4月11日，財(cái)政部副部長(zhǎng)程麗華在博鰲亞洲論壇上指出，將進(jìn)一步優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，既立足當(dāng)前，又著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，兼顧稅收調(diào)控和籌集財(cái)政收入功能，逐步優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，深入推進(jìn)增值稅改革，構(gòu)建更加公平簡(jiǎn)潔的稅收制度，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施，建立綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度。

　　自今年3月以來，這已是房地產(chǎn)稅被官方第六次正式提及，相比往年的原則性表述，今年關(guān)于房地產(chǎn)稅的說法愈發(fā)具體。

　　記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，目前房地產(chǎn)稅法草案已有大體框架，正向各地征求意見。

　　以稅收法定來引領(lǐng)稅制改革

　　自2011年在上海、重慶兩市啟動(dòng)試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅，至今已近八年。細(xì)心觀察不難發(fā)現(xiàn)，在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，有關(guān)房地產(chǎn)稅立法的官方消息并不多見。

　　轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在今年兩會(huì)期間——

　　3月4日，十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議發(fā)言人張業(yè)遂在人大會(huì)議首場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)稅法律草案正在加快起草完善；

　　3月5日，在十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中提出“要深化財(cái)稅體制改革”“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”；

　　3月7日，時(shí)任財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌對(duì)外透露，按照中央的決策部署，目前全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)、財(cái)政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。房地產(chǎn)稅總體思路是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”；

　　3月11日，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)工作報(bào)告中明確提出，2018年將繼續(xù)加強(qiáng)立法工作，落實(shí)稅收法定原則，研究制定房地產(chǎn)稅法；

　　3月25日，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆稱，將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。

房地產(chǎn)稅什么時(shí)候開征

　　目前關(guān)于房地產(chǎn)稅最新的明確信息，是2017年財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中首次提出：按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

　　多位接受第一財(cái)經(jīng)采訪的專家認(rèn)為，房地產(chǎn)稅立法爭(zhēng)論的激烈程度將前所未有，預(yù)計(jì)2020年左右立法完成。

房地產(chǎn)稅征收范圍標(biāo)準(zhǔn)

　　按照落實(shí)稅收法定的要求，作為新稅種，房地產(chǎn)稅的開征必須先立法，需要有法律規(guī)定。盡管實(shí)踐中對(duì)于征收房地產(chǎn)稅，我國(guó)已經(jīng)積累了不少經(jīng)驗(yàn)，但在具體立法過程中，仍有許多關(guān)鍵問題需要厘清。

　　共有產(chǎn)權(quán)房、“兩限房”、經(jīng)濟(jì)適用房等產(chǎn)權(quán)受限的房產(chǎn)如何征稅？在已經(jīng)繳納了高昂土地出讓金后，房地產(chǎn)稅應(yīng)如何實(shí)現(xiàn)公平？開征房地產(chǎn)稅之后是否還需要繳納物業(yè)費(fèi)？

　　“對(duì)于房地產(chǎn)稅立法，我們需要冷靜思索，進(jìn)行客觀、細(xì)致、全面、理性地系統(tǒng)性考量，而不要輕率作出規(guī)定?！敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)法研究所所長(zhǎng)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛近日接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)指出，在房地產(chǎn)稅相關(guān)立法過程中，應(yīng)當(dāng)妥善處理熱點(diǎn)問題。

必須妥善界定房產(chǎn)范圍

　　尹飛認(rèn)為，房地產(chǎn)稅立法時(shí)必須妥善界定房產(chǎn)的范圍。首先，目前我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)類型較多，實(shí)踐中存在大量不完全的房屋產(chǎn)權(quán)。比如，所謂共有產(chǎn)權(quán)房、“兩限房”等，這些房屋一定期限內(nèi)不得上市交易，其權(quán)能受到一定限制。其次，形態(tài)多樣的土地產(chǎn)權(quán)也直接影響房屋產(chǎn)權(quán)的完整性。如果土地使用權(quán)是通過出讓形式取得，那么就會(huì)有權(quán)利期限的限制，比如，住宅用地最長(zhǎng)不得超過70年，由于是有償取得，建設(shè)在其上的房屋原則上可以自由流轉(zhuǎn)。而集體土地和劃撥用地并沒有權(quán)利期限的問題，建設(shè)在其上的房屋流轉(zhuǎn)受到限制。

　　此外，對(duì)于建造在劃撥土地上的房屋而言，尹飛認(rèn)為其類型、歷史淵源更是復(fù)雜，如何征稅也需要認(rèn)真考量。比如，作為對(duì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期低工資的補(bǔ)償?shù)乃^房改房以及作為保障房一種的經(jīng)濟(jì)適用房，是否應(yīng)當(dāng)允許其入市交易都是值得商榷的。

　　“在流轉(zhuǎn)受到限制甚至嚴(yán)格限制的情況下，這種房產(chǎn)是否為真正意義上的財(cái)產(chǎn)？其如何估值并據(jù)以征稅？”在尹飛看來，房地產(chǎn)稅的征收如果完全不考慮這些因素，簡(jiǎn)單納入征收范疇，顯然過于草率。

妥善處理房地產(chǎn)稅和土地出讓金的關(guān)系

　　近年來，圍繞房地產(chǎn)稅的討論很多，但其之所以千呼萬喚不出來，有一個(gè)繞不過去的問題，就是過高的房?jī)r(jià)或者說過高的地價(jià)。

　　尹飛指出，實(shí)際上，土地使用權(quán)出讓金與房地產(chǎn)稅二者之間的聯(lián)系十分密切，無視土地出讓金因素，輕率征收房地產(chǎn)稅，對(duì)于支付了高額地價(jià)的業(yè)主來說，顯然是不公平的。

　　“作為一個(gè)理性的開發(fā)商拿地時(shí)，其報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)是將來購(gòu)房者能夠接受的房?jī)r(jià)?！币w具體舉例說，在沒有房地產(chǎn)稅的情況下，買房人每平方米愿意出十萬元，但是如果每年還要征收2％的房地產(chǎn)稅，可能情況就會(huì)變化?！斑@種情況下，我們不能否認(rèn)出讓金與房地產(chǎn)稅存在相當(dāng)?shù)幕コ怅P(guān)系。已經(jīng)支付了高額出讓金的土地，至少在征收房地產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮這一因素，適用較低稅率或者設(shè)定相應(yīng)的免征條件?！币w認(rèn)為。

　　對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后如何處理這一焦點(diǎn)問題，尹飛觀點(diǎn)十分明確，在他看來，一步到位直接征收房地產(chǎn)稅可能是最好的選擇。“這種做法其利在于：一是避免了自動(dòng)無償永久續(xù)期可能帶來的國(guó)家土地所有權(quán)無法體現(xiàn)的問題。二是避免了房屋所有權(quán)無期限和土地使用權(quán)有期限的矛盾。三是一并解決了續(xù)期續(xù)多久的問題。四是避免了可能造成的社會(huì)不公。五是解決了如果續(xù)期收費(fèi)權(quán)利人拒不繳納的問題。”

　　此外，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房以及集體建設(shè)用地上建造、符合城鄉(xiāng)規(guī)劃而且安全上又沒有任何問題的房屋，尹飛認(rèn)為也可以采用相同思路。“對(duì)于這些房產(chǎn)，無需再進(jìn)行征收、補(bǔ)交出讓金，可以通過房地產(chǎn)稅解決問題?！?/p>

妥善處理房地產(chǎn)稅和物業(yè)費(fèi)關(guān)系

　　房地產(chǎn)稅立法時(shí)還有一個(gè)需要仔細(xì)考量的問題，就是如何處理其與物業(yè)費(fèi)的關(guān)系?！叭绻_征房地產(chǎn)稅，就必須要界定清楚其與物業(yè)費(fèi)的關(guān)系。換言之，物業(yè)服務(wù)中的內(nèi)容，哪些應(yīng)該交給政府來維護(hù)，哪些可以交給物業(yè)公司來提供服務(wù)，這些都需要進(jìn)一步劃清。否則就會(huì)出現(xiàn)業(yè)主在繳納了房地產(chǎn)稅之后，還要繳納物業(yè)費(fèi)，去承擔(dān)本應(yīng)由政府來承擔(dān)的開支，客觀上造成雙重征稅的局面。這一點(diǎn)在立法時(shí)也必須認(rèn)真考慮?！币w說。

房地產(chǎn)稅征收稅費(fèi)算法

　　賈康建議，房地產(chǎn)稅立法要注重與房地產(chǎn)相關(guān)的所有稅費(fèi)的整合和配套改革。前面的土地開發(fā)建設(shè)、交易環(huán)節(jié)，總體來說應(yīng)該是以減輕負(fù)擔(dān)為取向。這個(gè)稅負(fù)體系里，保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)是往上加，而前面環(huán)節(jié)的稅負(fù)，能減輕的盡量減輕，能取消的收費(fèi)要取消，能降低的負(fù)擔(dān)要降低。當(dāng)然，在交易環(huán)節(jié)如要考慮抑制炒作的話，可以對(duì)短期倒手交易作特殊處理。另外要處理好稅收負(fù)擔(dān)在“第一單位”概念之下的扣除問題，讓社會(huì)接受房地產(chǎn)稅。

原標(biāo)題：房地產(chǎn)稅如何征？專家:征收范圍和標(biāo)準(zhǔn)是關(guān)鍵點(diǎn)