就目前的市場情況來看，海南房價既沒有大幅上漲的動力，也沒有大幅下跌的條件。這不是假的說法。我們先來分析一下為什么海南房價難降。

第一，海南房價起點低。海南房價從2012年到2017年一直處于較低水平，而同期內(nèi)地很多地區(qū)房價大幅上漲。2017年房價的上漲，不僅是大資金流量的運作，也是房價的補充上漲。

其次，海南的房地產(chǎn)面對的是全國市場，而不僅僅是本地市場。海南房地產(chǎn)作為中國唯一的熱帶旅游島，面向全國市場，其價格不僅由當?shù)毓┣鬀Q定。

第三，成本的增加。自海南省政府出臺《關(guān)于進一步加強土地宏觀調(diào)控提高土地利用效率的意見》以來，開發(fā)商征地難度加大，征地成本翻番。隨著地價上漲，海南房價自然上漲。

第四，物價上漲，貨幣貶值。物價上漲不僅影響了我們的生活成本，還增加了相應(yīng)的建筑材料、勞動力、水電，導致開發(fā)商的建筑成本上升。

其次，分析海南房價不具備上漲條件的原因。

第一，存量充足。雖然海南省政府對開發(fā)商征地進行了限制，但海南房地產(chǎn)市場本身就處于供大于求的狀態(tài)。海南本地居民有很多自己的房子，國外買家大多不買房長期居住。住房空入住率比較高，短期內(nèi)房價不會因為市場供求關(guān)系而上漲。

第二，政策限制。自從海南引入無房炒概念以來，在嚴厲的限購政策下，炒房者基本上斷絕了炒房的念頭。同時，繳納五年個人所得稅或社保購房，大大提高了外國購房者進入海南房地產(chǎn)市場的門檻，嚴重制約了市場需求。

第三，人口紅利的消失。80后進入中年，大部分都已經(jīng)結(jié)婚了。現(xiàn)在90后成了買房的主力軍。但90后是當年受計劃生育影響最大的一代，而且大部分都是獨生子女。出生率遠低于80后和80后，所以很多家庭能滿足原有住房，導致買房需求遠低于90后和80后。

第四，人均教育水平的提高。隨著時代的變化，國家越來越重視教育。與80后、70后相比，90后平均學歷更高，大學生不再屬于高學歷范疇。這些受過高等教育的一代人對優(yōu)生優(yōu)育有了更好的認識，更好的教育，追求更高的生活質(zhì)量，導致了婚育年齡的極大延遲。