一起了。

的確，在距離上講嘉定與其他四個(gè)新城不應(yīng)該放到一起——嘉定是五大新城中唯一距離人民廣場在30公里以內(nèi)的片區(qū)。

30公里，剛好是近郊與遠(yuǎn)郊的地理分界。

造成這樣一個(gè)后果，部分原因是在上海近期規(guī)劃中嘉定屢次處于不利地位。

比如由于虹橋機(jī)場存在，西上海的外環(huán)線向內(nèi)塌陷，與中環(huán)線的距離縮小，導(dǎo)致嘉定大部分區(qū)域劃在了外環(huán)外。

其實(shí)江橋、南翔的城市發(fā)展進(jìn)程不落后于外環(huán)內(nèi)的寶山、楊浦部分，不用說浦東。

更不利的是靠近寶山導(dǎo)致郊環(huán)再次塌陷。寶山向北是長江，郊環(huán)線被迫向內(nèi)，與外環(huán)相隔僅5公里，而南上海外環(huán)郊環(huán)相隔長達(dá)25公里.

這又導(dǎo)致嘉定大片區(qū)域劃在了郊環(huán)外，嘉定新城與其他新城一道劃在了郊環(huán)附近，與青浦、松江、奉賢持平的地位進(jìn)一步砸實(shí)。

其實(shí)就當(dāng)下發(fā)展?fàn)顩r，嘉定依舊是領(lǐng)先其他幾個(gè)新城的。

嘉定的歷史地位就比其他區(qū)域要高。

幾個(gè)新城基本都是建國后才由江蘇劃進(jìn)上海，唯獨(dú)嘉定一直給人近郊即視感，甚至有段時(shí)間嘉定版圖直抵內(nèi)環(huán)！

1983年嘉定將真如以及長征部分劃入普陀，1992年將長征剩余部分以及桃浦劃入普陀，距離才漸漸的遠(yuǎn)了起來。

不過嘉定當(dāng)時(shí)實(shí)力猶在，常年霸占全國百強(qiáng)縣榜首，1992年就撤縣設(shè)區(qū)，與閔行同期，早于青浦、松江。

撤縣設(shè)區(qū)前青浦、松江、奉賢基本以農(nóng)業(yè)為主，閔行已經(jīng)有了較好的工業(yè)基礎(chǔ)，其次就是嘉定。

這也是為什么后來將汽車城設(shè)立于此。

憑借著汽車城這樣的GDP制造器，嘉定依舊保持著相對(duì)其他區(qū)域的優(yōu)勢(shì)，甚至連續(xù)幾年高居全市第二。不過其他區(qū)域也在奮力追趕，汽車行業(yè)反而下行，優(yōu)勢(shì)持續(xù)縮水——尤其是去年。

受限于行業(yè)冰期，2020年嘉定成為唯一一個(gè)GDP下降的區(qū)域，被黃浦、閔行超過。

當(dāng)然汽車行業(yè)下行只是表面原因，更深層的因素更為復(fù)雜，比如前面提到的外環(huán)、郊環(huán)帶來的不利影響。

除此之外還有一些更重要的影響因素。

向內(nèi)，嘉定面臨的一個(gè)困境是普陀這個(gè)扶不起的阿斗。

嘉定之所以被認(rèn)為是近郊，很大程度是因?yàn)槠胀訉儆谑袃?nèi)七區(qū)之一。松江、奉賢與市區(qū)隔著一個(gè)閔行，青浦雖然直接與長寧接壤但是整個(gè)區(qū)域狹長，核心區(qū)距離市區(qū)極遠(yuǎn)。

不過后來證明普陀還不如閔行能打。

寶山持續(xù)的吸收靜安、閘北外溢，嘉定割肉桃浦給了普陀然而卻沒換來多少資源。對(duì)于嘉定人民來講，普陀的存在更多的是拉長了與市中心的距離。

向外，嘉定面臨的一個(gè)困境是，兩個(gè)鄰居都過于強(qiáng)大。

嘉定與江蘇直接接壤，接壤的是江蘇實(shí)力最強(qiáng)的兩個(gè)縣級(jí)市：昆山與太倉，一個(gè)全國百強(qiáng)縣第一，一個(gè)全國百強(qiáng)縣第七。

更重要的是，昆山、太倉、嘉定在產(chǎn)業(yè)上高度類同，形成了直接的競爭關(guān)系。

青浦、松江與江浙接壤在周莊古鎮(zhèn)、西塘古鎮(zhèn)一帶，產(chǎn)業(yè)相對(duì)處于劣勢(shì)。

嘉定的另一個(gè)問題是：區(qū)域向心力太差。

提起江蘇大家通常戲稱為散裝省份，蘇南蘇北互不相容，南京、蘇州共分天下。

其實(shí)嘉定也是一個(gè)散裝區(qū)域。

在2035規(guī)劃中嘉定分成了三個(gè)主要片區(qū)：嘉定新城、南翔-江橋、安亭，三個(gè)區(qū)域基本獨(dú)立存在。

安亭無疑是最內(nèi)生的區(qū)域之一，這里的大部分人都從事汽車相關(guān)行業(yè)，有自己的商業(yè)中心嘉亭薈，有自己完整的教育體系，有自己的醫(yī)療系統(tǒng)，去市區(qū)也很少走滬嘉高速，而是更依賴京滬高速。

只有地鐵11號(hào)線會(huì)經(jīng)過嘉定新城，但是大家也極少下車。

江橋、南翔已經(jīng)與市區(qū)融為一體，大量市區(qū)白領(lǐng)在這里定居，江橋有萬達(dá)，南翔有印象城，根本不需要去嘉定新城。

嘉定新城商圈內(nèi)部也相當(dāng)分散。嘉定老城有自成體系的商業(yè)，華亭是一個(gè)鄉(xiāng)下小鎮(zhèn)，與城區(qū)相對(duì)割裂，嘉定新城的商業(yè)基本靠本土幾個(gè)小區(qū)的居民撐著。

所以嘉定新城的商業(yè)體諸如大融城，人流量甚至不如安亭的嘉亭薈。

形成這樣復(fù)雜的格局，很重要的原因是產(chǎn)業(yè)不夠集中，嘉定屢居第二的GDP總量由各大片區(qū)分別貢獻(xiàn)。

以實(shí)際稅收為例，安亭、嘉定工業(yè)區(qū)、南翔、嘉定新城各自貢獻(xiàn)了一大部分，每個(gè)片區(qū)都有相當(dāng)?shù)脑捳Z權(quán)。

青浦的經(jīng)濟(jì)中心長期以來都是青浦工業(yè)區(qū)，近些年大虹橋開始開發(fā)，徐涇有了較多的貢獻(xiàn)，基本形成了青浦城區(qū)+徐涇的兩極格局。

松江更是幾乎將全部力量用在建設(shè)松江新城、大學(xué)城，松江新城周邊也成為主要的經(jīng)濟(jì)來源，一家獨(dú)大。

像嘉定這樣的散裝區(qū)域，應(yīng)該只有寶山能夠“媲美”。

當(dāng)然這樣的格局是歷史造就，不能歸過于當(dāng)局。汽車產(chǎn)業(yè)這樣的制造業(yè)一定遠(yuǎn)離主城區(qū)，設(shè)在安亭符合邏輯；嘉定新城取址老城南側(cè)，也符合邏輯。

為了避免安亭脫離嘉定，當(dāng)局也付出了相當(dāng)努力，比如設(shè)計(jì)了人字形的11號(hào)線，安亭居民去市區(qū)被迫到嘉定新城兜一圈。

然而并沒有起到實(shí)質(zhì)作用，反而迫使安亭更加趨向內(nèi)生——地鐵線路又長又被花橋的朋友搶了座位，干脆不去市區(qū)了吧。

嘉定工業(yè)區(qū)是另起爐灶，設(shè)在城北就有些問題。雖說是工業(yè)區(qū)，目前以電子科技、互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥為主，落戶企業(yè)諸如阿里巴巴、京東、百度、寶馬、沃爾沃，奧托立夫、霍尼韋爾甚至還有金融企業(yè)。

嘉定的百度總部

如果產(chǎn)業(yè)集中到嘉定新城，或許可以形成真正的產(chǎn)城融合。

現(xiàn)在格局拉的太大，反而沒有集中核心資源，嘉定新城也是不溫不火，至今晚上道路上依舊冷冷清清。

嘉定的另一個(gè)核心板塊是南翔-江橋，同樣讓人感到惋惜。

通常以為南翔是市區(qū)睡城，以居住為主，然而這里卻貢獻(xiàn)了大量GDP和稅收，這里不僅有精準(zhǔn)醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)園、小美科技園、機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)，還引進(jìn)了不萊梅貝克、世達(dá)工具等優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

這里不僅具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，南翔東部社區(qū)還是外環(huán)外少有的優(yōu)質(zhì)中產(chǎn)居住區(qū)，社區(qū)氛圍良好、小區(qū)品質(zhì)較高，吸收了大量高學(xué)歷居民。

不過這樣優(yōu)秀的區(qū)域當(dāng)局并不重視，優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源都給了嘉定新城，南翔、江橋僅給了一所上師大附屬。

南翔東社區(qū)長期以來靠留云學(xué)校，導(dǎo)致部分客群被迫離開。

嘉定的問題還有很多，一篇文章難以承載，不過這里仍舊是實(shí)力最強(qiáng)的郊區(qū)，在房價(jià)上就能看得出來。

南翔標(biāo)桿華潤中央公園房價(jià)突破過7萬，嘉定新城的金地世家最高掛牌價(jià)高達(dá)8萬，除了有大虹橋夾持的萬科天空之城，郊區(qū)基本沒有對(duì)手。

這樣的散裝形態(tài)也給后續(xù)規(guī)劃帶來了相當(dāng)困難。

嘉定新城教育、醫(yī)療資源給到位后開始向南翔遷移。今年嘉定區(qū)與上海大學(xué)簽約，共建高中，并且成立了上海大學(xué)附屬嘉定留云中學(xué)、上海大學(xué)附屬嘉定留云小學(xué)、上海大學(xué)附屬嘉定留云幼兒園。

南翔東社區(qū)的業(yè)主心里踏實(shí)多了。

另一個(gè)趨勢(shì)是打造交通樞紐，增強(qiáng)區(qū)域內(nèi)聯(lián)動(dòng)?！?020對(duì)話區(qū)委書記系列訪談》中，嘉定區(qū)委書記陸方舟表示， “十四五”期間，嘉定將打造安亭北站、嘉定北站2大交通樞紐，積極爭取地鐵14號(hào)線延伸至安亭北。

另外還有嘉閔線的即將落地，嘉定新城、南翔、江橋的聯(lián)系將更加密切。

產(chǎn)業(yè)上嘉定面臨極大的壓力，松江借助G60科創(chuàng)走廊大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，青浦更是借助華為落戶打造科技高地，嘉定的驕傲汽車行業(yè)卻萎靡不振，嘉定北之前引進(jìn)的科技企業(yè)也難再有突破，聲勢(shì)很大的南翔CBD更是近乎爛尾。

而且隨著浦東引領(lǐng)區(qū)提上日程，大虹橋的呼聲一旦下去，嘉定面臨的外部環(huán)境就更惡劣。

目前蔚來領(lǐng)銜的電動(dòng)企業(yè)依舊駐扎安亭，希望能夠有所突破；南翔、江橋這樣的優(yōu)質(zhì)地段如果能夠合理開發(fā)，才有可能帶領(lǐng)嘉定走出重圍。

既然是散裝區(qū)域，嘉定的樓市也是被分割的七零八落，而且不符合常規(guī)邏輯。

比如作為近郊，嘉定竟然沒有大體量的別墅區(qū)。

松江有佘山別墅區(qū)，青浦有徐涇、趙巷、朱家角，寶山有美蘭湖，嘉定只有南翔有一些別墅項(xiàng)目，而且以疊加聯(lián)排為主，沒有形成足夠規(guī)模。

不過對(duì)于郊區(qū)來講別墅區(qū)并不是福音，同樣是近郊，徐涇做了一大堆別墅，至今都沒像樣的商業(yè)體；南翔有大量高層，已經(jīng)成為普陀、嘉定交界處的商業(yè)中心。

甚至南翔房價(jià)都高過江橋。江橋地段最佳，坐擁14號(hào)線、京滬高速進(jìn)出市區(qū)非常便捷。主要原因是這里是之前的動(dòng)遷基地，規(guī)劃相對(duì)混亂，宜居程度不高。

每當(dāng)下午小學(xué)放學(xué)，路上奔跑著大量接送孩子的電瓶車，你一定會(huì)以為這里是五線小鎮(zhèn)。

而南翔憑借著留云湖、銀翔湖以及大量的優(yōu)質(zhì)商品房，成為外環(huán)少有的宜居區(qū)域，吸引了大量市區(qū)客戶，房價(jià)自然被推高。

然而距離市區(qū)同樣很近的黃渡房價(jià)卻低得多，這里的商品房僅3萬左右，與遠(yuǎn)郊徐行差不多。

黃渡自同濟(jì)大學(xué)落戶后就鮮有開發(fā)，在房地產(chǎn)市場缺乏曝光，房價(jià)沒有炒作溢價(jià)。另外這里也沒有地鐵，市區(qū)剛需客戶較難導(dǎo)入。

14號(hào)線延長過來，這里的短板將得到有效解決，不著急自住的剛需客戶可以看過來。

黃渡向北是昌吉東路居住區(qū)，這里房價(jià)3.5萬左右，不過11號(hào)線進(jìn)出市區(qū)遠(yuǎn)不如14號(hào)線方便。

嘉定新城是性價(jià)比最高的新城之一，通勤比青浦新城、松江新城便捷，配套也成體系，問題是骨架拉的太大導(dǎo)致人氣不足。

現(xiàn)在嘉定新城又有新的規(guī)劃，遠(yuǎn)香湖這里要建設(shè)1-2棟330米超高層地標(biāo)，3-4棟不超過220米的次高層建筑，如果招商順利將良好的改變當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)格局。

安亭是一個(gè)封閉區(qū)域，不建議市區(qū)客戶考慮。

徐行房地產(chǎn)市場之前經(jīng)過相當(dāng)?shù)某醋鳎?015年前后這里陸續(xù)開發(fā)了碧桂園嘉譽(yù)、大成郡、佳兆業(yè)城市廣場、莫里斯花園等等，房價(jià)蘊(yùn)含一定水分，所以近幾年房價(jià)橫盤。

嘉定新城人氣起不來，徐行就很難有機(jī)會(huì)，即使嘉閔線落地。

外岡華亭基本沒有商品房，這樣的遠(yuǎn)郊區(qū)域也看不到發(fā)展機(jī)會(huì)，還是謹(jǐn)慎一些。外岡這幾年只有一個(gè)開發(fā)商入?。郝穭呕?，連續(xù)開發(fā)了別墅和洋房，曾經(jīng)在市區(qū)引發(fā)過轟動(dòng)。不過你們放心，這幾年將很難拋盤。

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