案例簡述

2013年11月16日，原告黃(乙方)與被告寧夏投資房地產(chǎn)有限公司(甲方，以下簡稱投資公司)簽訂《商品房買賣合同(預(yù)售)》。乙方以30.1007萬元購買甲方開發(fā)的房屋。除不可抗力外，甲方計(jì)劃于2014年12月31日前將該房屋交付給乙方。如甲方未能在本合同約定的期限內(nèi)將房屋交付給乙方，逾期超過60天，乙方有權(quán)單方解除本合同。

合同簽訂后，黃于2013年11月16日向投資公司支付首付款15.1007萬元，并與投資公司及中國工商銀行銀川市分行(以下簡稱工行分行)簽訂個(gè)人住房貸款擔(dān)保合同作為借款人。合同約定貸款金額10.1萬元，貸款期限10年。貸款人將貸款資金轉(zhuǎn)入投資公司名下的賬戶。借款人以所購房屋作為抵押財(cái)產(chǎn)，提供抵押擔(dān)保。

2014年6月5日，工行某支行發(fā)放了相應(yīng)的貸款，并取得了所涉房屋抵押權(quán)人的預(yù)告登記證明。自2014年6月20日起，黃已逐月償還工行某支行貸款本息。

投資公司延遲交房60多天后，黃向基層人民法院提起訴訟，要求解除商品房預(yù)售合同和借款擔(dān)保合同。

代理要點(diǎn)

一、合同當(dāng)事人訴訟地位的設(shè)定。作為開發(fā)商合同的相對人，按照合同約定交付房屋是其基本的合同義務(wù)。逾期交房超過60天，明顯違約。黃行使解除合同的權(quán)利，投資公司無疑是被告。以及按揭銀行的訴訟地位是作為被告還是作為第三人？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣司法解釋》)第二十四條規(guī)定，黃有權(quán)同時(shí)請求解除與工商銀行分行簽訂的《個(gè)人住房貸款擔(dān)保合同》。根據(jù)合同相對性原則，黃與工商銀行某分行簽訂的《個(gè)人住房貸款擔(dān)保合同》獨(dú)立于《商品房買賣合同》，屬于從屬合同。同一案件中兩個(gè)不同的合同解除，顯然不是法律關(guān)系。《商品房銷售司法解釋》傾向于主張將抵押銀行列為具有獨(dú)立請求權(quán)的第三人。第三人的類型包括當(dāng)事人申請追加和法院依職權(quán)追加。在這種情況下，如果抵押銀行被列為第三人，可能會在訴訟過程中被法院追加，給審判長增加麻煩。而且由于貸款合同的解除會涉及到銀行剩余貸款的實(shí)體權(quán)利等等，經(jīng)過反復(fù)思考，我最終決定，以按揭銀行為共同被告，總比讓其成為第三人好。在人民法院立案時(shí)，由于按揭銀行的訴訟地位存在分歧，但法院最終接受了我的觀點(diǎn)。

二、訴訟請求的設(shè)定。解除商品房預(yù)售合同后，黃禹錫有權(quán)要求投資公司將購房首付款和償還的貸款本金返還給工行某分行，并賠償首付款和同時(shí)償還的貸款利息。注銷后剩余的貸款由投資公司承擔(dān)。投資公司清償剩余貸款本息及其他債務(wù)后，工商銀行分行應(yīng)及時(shí)注銷涉案房屋抵押登記。

判斷結(jié)果

經(jīng)審理，基層人民法院根據(jù)《合同法》第九十三條第二款、第九十七條及《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第二十四條、第二十五條的規(guī)定，最終裁定:一、撤銷黃等投資公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》；2.解除黃與工商銀行某分行簽訂的《個(gè)人住房貸款擔(dān)保合同》；3.自判決生效之日起10日內(nèi)，投資公司將返還黃房價(jià)款201，007元及利息14，015.37元(貸款本息暫按2016年11月2日計(jì)算，以原告向工行某支行償還的抵押貸款本息為準(zhǔn))；4.自判決生效之日起10日內(nèi)，投資公司將向中國工商銀行某分行償還未償還貸款78，108.73元(暫至2016年11月2日止，以原告在被告中國工商銀行某分行的未償還貸款為準(zhǔn)；五、駁回原告黃的其他訴訟請求。

理解深度的提高

買受人以商品房合同關(guān)系和抵押貸款合同關(guān)系起訴開發(fā)商和抵押銀行時(shí)，抵押銀行一般會被列為第三人，但在實(shí)踐中，抵押銀行的訴訟地位也可視為共同被告。具體原因:

一、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》傾向于主張將銀行列為獨(dú)立請求權(quán)第三人，但獨(dú)立請求權(quán)第三人是指對本案訴訟標(biāo)的具有獨(dú)立請求權(quán)的一方，參與訴訟的方式是主動(dòng)請求參與本案訴訟。商品房買賣合同與抵押貸款合同關(guān)系同時(shí)解除的，銀行不能視為第三人，也不能作為共同被告。

第二，當(dāng)事人是作為被告還是作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟，取決于原告提起訴訟的方式。原告起訴時(shí)要求同時(shí)解除商品房買賣合同關(guān)系和抵押貸款合同關(guān)系，是在法定條件下合并兩種不同的法律關(guān)系。原告可以以抵押銀行為共同被告。將按揭銀行列為起訴被告的好處在于，一方面避免了銀行單方面的態(tài)度影響整體辦案，不利于保護(hù)弱勢買家的合法權(quán)益；另一方面，也可以減少辦案法官的工作量，因?yàn)榉ㄔ旱陌讣?，處理案件的壓力太大，在審理過程中沒有足夠的時(shí)間征求抵押銀行的意見，或者單獨(dú)增加抵押銀行作為第三方。如果按揭銀行在起訴中被列為被告，辦案效率會大大提高。

第三，按揭銀行作為被告參與了訴訟，并沒有喪失對原告的訴訟請求進(jìn)行抗辯和提起反訴的權(quán)利和機(jī)會，因此程序更有保障、更合理。

因此，通過本案及后續(xù)幾起類似案件的代理，我律師認(rèn)為，將按揭銀行列為共同被告顯然比作為本案第三人更符合法律，更有利于案件的優(yōu)化。

簡要評論

買受人以商品房買賣合同關(guān)系和抵押貸款合同關(guān)系同時(shí)起訴開發(fā)商和抵押銀行時(shí)，抵押銀行的訴訟地位可以作為共同被告。因商品房買賣合同解除導(dǎo)致抵押貸款合同解除的，應(yīng)當(dāng)明確解除合同的效力追溯至購房人支付的全部款項(xiàng)，包括首付款、銀行貸款的還款本息以及相應(yīng)的損失賠償。同時(shí)，在遵循合同相對性原則的前提下，為了履行的方便，從最終結(jié)果來看，開發(fā)商直接承擔(dān)按揭貸款合同項(xiàng)下的買受人責(zé)任，這樣所有矛盾糾紛都可以一次訴訟解決，勢必更方便快捷的辦案。