錯(cuò)失并購(gòu)華南城(01668.HK)后，中洲控股(000042.SZ)正加快“補(bǔ)倉(cāng)”擴(kuò)張。

短短一個(gè)多月時(shí)間里，潮汕商人黃光苗實(shí)際控制的中洲控股連下5城，35.8億落定香港地塊、16.14億元奪佛山地塊、7.05億元入手重慶首宗地塊、并購(gòu)惠州地產(chǎn)項(xiàng)目、溢價(jià)133%再奪無錫地塊。

在此之前，因并購(gòu)?fù)Ｅ破陂g，中洲控股還以7.5億元、8.73億元分別拿下嘉興、無錫一宗地塊。這些交易總代價(jià)超過80億元。

中洲控股是一家銷售額剛剛突破100億元、市值116億元的區(qū)域性房企。年報(bào)顯示，2016年中洲控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入81.16億元，同比增長(zhǎng)60.78%，歸屬于上市公司股東的利潤(rùn)僅2.61億元，同比減少35.06%。

短時(shí)間內(nèi)耗費(fèi)巨資爭(zhēng)奪土地，最直接原因在于并購(gòu)華南城失敗。從去年10月27日開始，中洲控股謀劃收購(gòu)潮汕籍商人鄭松興持有的華南城23.2%的股份，總代價(jià)約34億元。由于監(jiān)管部門再融資政策的變化，這一計(jì)劃在4月6日被宣告終止。

黃光苗、鄭松興這對(duì)年齡相仿的潮汕鄉(xiāng)黨之間的交易，旨在利益最大化。交易如成行，中洲控股可獲得8個(gè)城市超過4000萬平方米的土地儲(chǔ)備，而華南城則獲得住宅開發(fā)、酒店管理、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等方面的“賦能”。

交易宣告終止當(dāng)日，中洲控股董秘尹善峰告訴界面新聞，并購(gòu)交易額度較高，公司需要準(zhǔn)備好支付資金，如交易長(zhǎng)時(shí)間無法推進(jìn)、股票長(zhǎng)期停牌，將對(duì)公司造成經(jīng)營(yíng)壓力，所以雙方協(xié)商后主動(dòng)終止交易。

34億元大并購(gòu)資金的釋放，也不足以支付所有“補(bǔ)倉(cāng)”土地價(jià)款，黃光苗不得不使用融資成本較高的股權(quán)質(zhì)押方式進(jìn)行融資。

過去半個(gè)月里，黃光苗控制的深圳市中洲置地有限公司(下中洲置地)，分兩次向華融證券質(zhì)押持有中洲控股26.6%的股份，這些股份質(zhì)押期限為兩年。然而，這些股份也是剛剛從平安證券處解除質(zhì)押。

作為第一大股東，中洲置地總計(jì)持有中洲控股47.37%的股份，此次質(zhì)押之后，中洲置地累計(jì)質(zhì)押其中47.367%的股份，這種滿倉(cāng)質(zhì)押的情況在近年來是常態(tài)。

中洲控股前身為深圳國(guó)資委旗下的地產(chǎn)上市公司“深長(zhǎng)城”。2013年2月份，深圳國(guó)資委將深長(zhǎng)城控股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中洲置地，經(jīng)過定向增發(fā)后，黃光苗實(shí)際控制了中洲控股，完成了自己“創(chuàng)建一家上市公司”的夢(mèng)想。

黃光苗現(xiàn)年48歲，祖籍汕頭，1993年移居香港，同年創(chuàng)立中洲(集團(tuán))投資有限公司。公開資料顯示，黃在十多歲時(shí)就外出闖蕩，以汽車零配件掘得第一桶金，成立中洲集團(tuán)之后慢慢進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施投資、股權(quán)投資等領(lǐng)域。

中洲集團(tuán)在地產(chǎn)行業(yè)嶄露頭角是2000年之后的事情，憑借著與中信華南集團(tuán)有限公司的多方面合作，以及在市政工程、舊城改造領(lǐng)域的投入，中洲地產(chǎn)逐漸躋身深圳主流房企行列，而對(duì)于國(guó)資委旗下地產(chǎn)平臺(tái)“深長(zhǎng)城”的“圍獵”成功，讓中洲集團(tuán)進(jìn)入全國(guó)擴(kuò)張階段。

黃光苗將地產(chǎn)資產(chǎn)注入上市公司，同時(shí)也保留了產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施投資、股權(quán)投資等業(yè)務(wù)在母公司層面。對(duì)于上市公司平臺(tái)，黃光苗依然依賴大規(guī)模舉債來進(jìn)行滾動(dòng)投資。

過去4年里，中洲控股的負(fù)債總額從49.31億元激增至233億元，但歸屬于上市公司股東權(quán)益僅從30.66億元增加至58.85億元，資產(chǎn)負(fù)債率從61.65%大幅增至79.9%，高于行業(yè)平均水平，中洲控股急需從資本市場(chǎng)籌錢“借新還舊”以及支持規(guī)模擴(kuò)張。

時(shí)運(yùn)不濟(jì)的是，因?yàn)榇饲暗闹卮蟛①?gòu)，中洲控股一筆9億元公司債券中止審查超過3個(gè)月，不得不于2月28日撤回申請(qǐng)。而一筆從55億元下調(diào)至35億元的定增方案，同時(shí)受到并購(gòu)?fù)Ｅ啤⒁约氨O(jiān)管部門再融資政策的影響，尚未取得證監(jiān)會(huì)發(fā)行批文;另有一筆22億元的中期票據(jù)尚在籌劃之中。

35億元的定增募集資金計(jì)劃投向成都中洲城南項(xiàng)目(14.9億元)、青島中洲半島城邦(7.3億元)、惠州中洲天御花園二期(8.28億元)、惠州央筑花園一期商住項(xiàng)目D組團(tuán)(4.63億元)。

中洲控股在上市公司融資方面并不順利，但其也嘗試了基金、信托以及境外融資方式。去年，中洲控股與平安證券成立有限合伙企業(yè)，向作為優(yōu)先級(jí)有限合作人的平安證券融入11.73億元，投向上海的兩個(gè)項(xiàng)目公司。

比起做大規(guī)模，毛利率、土地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用的容忍限度被放寬。中洲控股解釋2016年?duì)I業(yè)成本同比大增89.28%的原因便是結(jié)算項(xiàng)目的土地獲取成本較高，直接影響毛利率;而歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)同比下降89.28%的原因，則是毛利率下降和未資本化的利息費(fèi)用增加。

從深圳、上海、成都、惠州等四個(gè)核心城市出發(fā)，中洲控股對(duì)于全國(guó)擴(kuò)張“野心勃勃”。在4月29日公布的2016年年報(bào)中，中洲控股宣稱其2017年銷售目標(biāo)為150億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資120億元，新開工建筑面積230萬平方米。同時(shí)，計(jì)劃投入100億元，新增計(jì)容積率面積150萬平方米的土地儲(chǔ)備。

在“擴(kuò)規(guī)模、高周轉(zhuǎn)、高協(xié)同”理念下，為提升公司運(yùn)營(yíng)效率，激勵(lì)公司員工，中洲控股還建立了資金額度較高的項(xiàng)目跟投制度。同時(shí)，積極拓展在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、金融領(lǐng)域的發(fā)展，希望保持穩(wěn)定現(xiàn)金流支持地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

曾經(jīng)的中洲控股，很少參與過公開拿地，而如今錯(cuò)失并購(gòu)，在短短一個(gè)月內(nèi)耗費(fèi)超過80億元在內(nèi)地各城以及香港拿地，這是一條不得不選擇的做大規(guī)模的道路。

來源：新浪財(cái)經(jīng)

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