昨天上午，七個(gè)被批準(zhǔn)按程序成立籌備小組的社區(qū)業(yè)主代表分享了他們在成立過程中的經(jīng)驗(yàn)和困難。物業(yè)管理專家何志恒到現(xiàn)場指導(dǎo)。專業(yè)律師也就籌備組成立后需要注意的事項(xiàng)發(fā)表了意見。

“在行業(yè)委員會的選舉中，要把小區(qū)業(yè)主擰成一條繩，否則很難做到！”北京大成律師事務(wù)所律師韓超澤作為Xi安鄉(xiāng)克林鎮(zhèn)的公益律師表示，2016年，小區(qū)業(yè)主簽了一次，符合“一倍半以上”的要求。但是去年底問的時(shí)候，沒人知道提交給街道辦職能部門的簽約名單去了哪里。今年1月初再次提名5%的小區(qū)業(yè)主，先成立小區(qū)業(yè)主大會籌備組，再選舉行業(yè)委員會。這些材料是按照流程提交給街道辦事處的。在領(lǐng)取過程中，律師要求街道辦事處按法定程序蓋章并填寫收據(jù)。因?yàn)闆]有先例，所以街道辦相關(guān)負(fù)責(zé)人最后表示，業(yè)主的材料已經(jīng)到手。

“行業(yè)委員會是一個(gè)制衡和監(jiān)督財(cái)產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，所以順利成立不是一件容易的事！”Xi榮成明苑小區(qū)公益律師、陜西和恒律師事務(wù)所律師劉兵建議，業(yè)主選舉要熱情，遇事要冷靜。比如1月6日在籌備組選舉現(xiàn)場，部分業(yè)主代表發(fā)現(xiàn)有人在小區(qū)地下停車庫填假票干擾選舉；建議大家冷靜處理，先報(bào)警拍照留證據(jù)，避免推搡圍攻，以免破壞證據(jù)鏈。

成立社區(qū)業(yè)主大會籌備組應(yīng)注意的六點(diǎn)

業(yè)主大會籌備組成立后，業(yè)主大會選舉前需要注意哪些問題？3月4日上午，廣東法宗律師事務(wù)所徐穎律師提出六點(diǎn)建議。

1.業(yè)主是否僅指房產(chǎn)證上登記的名稱？

徐瑩介紹，目前界定業(yè)主的做法是以房產(chǎn)證上登記的名稱作為業(yè)主。然而，這一定義排除了許多實(shí)際所有者。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，房屋共有人也可以是房屋所有人。比如《婚姻法》規(guī)定的夫妻和《繼承法》規(guī)定的繼承人，可以視為房屋所有人。

在她看來，業(yè)主的定義是否可以按照上述規(guī)律展開。

2.業(yè)主大會籌備組組長是“領(lǐng)導(dǎo)”嗎？

根據(jù)《Xi寶安區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)政府或開發(fā)區(qū)管委會的工作人員擔(dān)任，其職責(zé)是指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會的籌備工作，通知社區(qū)和建設(shè)單位的相關(guān)代表參加，并組織業(yè)主選舉業(yè)主代表。

徐瑩認(rèn)為，業(yè)主大會籌備組組長是業(yè)主大會的聯(lián)系人和召集人，但在實(shí)踐中，很多社區(qū)的籌備組組長都扮演著“組長”的角色，很多業(yè)主也認(rèn)可這種做法。

3.籌備組成員能否被選為行業(yè)委員會候選人？

徐瑩表示，根據(jù)規(guī)定，換屆選舉籌備組成員不得入選新一屆業(yè)主委員會。但是在實(shí)踐中，很多開發(fā)商和街道辦事處都是用這種方法給行業(yè)委員會成員卡的。這是因?yàn)樵趯?shí)踐中，很多業(yè)主并不理解這一規(guī)定的含義，忽略了“變更”的有限條件。根據(jù)規(guī)定，籌備組成員可以成為業(yè)主委員會的候選人。

4.籌備組的備考期是幾天？

徐瑩介紹，根據(jù)《Xi市物業(yè)管理?xiàng)l例》，籌備組成立后60天內(nèi)召開業(yè)主大會。超過60天后不能召開業(yè)主大會的，業(yè)主可以自行召開業(yè)主大會。但住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，籌備組應(yīng)當(dāng)在成立后90日內(nèi)完成籌備工作，并組織召開業(yè)主大會。她建議采用Xi市的物業(yè)管理?xiàng)l例。

5.業(yè)主代表是否應(yīng)該學(xué)習(xí)相關(guān)知識？

徐瑩介紹，業(yè)主大會籌備組成立后，需要制定管理公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法三個(gè)文件。她提醒業(yè)主代表，在制定上述文件時(shí)，最好咨詢專業(yè)律師，以免因表述不當(dāng)而帶來麻煩。比如“經(jīng)全體業(yè)主同意，依法公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，但是“經(jīng)全體業(yè)主同意”的有限條件基本無法實(shí)現(xiàn)，會使以下活動無法進(jìn)行。

6.需要和相關(guān)部門“談判”的方法和技巧嗎？

徐瑩介紹，籌備組成立后，需要通知建設(shè)單位提供召開業(yè)主大會的相關(guān)材料，包括業(yè)主名冊、物業(yè)管理區(qū)域劃分證明、資金和場地等7項(xiàng)材料。但通常情況下，建設(shè)單位會以各種問題“刁難”。出現(xiàn)上述情況，建議籌備組擱置“爭議”，不斷要求建設(shè)單位依法提供資料，盡量避免與建設(shè)單位發(fā)生糾紛，以免耽誤業(yè)主大會籌備組的正常運(yùn)作。

記者陳思純付蒙奇