這年頭，好像沒有什么限購就稱不上大城市了。青島不是這樣！有點突然但是很及時。前幾天一直說，如果不買西海岸樓市，我還會繼續(xù)瘋一段時間。不該來的。上一次限購是在六年前，三年限購對西海岸樓市影響很大。這次會有哪些立竿見影、影響深遠(yuǎn)的效果？

先看政策分析解讀一個個

在市區(qū)(市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)，含高新區(qū)，下同)，非居民家庭(家庭成員在本市無戶籍， (下同)在申請購房之日前2年內(nèi)在本市(六區(qū)四市)繳納個人所得稅完稅證明或社會保險完稅證明滿12個月以上的，可以限制購房。對于在市區(qū)擁有一套以上住房的非居民家庭，或者自申請購房之日起前兩年內(nèi)不能提供個人所得稅完稅證明或社會保險完稅證明滿12個月以上的，暫不允許購房。 補領(lǐng)或補發(fā)個人所得稅完稅憑證或社會保險完稅憑證的不予承認(rèn)。

前兩個字很強。一是青島七區(qū)限行，膠州即墨不受影響。大多數(shù)外國游客被排除在外，所以他們不能購買。這次限制很強！除非連續(xù)一年在青島繳納社保，否則不能買。但是只能買一套。對不起，炒房團(tuán)幾十套都買不到。

新房最低首付比例從20%提高到30%，二手房從30%提高到40%。通過利率自律研究，市區(qū)首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由20%提高到30%，第二套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%提高到40%。暫停家庭購買第三套及以上住房的貸款。

第二個兩個字的門檻，公積金首付比例全面提高，商業(yè)貸款也全面提高，為你降低了杠桿，防止投機過熱。第三套當(dāng)?shù)貞艏荒苋~繳納

一個是來自戶籍，一個是來自金融杠桿，雙管齊下可以遏制房地產(chǎn)市場過熱，充分體現(xiàn)了房子是用來住的，不是用來炒的。

一:近期對樓市會有什么影響？

之前有人說西海岸樓市過熱。一個是政策，一個是壓榨吮吸?，F(xiàn)在政策肯定會讓樓市降溫。毫無疑問，擠壓這個效果會受到影響。

青島買家的地理比例(數(shù)據(jù)來自Kreid)

94.18%的房子賣給了青島本地人，也就是說大部分房子是青島居民買的，但這是常住人口，不是登記人口。這項購買限制是針對注冊人口的。我相信這94.18%當(dāng)中，很大一部分是非本地居民。

各地區(qū)收視客戶的住宅分布(來自Kreid的數(shù)據(jù))

這個數(shù)據(jù)很關(guān)鍵！黃島區(qū)和原膠南市的租客，這兩個月大部分來自黃島區(qū)，也從側(cè)面證實了我分析的西海岸從隧道口到原膠南站口的擠壓理論是完全正確的！為什么安子地區(qū)這么兇？青島市只需要擠進(jìn)去。為什么膠南老站牌漲的那么猛，開發(fā)區(qū)就那么需要擠進(jìn)去？這才是西海岸房價上漲的真正原因，也就是決定汽車行駛方向的方向盤。至于中介和二手房東，他們只是起到了加速器的作用，火上澆油。

那么這種限制對壓榨有什么影響呢？

這個要從黃島的庫存來分析。黃島新址目前存貨很少或者沒有存貨，黃島剛性需求還是很大的，所以買不到開發(fā)區(qū)的高性能樓盤，所以還是會向西買，但是具體向西多少就不一定了，因為靈山圍地區(qū)投資人太多，這次限購后投資人數(shù)量會大大減少，靈山圍地區(qū)對剛剛需要的開發(fā)區(qū)的吸納能力也會提高，也就是老窖南的買家會相對少一些?？偟膩碚f，這個限購會對擠壓距離產(chǎn)生很大影響！

捂盤的人很快就會放盤退錢，但是需求少了很多。一手捂盤的問題，二手房東不停跳價，中介看房一定要帶押金，這一系列問題就解決了！西海岸樓市，尤其是老膠南樓市，將由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。。)牛起來了！

二:長期來看對樓市會有什么影響？

這無疑意義深遠(yuǎn)。說白了，限購是政府的無奈之舉，中國樓市沒有長效機制。這個限購的基本方面和11年的完全不一樣。11年，老膠南不受限購，當(dāng)時開發(fā)區(qū)的庫存其實很大，導(dǎo)致了一個奇怪的現(xiàn)象，開發(fā)區(qū)的庫存很大，卻賣不出去。青島市區(qū)和外商只能買老膠南的房子，導(dǎo)致老膠南房價一度比不上開發(fā)區(qū)。當(dāng)然，限購一取消，老膠南的價格就會下降。。。

這次是一刀切，基本方面完全不一樣。眾所周知，開發(fā)區(qū)沒有新的場地，也沒有新的地塊。庫存主要集中在老膠南，解除限購后西海岸的庫存會大大減少。。。

先說房地產(chǎn)的影響:

只需要地鐵板塊:影響不大。為什么這么說？首先，回到政策上來。外國人繳納社保一年后可以繼續(xù)購買。也就是說，這項政策對外國人有一年的限制期，所以今年的限制期實際上是當(dāng)?shù)貏倓傂枰I房的客戶的最佳歷史時期。這個時期，急需的單位，尤其是配套好的單位，還是會賣的很好的，因為目前房價高，剛性需求沒有釋放，太多的急需單位沒有買房！(所謂“剛好需要”的定義是結(jié)婚一定要買，生兩個孩子一定要換一套三個。這些都只是需要)。這期間會有大量剛好需要的市場，也就是我一直說的配套的價值和重要性。

郊區(qū)改善板塊:影響不小，因為這個板塊本身就有很大比例的外國人購買，當(dāng)然打擊不是致命的，只要你定價合理，開發(fā)質(zhì)量足夠高，你還是會買！

投資盤:影響很大！尤其是依靠出售住宅樓來回饋新區(qū)大型項目建設(shè)控股商業(yè)形式，無疑是一種極大的打壓和打擊。

先說房價的影響:

二手房:過熱的房價肯定會降下來，投資者手中的房源開始入市。反而買房的客戶比例縮小，杠桿也降低，首付比例增加，尤其是大面積高價二手房的變現(xiàn)會變得困難。我之前也說過，房子的大趨勢是在大家手里落戶。

新房:剛需要的地鐵市場長期來看還是有希望的，但是投資市場會遇到銷售困難，他們未來的征地積極性肯定會大大降低，政府推地速度也會放緩，很可能會造成限購期滯漲。

三:還能買房嗎？

當(dāng)?shù)厝?

1:沒有房子——沒有社保證也可以買。一手住房公積金最低首付30%。商業(yè)貸款最低30%。二手房最低40%

2:有房子——可以買第二套，但是首付40%，但是不能借錢買第三套和上面的(

必須全額支付)

外人:

1.沒有房子，沒有社保——買不到。注意是和社保掛鉤的，不能有完稅證明。

2:連續(xù)12個月沒有房子有社保(必須在青島投保)=可以買一套

3:有一棟或多棟房子——你不能買

四:建議大家買房！

當(dāng)?shù)厝?

急需:一定要在今年的空期間購買配套好、性價比高的急需碟片！

改進(jìn):一定要在今年的空期間購買高質(zhì)量的改進(jìn)光盤！

投資:由于限購政策出臺會有很大的不確定性，建議謹(jǐn)慎投資！

推測:趕緊拉倒

外人:

外地人不過一年的社保就相當(dāng)于剛剛需要，當(dāng)然要買。如果你沒有社保只是需要，建議先交一年的社保再買。由于國家開始抑制投機，其他類型的外國購房者應(yīng)該謹(jǐn)慎。房地產(chǎn)投機誤導(dǎo)國家，工業(yè)繁榮國家。

總結(jié):

這個樓市政策對剛需要的人來說是一個很大的好處，但是也有剛需要的人因為這個時間限制買不到房子而住在或者將要來這個城市住。政策總是一刀切的。接下來的一年，將是西海岸，尤其是膠南的瘋狂廉價去庫存時期。最后一次是三年限購。如果這個時間也是三年，政府肯定會減少土地供應(yīng)，以防止對西海岸支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)的重大打擊，阻礙新建商品房的去工業(yè)化。但限購政策一旦解除，限購期間的累計需求將被集中釋放，房價將出現(xiàn)報復(fù)上漲。

政府正在給最后一次買房的機會！

這幾個月大家都有種坐過山車的感覺。是時候放松一下了。正如兩個協(xié)會的總理所說，陽春三月很快就要來爬大竹山和參觀金沙灘了:

有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心

祝大家安居樂業(yè)

相關(guān)QQ群

黃島膠南購房團(tuán)598821078

世博城市群:259843864

青島東方電影資本集團(tuán)369718698

古鎮(zhèn)口大學(xué)城集群:436215213

房產(chǎn)咨詢加微信號:靈山灣

深入培育西海岸樓市十年的人會為你保駕護(hù)航！

前幾期文章選登

★本平臺精選地產(chǎn)原創(chuàng)文章

★精英地產(chǎn)投資板塊

★人家買房子百科地圖版塊

★未來西海岸新區(qū)大有可為

！

★青島古鎮(zhèn)口軍民融合技術(shù)創(chuàng)新示范區(qū)

！

★青島中央活力區(qū)板塊:

青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)板塊

★靈山灣影視文化區(qū)板塊:

★地鐵房地產(chǎn)百科地圖板塊:

★關(guān)注民生問題:

★西海岸人文自然風(fēng)光區(qū)

西海岸事件是青島西海岸首個倡導(dǎo)原創(chuàng)的第三方微信訂閱號，專業(yè)推送

第一手西海岸原創(chuàng)活動。歡迎訂閱！

★回到文章頂部，點擊“西海岸活動”訂閱

★搜索微信官方賬號:西海安666666或西海岸事件

微信號:西海安666666

長按左邊的二維碼跟隨