隨著農(nóng)民工數(shù)量的不斷增加，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)成為常態(tài)。在農(nóng)村，最重要的是講究人情，不講究合同，所以會(huì)有各種風(fēng)險(xiǎn)。一旦發(fā)生糾紛，就很難處理。所以，在簽訂“土地出讓合同”的時(shí)候，大家一定要保持一顆心！現(xiàn)在我們來看看非正規(guī)流通合同引發(fā)的四個(gè)矛盾。

01

沒有簽訂書面合同，雙方各執(zhí)一詞

黃的家人去年外出打工，承包的土地交給了村里的一個(gè)遠(yuǎn)房親戚，由他在一個(gè)家庭農(nóng)場里代管。由于血緣關(guān)系，雙方?jīng)]有簽訂書面合同。最近，黃不得不收回土地，并將其分包給姜，一個(gè)大糧食種植村。余某是“出讓”，不是“托管”，不同意退出他所接管的土地。無論是“轉(zhuǎn)讓”還是“代管”，因?yàn)闆]有書面合同，雙方持有的都是同一個(gè)字，相關(guān)部門很難解決。事實(shí)上，“土地轉(zhuǎn)讓”是關(guān)系到農(nóng)民切身利益的重大事項(xiàng)，屬于法律規(guī)定的以書面形式簽訂合同的范圍。

02

“價(jià)格不明”的書面協(xié)議

張前年出去打工，把承包的土地轉(zhuǎn)包給他的表弟胡某。雖然雙方都要求有書面協(xié)議，但是卻忘了在協(xié)議上寫“轉(zhuǎn)讓價(jià)格”。最近張回來算賬，當(dāng)?shù)赝獍恋氐膬r(jià)格從每畝300元到500元不等。無論是300元還是500元每畝，雙方都鬧翻了。此外，各種補(bǔ)貼如良種補(bǔ)貼、農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼、柴油補(bǔ)貼等。，都叫胡給帶走了。因?yàn)檎勁惺?，最后上了法庭。雖然法院可以根據(jù)實(shí)際情況和土地等級(jí)決定每畝300-500元的價(jià)格。但是，這份情分肯定是要受到傷害的。

03

帶有“未知條款”的書面合同

姜出去打工，把承包的土地租給了村里的集體農(nóng)場。雙方簽訂了合同，合同中明確了“租金”的具體價(jià)格，但租賃期限沒有明確，只有“長期”。姜已經(jīng)離開五年了，一直沒有找到固定的工作。他從城市回到農(nóng)村種植自己的土地。但是農(nóng)場拒絕歸還給他，說日期還沒到。姜認(rèn)為，五年時(shí)間不算短，可以“長期”，他可以收回土地。其實(shí)長期是什么？1年是長期還是10年是長期，每個(gè)人都有一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)。轉(zhuǎn)讓期限不明確的，可以按照合同法第六十二條的規(guī)定辦理，姜要求收回土地的，應(yīng)當(dāng)依法予以支持。

04

未經(jīng)權(quán)利人同意的“代理文書”

顏三年前帶著妻子和兒子進(jìn)城打工，土地就交給了叔叔。當(dāng)他準(zhǔn)備回國時(shí)，發(fā)現(xiàn)村主任未經(jīng)閆及其家人同意，代其與簽訂了擴(kuò)大其親屬經(jīng)營的家庭農(nóng)場的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將閆的土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給了的家庭農(nóng)場，轉(zhuǎn)讓價(jià)格不盡如人意。村主任未經(jīng)同意代表延某與吳某簽訂土地協(xié)議是違法的。

一般來說，簽訂土地出讓合同時(shí)，必須注意以下幾點(diǎn):

1.合同應(yīng)包含雙方的完整信息，包括轉(zhuǎn)讓方和受讓方的名稱、詳細(xì)地址和聯(lián)系電話。受讓方為單位的，應(yīng)當(dāng)注明單位法人名稱。如果當(dāng)事人是農(nóng)民，戶主的名字一般可以代表整個(gè)家庭。同時(shí)需要填寫出讓土地的名稱(宗地名稱)、等級(jí)、位置(東南西北相鄰的宗地名稱)、面積(畝的長、寬、面積)。

2.寫下土地轉(zhuǎn)讓的期限和簽署日期。我國《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，第二輪土地承包的期限為30年，即1996年1月1日至2025年12月31日。因此，在簽訂土地出讓合同時(shí)，應(yīng)明確出讓期限和起止時(shí)間。填充時(shí)間應(yīng)從合同簽訂之日起至2025年12月31日止計(jì)算。合同最長有效期不能超過2025年。土地出讓合同自簽訂之日起生效。如果合同于2015年6月12日簽訂，合同將于2015年6月12日生效。因此，合同中必須明確規(guī)定簽署日期。

3.轉(zhuǎn)讓費(fèi)及支付方式。雙方協(xié)商轉(zhuǎn)讓價(jià)格，計(jì)算每年的總轉(zhuǎn)讓費(fèi)，確定當(dāng)年支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)的日期，以及是否以現(xiàn)金、實(shí)物或其他方式支付。

4.主體范圍和優(yōu)先順序，規(guī)定雙方達(dá)成變更和解除合同協(xié)議的基本條件，以及合同有效期內(nèi)發(fā)生爭議的處理方法。比如違約責(zé)任、合同到期處理措施等。

5.有權(quán)獲得各種補(bǔ)貼，如改良種子補(bǔ)貼、農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼和柴油補(bǔ)貼。

此外，如發(fā)生下列情況，土地出讓合同無效。

1.違背承包人意愿強(qiáng)制簽訂合同無效，以保證租賃真實(shí)。比如未經(jīng)授權(quán)與承包商溝通而簽訂的合同無效(法院也會(huì)認(rèn)為無效)。

2.未經(jīng)發(fā)包人同意，必須保證出租意圖真實(shí)，未經(jīng)發(fā)包人同意，合同也無效。

3.不屬于同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的承包方交換土地承包經(jīng)營權(quán)的，如果是土地交換或者置換的，要保證置換雙方在同一個(gè)集體，因?yàn)榻粨Q只能限于同一個(gè)集體才能滿足法律要求。

4、越權(quán)批地承包，如農(nóng)民個(gè)人承包的土地被村集體越權(quán)批地，合同無效。

5.未按規(guī)定的承包期承包土地的，承包期從第二輪(98年)起計(jì)算，耕地30年，草地不超過50年，林地不超過70年。超過此期限，合同無效。

以上內(nèi)容由福建三農(nóng)整合。中國鄉(xiāng)村之聲和土地資源網(wǎng)。