現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的人，房地產(chǎn)行業(yè)的利益相關(guān)者，甚至大街上的大媽大伯都知道，現(xiàn)在青島樓市不景氣。

這種蕭條不僅表現(xiàn)在大家關(guān)注的住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)市場也是如此。畢竟當(dāng)剛剛需要的住宅產(chǎn)品成交量較低的時(shí)候，作為一個以投資為主的商業(yè)地產(chǎn)市場，自然是一言難盡。

前段時(shí)間大家都在關(guān)注樓市空，不知道相對于住宅市場，包括青島在內(nèi)的大多數(shù)二線城市，最大的問題是寫字樓空。這個問題通常伴隨著租金的下降和需求的放緩，這反過來又減緩了這個城市商業(yè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

時(shí)間到了10月底，三季度左右的各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)陸續(xù)發(fā)布，關(guān)于青島寫字樓市場的數(shù)據(jù)引人注目。

第三季度市場發(fā)生了新的變化

第三季度，青島寫字樓市場出現(xiàn)了新的變化，主要體現(xiàn)在兩個方面:租金下調(diào)和空費(fèi)率下調(diào)。

2020年第三季度，青島無新項(xiàng)目入市，甲級寫字樓市場總存量144.6萬平方米；月平均租金105.07元/㎡，環(huán)比下降3.05%，空入住率環(huán)比下降2.42個百分點(diǎn)，至26.42%。一些辦公室業(yè)主通過減少租金或補(bǔ)貼來減輕租戶的負(fù)擔(dān)。

具體來說，青島寫字樓主要集中在三個核心區(qū)域:南CBD、北CBD、嶗山CBD。其中，平均月租金最高的是嶗山CBD，130.42元/平方米；南方CBD月平均租金102.14元/平方米，排名第二；市北CBD最少，月平均租金84.45元/平米。存量方面，全市擁有最大的CBD，存量62.7萬平方米；其次是市北CBD，存量50.8萬平方米；嶗山CBD存量31萬平方米，排名第三?？?，嶗山CBD空入住率最低，市南CBD入住率最高。

第三季度，青島寫字樓市場量價(jià)交換現(xiàn)象明顯，尤其是城南CBD和城北CBD。減租是為了吸引租戶，緩解租賃壓力。但嶗山CBD以其高品質(zhì)的建筑質(zhì)量和較好的產(chǎn)業(yè)集群，仍然受到企業(yè)的歡迎，本季度租賃交易活躍。

對新租約的需求放緩

第三季度，新需求放緩，市場壓力依然存在。在經(jīng)歷了第一季度市場交易的快速凍結(jié)和第二季度需求的延遲釋放后，疫情對辦公市場新需求活動的影響在本季度得到了充分體現(xiàn)。青島寫字樓市場整體凈吸納降至負(fù)1900平方米，整體空入住率為28.6%。市場需求穩(wěn)定疲軟，部分中小貿(mào)易金融企業(yè)仍有不同程度的退租。雖然市場壓力依然存在，但并不是無法承受。以律師事務(wù)所為主的專業(yè)服務(wù)企業(yè)和以保險(xiǎn)為主的金融企業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定底層市場，而新媒體、在線教育等新興產(chǎn)業(yè)憑借疫情產(chǎn)生的紅利積極擴(kuò)張和擴(kuò)張。

本季度沒有新項(xiàng)目進(jìn)入市場，未來供應(yīng)主要集中在市南和嶗山區(qū)。全市寫字樓市場總存量保持在474萬平方米。由于部分項(xiàng)目延遲交付，年新增供應(yīng)量降至28萬平方米左右，與去年基本持平。未來供應(yīng)主要集中在市南區(qū)香港中路和嶗山區(qū)金嘉嶺金融新區(qū)沿線，以高品質(zhì)自持甲級、乙級寫字樓為主要項(xiàng)目。

租金處于下行通道，需求疲軟加速市場調(diào)整。作為傳統(tǒng)的租房旺季，第三季度的需求表現(xiàn)并不理想，市場壓力加劇了租金的下調(diào)。

大量的建設(shè)和運(yùn)營是一個大問題

雖然第三季度青島寫字樓市場沒有新項(xiàng)目，但這并不意味著青島寫字樓市場會停滯不前。雖然今天房地產(chǎn)市場受到各種不確定因素的影響，但根據(jù)目前公布的一些計(jì)劃，未來青島寫字樓市場將有大量項(xiàng)目進(jìn)入市場。

比如去年規(guī)劃在西海岸海洋活力區(qū)的海洋國際商務(wù)中心、今年規(guī)劃在橋頭商務(wù)區(qū)的700米“青島之星”、城北淮安路66號商業(yè)規(guī)劃、李滄院士港擴(kuò)建等。據(jù)相關(guān)報(bào)道，未來三年，青島甲級寫字樓市場將有近69萬平方米的新增供應(yīng)。

隨著如此大面積辦公樓的建設(shè)，運(yùn)營成為最大的問題。目前，中國辦公運(yùn)營服務(wù)業(yè)市場正在快速增長。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年，中國辦公運(yùn)營服務(wù)市場管理總建筑面積為3.66億平方米，2019年增加到5.9億平方米，復(fù)合年增長率為10.0%。預(yù)計(jì)2020年管理的辦公樓總面積將達(dá)到6.28億平方米，2022年將增加到7.06億平方米。

2014年，中國辦公運(yùn)營服務(wù)市場總收入為280億元，2019年為534億元，復(fù)合年增長率為13.8%。隨著商業(yè)運(yùn)營服務(wù)市場的快速增長，預(yù)計(jì)2020年中國辦公運(yùn)營服務(wù)市場總收入將達(dá)到601億元，2022年將達(dá)到727億元。

可以說，這是一個巨大的藍(lán)海市場，也是未來行業(yè)發(fā)展的契機(jī)。

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