二手房的交易流程，大部分買家都不知道。連買二手房的買家都很迷茫，中介讓他們想干嘛干嘛，更別說第一次買二手房的人了。二手房交易過程中，稅費(fèi)互不相同。

今天，小童通向大家講解了Xi寶安二手房的交易流程和成本，讓二手房的買賣更加清晰！

01

房屋委托書

由業(yè)主處理

▲上圖為Xi某中介房產(chǎn)委托材料清單

出售或出租房屋，出賣人必須先與中介店簽訂《出售/出租房屋委托書》，并提供房產(chǎn)證、購房證明、共有人同意出售/出租的聲明、產(chǎn)權(quán)人與共有人的關(guān)系證明、產(chǎn)權(quán)人與共有人的身份證明。以上文件見原件，留存復(fù)印件。這個規(guī)定是為了規(guī)范二手房市場，避免假房。

昨天上午，小童童Xi安中圈轉(zhuǎn)發(fā)了的通知，房屋買賣必須簽署房屋委托書。產(chǎn)權(quán)人不簽署授權(quán)委托書的，該物業(yè)將被拆除。

02

交押金，簽訂三方協(xié)議

買方和賣方+中介處理

買家看房后，需要向中介店支付一定的誠意金。如果賣家不賣，中介會把誠意款退給買家。

買賣雙方達(dá)成初步協(xié)議后，買方通常向賣方支付定金。賣方不賣的，賠償兩倍定金。

在辦理正式過戶手續(xù)之前，買方、賣方和中介店將簽訂三方合同。Xi的中介服務(wù)費(fèi)一般為房價的1.5%~3%，3%居多。如果買家是房貸，會有1.5%~2%的費(fèi)用.無論誰違約，Xi安市場都將支付成交價的20%作為違約金，并退還定金和定金利息。買賣雙方有其他約定的，可以寫入合同或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

03

網(wǎng)上簽約和資金監(jiān)管

買方和賣方處理

//網(wǎng)上簽約備案

接下來，買賣雙方協(xié)商好時間，在房管局做好過戶手續(xù)的第一步:網(wǎng)上簽約購房。需要注意的是，備案網(wǎng)簽一般有3個月的有效期，買賣雙方需要在有效期內(nèi)辦理資金監(jiān)管，否則需要重新網(wǎng)簽。

另外，如果賣家是婚姻狀況，夫妻雙方都要辦理過戶手續(xù)。如果財產(chǎn)涉及前妻，前夫和現(xiàn)任都要出面。

//資金監(jiān)管協(xié)議

完成網(wǎng)上簽約后，全額可直接存入資金監(jiān)管賬戶。按揭買家需要確認(rèn)貸款銀行，然后辦理資金監(jiān)管賬戶?；鸨O(jiān)管是對買賣雙方權(quán)益的保護(hù)。在未完成的轉(zhuǎn)賬期間，所有交易金額都存入該賬戶。直系親屬買賣、過戶的，可以申請免于基金監(jiān)管。其他情況需要申請免于基金監(jiān)管并說明理由。

04

銀行面對面，房屋評估

買家和賣家站出來

//銀行當(dāng)面簽名

按揭買房，買賣雙方都需要和銀行進(jìn)行面對面的貸款，主要看買方的信用信息，買方的流量，賣方的房屋評估。貸款按戶審批，貸款金額根據(jù)評估價格計算。銀行一般會委托合作評估公司對房屋進(jìn)行評估。一般估價價格不會超過成交價格，大部分估價價格都在成交價格的80%左右。

經(jīng)銀行批準(zhǔn)后，通知買方將首付款存入資金監(jiān)管賬戶。所以二手房的首付很難真的只交30%，即使是手套。

首付存入后，等待銀行放款，放款時間因銀行而異。具體可以聯(lián)系中介或者銀行，貸完款可以收到短信通知。

如果業(yè)主名下房產(chǎn)有抵押貸款，需要提前還款，取得完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證。有錢的業(yè)主可以提前辦理了解房貸的手續(xù)，通常需要很長時間。如果業(yè)主需要找國管通等提前還款公司還款，一般會在買方按揭貸款獲批后辦理提款手續(xù)。拿到房產(chǎn)證后，就可以開始辦理下一次的稅務(wù)過戶了。

05

稅費(fèi)減免

買方和賣方處理

房款全部進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶后，就開始辦理二手房納稅和過戶手續(xù)。在這里，肖童童談到了最常見的住宅交易的稅費(fèi)。

//契稅

①根據(jù)實際購買情況繳納契稅:網(wǎng)上簽約價格或納稅評估值*契稅比例

購買套數(shù):家庭輪次

Ps:按照稅收制度，如果房子不是商品房，需要繳納土地出讓金。

②個稅:網(wǎng)上簽約價格或納稅評估值*1%

免稅條件:如果交易中的房屋是賣方名下唯一的房產(chǎn)，且房產(chǎn)證或契稅票已滿5年，可以申請免征個稅。此外，賣方應(yīng)承諾一年內(nèi)不在Xi購買房屋。

③增值稅:*5.6%

免稅條件:房產(chǎn)證或契稅票已滿兩年的，無需繳納增值稅。

④ 80元/戶已辦理過戶手續(xù)并繳納住宅房地產(chǎn)過戶登記費(fèi)的，在窗口領(lǐng)取《房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移確認(rèn)業(yè)務(wù)受理單》。

06

獲得許可證并被拘留

由買方處理

一般全款的買家會在5-8個工作日后到房管局領(lǐng)取房產(chǎn)證。抵押客戶取得產(chǎn)權(quán)證后，需要將產(chǎn)權(quán)證交給擔(dān)保公司，擔(dān)保公司將產(chǎn)權(quán)證交給銀行辦理抵押手續(xù)。公積金貸款的購房者可以委托擔(dān)保公司代為領(lǐng)取房產(chǎn)證，需要商業(yè)貸款的可以自行領(lǐng)取。

一般兩個月后，買家聯(lián)系銀行，拿著相關(guān)資料到房管局領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證保管。公積金貸款后兩個月，持身份證原件和結(jié)婚證到西街房管局二樓61號窗口辦理。

07

收集和交付

業(yè)主聚會

全額付款業(yè)主或擔(dān)保公司收到生產(chǎn)證明后三個工作日內(nèi)，資金監(jiān)管賬戶向賣方付款，交易完成。

取得證書后，買受人應(yīng)與業(yè)主共同移交房屋鑰匙門禁，并結(jié)清該房屋的水電等費(fèi)用。落實業(yè)主戶口遷出問題。物業(yè)交付后，歷時1-2個月的二手房買賣順利結(jié)束。

信息來源:轉(zhuǎn)讓通行證