一、停車位:規(guī)劃的停車位首先要滿足業(yè)主的需求

問:我在一個(gè)樓盤買了商品房。由于開發(fā)商給車位定了很高的價(jià)格(15-6萬(wàn)人民幣一個(gè))，我不打算買車位，只想租。但開發(fā)商說車位只賣不租。根據(jù)物權(quán)法，住宅區(qū)的停車位應(yīng)該如何歸屬？車主可以要求出租車位嗎？

回答:

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定:“在建筑物區(qū)分范圍內(nèi)，規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需求。在建筑物區(qū)分范圍內(nèi)，規(guī)劃用于停放車輛的停車位和車庫(kù)的所有權(quán)由當(dāng)事人通過出售、獎(jiǎng)勵(lì)或者租賃的方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放車輛的停車位屬于業(yè)主?！?/p>

該條非常明確地規(guī)定，業(yè)主應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商購(gòu)買或租賃建筑面積內(nèi)的停車位。如果開發(fā)商不同意出租，開發(fā)商的行為只要愿意出售也是合法的；如果開發(fā)商出租或轉(zhuǎn)讓業(yè)主擁有的道路或其他場(chǎng)地，業(yè)主可以向開發(fā)商主張權(quán)利。畢竟，根據(jù)這一條的規(guī)定，業(yè)主擁有的道路和其他場(chǎng)地用于停放汽車的停車位屬于業(yè)主，不屬于開發(fā)商，因此業(yè)主不能向開發(fā)商支付此類費(fèi)用。

二、物業(yè)管理:行業(yè)委員會(huì)無權(quán)更換小區(qū)物業(yè)管理公司

問:我們小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用高，管理水平低，與業(yè)主關(guān)系緊張。根據(jù)《物權(quán)法》，我們的業(yè)主可以通過哪些方式更換小區(qū)物業(yè)管理公司？社區(qū)工業(yè)委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)是什么？

回答:

根據(jù)《物權(quán)法》第七十五條和第七十六條的規(guī)定，業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)行使更換小區(qū)物業(yè)管理公司的權(quán)利。其權(quán)利和義務(wù)包括:制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

三、業(yè)主應(yīng)承擔(dān)公共部位的維修和保養(yǎng)費(fèi)用

問:根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，公共綠地、道路或建筑物公共部位(電梯、水箱)的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)？

回答:

《物權(quán)法》沒有直接規(guī)定道路或者建筑物公共部位的公共綠化、養(yǎng)護(hù)、維修費(fèi)用。但《物權(quán)法》第72條規(guī)定:“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；你不能放棄你的權(quán)利，不履行你的義務(wù)。”該條應(yīng)包含業(yè)主應(yīng)承擔(dān)公共部分的維修和維護(hù)費(fèi)用的含義。

在物業(yè)管理實(shí)踐中，日常維護(hù)修繕費(fèi)用依法屬于物業(yè)管理服務(wù)成本，從業(yè)主繳納的管理費(fèi)中列支。費(fèi)用超過管理費(fèi)的，視物業(yè)管理制度不同而不同:如果做了合同制，超出部分由物業(yè)管理公司承擔(dān)；如果采用報(bào)酬制，超出部分由各所有者分享。公共部位維修為中修及以上的，費(fèi)用由各業(yè)主承擔(dān)，不考慮系統(tǒng)。有維修資金，在維修資金的增值部分支出。增值部分不夠花的，物業(yè)管理維修基金墊付，墊付部分向業(yè)主追償。

四、建筑物所有權(quán)人對(duì)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所及其他專有部分的所有權(quán)

問:一些住宅物業(yè)公司為了謀取利益，在住宅區(qū)舉辦各種展覽，利用建筑物外墻為一些公司做各種墻面廣告，或?qū)?huì)所功能改為餐廳、歌廳等營(yíng)業(yè)場(chǎng)所?！段餀?quán)法》有哪些規(guī)定，業(yè)主應(yīng)該如何保護(hù)自己的利益？

回答:

《物權(quán)法》第七十條規(guī)定:“業(yè)主對(duì)建筑物的專有部分，如住宅、商業(yè)用房等享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有份額和共同管理的權(quán)利。”

第72條規(guī)定:“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共用部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；你不能放棄你的權(quán)利，不履行你的義務(wù)。”

根據(jù)前述規(guī)定，“建筑物的外墻”屬于建筑物的“共用部分”，業(yè)主有權(quán)共用和共同管理。未經(jīng)許可，物業(yè)公司不得擅自發(fā)布營(yíng)利性廣告。對(duì)于“會(huì)所”，要考慮它的性質(zhì)。登記為“營(yíng)業(yè)場(chǎng)所”的，權(quán)利人對(duì)其享有完全的使用權(quán)和處分權(quán)；屬于業(yè)主所有的，不得擅自改變用途牟利。

動(dòng)詞 （verb的縮寫）產(chǎn)權(quán):應(yīng)在3個(gè)月內(nèi)登記

問:我打算買房，但現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)和商品房感興趣。根據(jù)《物權(quán)法》，開發(fā)商賣“一房?jī)煞俊钡姆孔?，或者房產(chǎn)未完成，我該如何維權(quán)？

回答:

新頒布的《物權(quán)法》第20條規(guī)定:“當(dāng)事人就房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)買賣簽訂協(xié)議，為保證將來物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，可以根據(jù)協(xié)議向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分房地產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！?/p>

以后，買受人與出賣人簽訂買賣合同后，可以提前到房屋登記機(jī)構(gòu)登記，繳納房款后再辦理產(chǎn)權(quán)登記。這樣就可以避免“一女二婚”。需要注意的是，登記應(yīng)當(dāng)在登記之日起3個(gè)月內(nèi)完成，否則預(yù)告登記無效。

6.丈夫私自賣房，妻子可以依法維權(quán)

問:我已婚，婚后購(gòu)買的房產(chǎn)證上只登記了我老公的名字。我想問，如果老公私自賣房，我該如何保護(hù)自己的權(quán)利不受損害？

回答:

根據(jù)婚姻法，婚后購(gòu)買的財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。未經(jīng)妻子同意，丈夫私自出售房屋，侵害了妻子對(duì)房屋共有部分的所有權(quán)。但根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，買受人確實(shí)不知道是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，支付了合理的房?jī)r(jià)款，并依法辦理了財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，可以認(rèn)為是善意取得，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到法律的保障。當(dāng)然，如果買受人不誠(chéng)信購(gòu)買或者不履行相應(yīng)的登記手續(xù)，妻子有權(quán)要求返還財(cái)產(chǎn)。

七、村民出售和出租房屋，不得申請(qǐng)新的宅基地

問:我是外國(guó)人。因?yàn)槭杖胗邢蓿蛩阗I城里農(nóng)民的宅基地或者自己蓋房子。根據(jù)《物權(quán)法》，農(nóng)民的宅基地或者自建房屋可以轉(zhuǎn)讓嗎？

回答:

《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用《土地管理法》等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！鞭r(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，適用《土地管理法》的規(guī)定。

《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定:“農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！钡谒目钜?guī)定:“農(nóng)村村民出售或者出租房屋，然后申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！?/p>

《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)管理和出讓辦法》第四條規(guī)定，村民住宅用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但因地上建筑物和其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、抵押造成的住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押除外。村民出售和出租房屋后，不得申請(qǐng)新的宅基地。"

因此，宅基地不能購(gòu)買自建房。

八、居住用地使用期限屆滿后自動(dòng)續(xù)期

問:根據(jù)有關(guān)規(guī)定，住宅物業(yè)的土地使用年限為70年，商業(yè)為40年，寫字樓為50年。如果土地使用期限屆滿，我還擁有產(chǎn)權(quán)嗎？如果可以續(xù)費(fèi)，我還要交錢嗎？

回答:

《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期，應(yīng)當(dāng)依法辦理。土地上的房屋等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！?/p>

根據(jù)這一規(guī)定，住宅用地在使用期滿后將自動(dòng)續(xù)期，業(yè)主仍擁有產(chǎn)權(quán)。然而，非住宅物業(yè)的續(xù)租、建筑物業(yè)的所有權(quán)和續(xù)租需要支付的費(fèi)用仍有待相關(guān)配套法律的完善。

居住建筑在9年或者70年內(nèi)損壞的，如果居住建筑的物權(quán)仍然存在，土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期

問:有些樓盤的建筑質(zhì)量很難維持到70年。如果建筑物提前損壞，土地使用期會(huì)自動(dòng)續(xù)期嗎？

回答:

根據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》，重要建筑和高層建筑主體結(jié)構(gòu)耐久性為100年，一般建筑耐久性為50-100年。

因此，在土地使用權(quán)70年內(nèi)，受損的居住建筑是可以修復(fù)的，并不一定導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)的喪失。根據(jù)立法意圖，如果居住建筑的物權(quán)仍然存在，土地使用權(quán)將自動(dòng)續(xù)期。

十、業(yè)主享有“陽(yáng)光權(quán)”

問:我住的小區(qū)，原規(guī)劃建筑間距比較寬，但在收回建筑時(shí)才發(fā)現(xiàn)，建筑間距其實(shí)很窄。我買了一套二樓的房子。雖然臥室都是朝南的，但是一天很長(zhǎng)時(shí)間很難得到陽(yáng)光，通風(fēng)也不是很好?；钪母杏X是比較壓抑難受的。我想問，根據(jù)物權(quán)法，我該如何維權(quán)？

回答:

根據(jù)《物權(quán)法》第八十九條:“建筑物的建設(shè)不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。”

可見，《物權(quán)法》為公民維護(hù)“陽(yáng)光權(quán)”提供了法律依據(jù)。由于開發(fā)商違法建設(shè)和過度規(guī)劃建設(shè)，新建住宅建筑層數(shù)和密度過高，影響相鄰建筑的日照權(quán)利。開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任，權(quán)利人有權(quán)要求開發(fā)商排除障礙等。而《物權(quán)法》的規(guī)定只明確了“陽(yáng)光權(quán)”的歸屬，侵權(quán)責(zé)任法將明確歸屬受到侵害怎么辦。在2007年全國(guó)人大常委會(huì)安排的9個(gè)預(yù)備性立法項(xiàng)目中，制定“侵權(quán)”

十一、鄰居應(yīng)為維修問題提供便利

問:我住在一樓。我家的下水道經(jīng)常堵塞。污水溢出了房間，我得找人修理。但是，堵塞不是我們家的問題，而是和樓上樓下很多鄰居有關(guān)。因?yàn)榧依飼簳r(shí)沒有堵塞，他們往往不希望我們?nèi)ニ麄兗艺以?，所以問題一直沒有發(fā)現(xiàn)。每次維修都是治標(biāo)不治本，但問題到現(xiàn)在也沒有完全解決。請(qǐng)問根據(jù)物權(quán)法，我有權(quán)利要求鄰居配合修房子嗎？

回答:

根據(jù)《物權(quán)法》第八十八條:“房地產(chǎn)權(quán)利人必須利用相鄰的土地、建筑物進(jìn)行建筑、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣、煤氣管道的，土地、建筑物的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利?！?/p>

之前鄰居之間因?yàn)榻ǚ?、接管道等問題發(fā)生過很多糾紛。這一次明確規(guī)定，如果鄰居要通過或連接管道，必須提供必要的便利。比如樓下鄰居發(fā)現(xiàn)自己家的管道堵塞，問題可能出在樓上，樓上鄰居要為樓下居民檢查管道提供方便。

十二、拆遷:應(yīng)依法給予補(bǔ)償

問:在什么情況下政府有權(quán)在土地使用期限內(nèi)拆除我的房產(chǎn)？拆遷按照什么樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償？

回答:

《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定:“為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地、單位和個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)。"

由此可見，拆遷征地關(guān)系到老百姓的切身利益，這次明確規(guī)定這個(gè)前提必須是為了公共利益。相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也很明確。征收集體所有土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法足額繳納土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，并為被征地農(nóng)民安排社會(huì)保障費(fèi)用；對(duì)個(gè)人房屋的征收應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償，并保障被征收人的生活條件。

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