見(jiàn)習(xí)記者詹海峰12月27日上午，重慶市第一中級(jí)人民法院召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，報(bào)道了近年來(lái)第一中級(jí)人民法院審理商品房買賣合同糾紛案件的情況，并發(fā)布了相關(guān)案件的典型案例。

近年來(lái)，隨著重慶市第一中級(jí)人民法院城市建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加活躍。從一中院近三年審理的商品房買賣合同糾紛二審案件總體情況來(lái)看，2014年審結(jié)2439件，2015年1691件，今年至今875件，呈逐年下降趨勢(shì)。

結(jié)合近三年審理的案件，重慶市第一中級(jí)人民法院梳理出此類案件糾紛類型多樣化、投資需求更加理性等三個(gè)特點(diǎn)，分析了開(kāi)發(fā)商延遲交房、開(kāi)發(fā)商未及時(shí)履行協(xié)助義務(wù)、開(kāi)發(fā)商虛假宣傳等糾紛集中的五個(gè)方面。

案件主要集中在五大領(lǐng)域，虛假宣傳受到特別關(guān)注

重慶市第一中級(jí)人民法院第四人民法院副院長(zhǎng)方表示，重慶市第一中級(jí)人民法院審理的案件具有三個(gè)特點(diǎn)。第一，總體病例數(shù)還是比較大的，但是逐年略有下降。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷活躍，此類案件的總體數(shù)量仍然相對(duì)較大，但隨著市場(chǎng)的不斷規(guī)范和宏觀政策的調(diào)控，案件的總體數(shù)量呈下降趨勢(shì)。此外，糾紛類型多樣化、投資需求更加理性也是此類案件的特點(diǎn)。

方告訴記者，從審理商品房買賣合同糾紛來(lái)看，糾紛主要發(fā)生在五個(gè)方面。

首先是開(kāi)發(fā)商拖延房屋交付。部分開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂商品房銷售合同并收取房款后未能按期交付工程，購(gòu)房人起訴開(kāi)發(fā)商支付逾期交付違約金。

二是開(kāi)發(fā)商不履行或不及時(shí)履行協(xié)助義務(wù)。部分開(kāi)發(fā)商將商品房交付給買方后，延遲辦理產(chǎn)權(quán)證，買方起訴開(kāi)發(fā)商，要求其承擔(dān)違約責(zé)任，為其辦理房屋所有權(quán)證，并支付違約金。

由于商品房買賣合同糾紛案件主要圍繞“兩個(gè)資金”，即逾期交付房屋違約金和逾期認(rèn)證違約金，上述兩個(gè)領(lǐng)域是此類案件集中發(fā)生的主要領(lǐng)域。

第三，開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋配套設(shè)施的虛假宣傳也是此類糾紛發(fā)生的主要領(lǐng)域。

如今，開(kāi)發(fā)商虛假夸張的廣告對(duì)人們?nèi)粘Ｉ畹挠绊懭找嫱怀?。在新聞發(fā)布會(huì)的提問(wèn)環(huán)節(jié)，記者的提問(wèn)主要集中在如何應(yīng)對(duì)購(gòu)房者的虛假宣傳以及如何在法庭上聽(tīng)到。

“消費(fèi)者遇到虛假宣傳。一方面，他們可以向工商行政管理部門舉報(bào)，維護(hù)自己的合法權(quán)益；另一方面，如果認(rèn)為開(kāi)發(fā)商違約，也可以向法院提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商履行修復(fù)義務(wù)或賠償損失。如果涉及根本違約，也可以請(qǐng)求解除購(gòu)房合同。”方說(shuō)道。

方解釋說(shuō)，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十五條規(guī)定，消費(fèi)者因使用虛假?gòu)V告或者其他虛假宣傳手段損害其合法權(quán)益的，可以向經(jīng)營(yíng)者要求賠償。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料屬于要約邀請(qǐng)，但出賣人對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和承諾是明確確定的，對(duì)商品房買賣合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。

第四，房?jī)r(jià)漲跌和政策變化導(dǎo)致購(gòu)房者中途違約，這也是此類案件的集中區(qū)域。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大起大落，銀行對(duì)個(gè)人房貸的嚴(yán)格審查會(huì)使購(gòu)房者不愿意或無(wú)法繼續(xù)履行支付剩余房?jī)r(jià)的義務(wù)，從而引發(fā)糾紛。

第五，這類案件也將集中在購(gòu)房者因房屋質(zhì)量缺陷提起訴訟的領(lǐng)域。

部分商品房仍存在滲漏、空鼓包、裂縫等質(zhì)量缺陷。即使他們?cè)诳⒐を?yàn)收后獲得了登記證。購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)整改責(zé)任，履行修繕義務(wù)。但是在實(shí)踐中，一些購(gòu)房者往往無(wú)法與開(kāi)發(fā)商達(dá)成協(xié)議，購(gòu)房者通常會(huì)訴諸法院要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任或解除購(gòu)房合同。

一些開(kāi)發(fā)商擅自改變房屋規(guī)劃和結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致賠償和退房糾紛，也是記者關(guān)注的焦點(diǎn)。法院應(yīng)該如何處理這類糾紛？

“合同有約定的，可以按照約定執(zhí)行；在合同沒(méi)有明確約定的情況下，如果開(kāi)發(fā)商的行為影響不大、存在瑕疵，買方認(rèn)為其違約，可以提起訴訟予以修復(fù)或賠償損失；但如果影響足夠大，已經(jīng)嚴(yán)重侵害了買受人的權(quán)益，導(dǎo)致合同根本目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。符合合同約定的解除條件或者法律規(guī)定的解除條件的，買受人可以請(qǐng)求解除購(gòu)房合同，即退房?！狈浇忉尩?。

雙方都沒(méi)有違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議。買方聲稱應(yīng)該支持退還押金

2013年10月2日，原告尹向被告公司支付定金2萬(wàn)元。10月20日，原告前往被告辦公室簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議，這是被告提供的格式合同。同日，被告向原告出具收據(jù)，確認(rèn)收到原告2萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)定金。

認(rèn)購(gòu)協(xié)議主要約定，原告未在約定期限內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》的，視為原告未履行本協(xié)議，自動(dòng)放棄該商品房的認(rèn)購(gòu)權(quán)，原告無(wú)權(quán)收回已支付的定金。

雙方簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，原告與被告就擬簽訂的商品房買賣合同的相關(guān)條款發(fā)生糾紛。同一天，原告向被告提交了一份由被告工作人員簽署的合同異議書(shū)面解釋。然而，由于與被告的談判失敗，合同無(wú)法簽署。2015年5月15日，雙方向一審法院提起訴訟。

一審法院認(rèn)為，雙方在認(rèn)購(gòu)協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)協(xié)商并履行了各自的權(quán)利和義務(wù)，不存在違約行為。由于未能訂立商品房買賣合同不能歸咎于雙方，被告應(yīng)依法將定金返還原告。

一審法院判決撤銷原告尹與被告公司簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》；被告公司返還原告尹定金2萬(wàn)元；駁回原告尹的其他訴訟請(qǐng)求。

上訴人石天公司不服判決，向本院提起上訴，請(qǐng)求撤銷一審判決第二項(xiàng)。

二審法院認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人的申辯，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是公司是否應(yīng)當(dāng)返還尹的定金2萬(wàn)元。由于尹某在認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的期限內(nèi)前往公司協(xié)商訂立商品房買賣合同，應(yīng)認(rèn)定尹某履行了合同義務(wù)。因此，一審法院判決石天公司依法將定金返還給銀某。

最終，二審法院認(rèn)定上訴人石天公司的上訴理由不成立，拒絕依法支持，駁回上訴，維持原判。

二審法官認(rèn)為《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》屬于預(yù)約合同，是獨(dú)立有效的。由于本協(xié)議一般是格式合同，當(dāng)雙方對(duì)合同條款有不同理解時(shí)，應(yīng)向供應(yīng)商做出不利的解釋。具體而言，在這種情況下，當(dāng)買方根據(jù)《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》履行的合同義務(wù)符合有利合同條款的約定時(shí)，如果有不能歸咎于雙方的原因，買方主張支持返還定金。

拒絕收房沒(méi)有合同依據(jù)，未交付房屋的業(yè)主不能獲得違約金

2013年4月24日，原告曾某某與被告邢公司簽訂了《商品房買賣合同》，其中約定了曾某某所購(gòu)商品房為預(yù)售商品房的交房日期及邢公司逾期交房的違約責(zé)任，并將《新建商品房質(zhì)量保證書(shū)》作為合同附件。甲方應(yīng)根據(jù)保函中承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

合同簽訂后，原告按照合同支付了貨款。2014年11月10日，被告取得竣工驗(yàn)收備案證明。

2014年11月29日，原告收到被告的收房通知后，對(duì)房屋進(jìn)行了檢查。我覺(jué)得房子有問(wèn)題，就給被告發(fā)了一封聯(lián)系信，拒絕接受房子。原因包括:負(fù)層有車庫(kù)通風(fēng)管道，設(shè)計(jì)不合理。

星石公司房屋收回備案表顯示，曾的意見(jiàn)和建議已經(jīng)收到，隨后被告對(duì)負(fù)一層車庫(kù)通風(fēng)管道進(jìn)行了整改，但原告認(rèn)為仍不符合要求。

之后原審告知一審法院不再要求被告整改，并要求被告賠償原告損失397，347.9元。負(fù)樓的排風(fēng)道雖然沒(méi)有合同依據(jù)，但原告認(rèn)為排風(fēng)道的位置影響其視力是常識(shí)。

一審法院經(jīng)審理，拒絕支持原告關(guān)于在負(fù)樓安裝排風(fēng)管道未整改的情況下應(yīng)支付整改費(fèi)用的請(qǐng)求。一審法院不支持原告要求的逾期交房違約金。

二審法院認(rèn)為，邢公司交付的房屋已通過(guò)竣工驗(yàn)收并取得登記證書(shū)，曾某某提出的負(fù)地板排風(fēng)道等問(wèn)題不存在合同依據(jù)。因此，一審法院不支持曾某某提出的上述問(wèn)題不整改就要賠償整改的請(qǐng)求，二審法院維持原判。

關(guān)于曾某某要求的逾期交付違約金，二審法院認(rèn)為，興公司交付的房屋不僅符合法定交付條件，而且符合合同約定的交付條件，公司在合同約定的期限內(nèi)完成了通知房屋交付的義務(wù)。因此，曾某某主張本案遲交違約金缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，一審法院予以支持并非不當(dāng)，二審法院予以維持。

二審法官認(rèn)為合同責(zé)任是嚴(yán)格責(zé)任。在商品房預(yù)售合同的法律關(guān)系中，買賣雙方相互主張權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的合同依據(jù)和法律依據(jù)。本案中，買方稱涉案房屋的排氣管道安裝存在問(wèn)題，但人民法院因缺乏相應(yīng)的合同依據(jù)而無(wú)法支持其請(qǐng)求。同時(shí)，如果購(gòu)房者要求延期交付違約金，只有開(kāi)發(fā)商未能如期交付符合合同和法律規(guī)定條件的房屋，才能得到法院的支持。

針對(duì)清理商品房買賣合同糾紛中發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，重慶市第一中級(jí)人民法院分別向購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商提出了建議。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，第一，一定要量力而行買房，避免沖動(dòng)簽約；二是簽約要謹(jǐn)慎細(xì)致，自己的修改要及時(shí)提出；三、起訴開(kāi)發(fā)商質(zhì)量整改責(zé)任時(shí)，要按合同規(guī)定完成收房手續(xù)并執(zhí)行；第四，和開(kāi)發(fā)商談判時(shí)盡量保留書(shū)面證據(jù)。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一是嚴(yán)格履行合同義務(wù)，保證雙方交易的順利進(jìn)行；其次，在房屋銷售過(guò)程中，不要夸大宣傳或虛假宣傳；第三，要說(shuō)明房屋本身存在的設(shè)計(jì)瑕疵、缺陷和不合理的地方，保證購(gòu)房者的知情權(quán)。

吳曉峰:重慶市渝北區(qū)龍塔街道委員會(huì)政法委員會(huì)1106