濱州地產(chǎn)從2016年9月開始經(jīng)歷了一個完整的大起大落周期。2018年，中國樓市經(jīng)歷了“四季”轉(zhuǎn)型:春暖夏熱，秋涼冬冷。

2018年8月之前，房地產(chǎn)逐漸回暖，上行壓力加大，但9月份，房地產(chǎn)形勢逆轉(zhuǎn)，開始降溫。搜狐焦點(diǎn)濱州站認(rèn)為，一方面，國家對樓市的嚴(yán)格調(diào)控逐漸打破了基于以往經(jīng)驗(yàn)的市場預(yù)期，另一方面，宏觀環(huán)境的變化加劇了悲觀情緒，進(jìn)一步蔓延到房地產(chǎn)市場。2018年8月以后，需求主體的猶豫觀望情緒加劇，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷量下滑，支付放緩，預(yù)期悲觀。房企開始降價(jià)銷售，這也導(dǎo)致了最近的兩次土地拍賣現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)

先看數(shù)據(jù)，搜狐聚焦濱州站結(jié)合濱州統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6、7、8、9月份月報(bào)，進(jìn)行匯總。

房地產(chǎn)開發(fā)總投資分別為24.2459億元、17.1292億元、15.3698億元和12.8791億元，7-9月分別下降29.35%、10.86%和15.66%。九月比七月少了將近一半。

商品房銷售面積分別為52.3萬平方米、25.1萬平方米、25.2萬平方米和26.2萬平方米。商品房銷售額分別為27.3億元、15.6億元、14.5億元和16.7億元。分別下降了42.86%、0.07%和-15.17%。

九月，最初的收獲季節(jié)，看起來并不令人滿意。

圖為9月至5月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)

價(jià)格

不僅濱州，全國樓市也經(jīng)歷了先漲后跌，再漲再跌的過程。商品房供需經(jīng)歷了先降后升再降的過程:2018年10月，全國商品房銷售面積同比下降3.1%，而2018年9月，建筑面積和新開工面積增速均保持在20%左右。

濱州不僅銷售面積下降，價(jià)格也下降了。

我們不能相信所有的謠言，包括房價(jià)。2018年最后一個月，濱州樓市出現(xiàn)了個別樓盤降價(jià)的傳言，1000到2000的降價(jià)都在，也導(dǎo)致前期買家開始反彈和抗議，形成了獨(dú)特的景觀。

搜狐焦點(diǎn)濱州站走訪了幾家開發(fā)商。金融機(jī)構(gòu)平均貸款周期一般在30天左右，最快的在19天左右，最慢的在50天以上。周期的不同反映了銀行額度和對房貸的重視程度。

這也證明了房地產(chǎn)降價(jià)的目的是為了盡快回籠資金。矛盾的是，這種降價(jià)并不是另一種降價(jià)，而只是通過員工內(nèi)部所謂的優(yōu)惠價(jià)或團(tuán)購價(jià)，開盤后依然維持原價(jià)或更高價(jià)格。

但筆者建議所有開發(fā)商在悄悄開盤時要保密，盡量不要公布自己亂七八糟的價(jià)格，因?yàn)闉I州市民還是相信樓市是公平公正的。

觀點(diǎn)

當(dāng)被問及哪個行業(yè)賺錢時，也許我們會統(tǒng)一唱衰任何一個行業(yè)。似乎每一個行業(yè)在短時間流行后都會衰落。濱州樓市也是這么考慮的。

自2018年初以來，濱州市共發(fā)布了15份土地出讓公告。除了工業(yè)文化設(shè)施和商業(yè)服務(wù)外，住宅用地拍賣25宗，拍賣2宗，出售22宗，近期個案底價(jià)分別達(dá)到1340-2010元/㎡和1933-3300元/㎡。

唱衰是因?yàn)榍八从械耐恋嘏馁u的發(fā)生，但很少有人注意到成交率已經(jīng)達(dá)到91.67%。

在新發(fā)布的《中國住房城市政府監(jiān)管報(bào)告》中，有一點(diǎn)值得我們深思?！耙痪€城市可以微調(diào)調(diào)控措施，保持調(diào)控政策的適度性；二線城市可能有最寬松的沖動和條件，幻想激活樓市熱度；三四線城市可能會利用干預(yù)，盡力維持樓市的溫度?！?/p>

今年4月，搜狐聚焦濱州站寫了一篇文章《2018濱州樓市到底是喜是憂》，但答案并不明確。2018年逐漸成為過去式，答案也逐漸清晰。2019年怎么做？

文章參考:濱州市統(tǒng)計(jì)局

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