介紹

上海K11購物藝術(shù)中心是上海老商圈淮海路商圈的標志性時尚潮流商業(yè)中心。這個貼有藝術(shù)標簽的購物中心，融合了藝術(shù)、人文、自然三大核心元素，運用藝術(shù)欣賞、人文體驗、自然環(huán)保，形成獨特的消費者感官體驗，捕捉人的內(nèi)在需求和欲望。K11的發(fā)展也讓人充滿無限期待；K11是由香港原有的新世界大廈改造而來。自2013年開業(yè)以來，其跨境主題和成功的運營管理吸引了眾多業(yè)內(nèi)人士向其學(xué)習(xí)。今天，在這個案例分析中，我們主要分析項目的客觀條件和建筑硬件，從而分析客觀位置、交通環(huán)境和建筑硬件對商業(yè)運營效果的影響和基本作用。

前言

上海K11購物藝術(shù)中心

2013年6月開業(yè)

位于上海老商圈淮海路商圈

定位為

“藝術(shù)、人文、自然”三要素融為一體

體驗消費購物藝術(shù)中心

已成為商業(yè)地產(chǎn)的標桿項目

本周我們將向您介紹

上海K11商務(wù)基礎(chǔ)勘察與建筑設(shè)計！

項目概述

01 |基本信息

K11，原名香港新世界大廈，現(xiàn)已改造

成為“淮海路”市政商務(wù)區(qū)的標志性建筑

節(jié)能設(shè)計理念與藝術(shù)和人文的完美結(jié)合

榮獲“LEED金質(zhì)預(yù)認證”獎

總建筑面積約13萬平方米，其中商業(yè)面積約4萬平方米

包括商業(yè)零件/配套設(shè)施

B3樓是一個藝術(shù)展覽中心，面積3000平方米

B2-L4層是購物中心

L6-L9是停車場，不同于傳統(tǒng)的地下車庫

項目開發(fā)商是香港新世界集團

▼K11顯影劑和外觀

上海K11購物藝術(shù)中心

主要面向25-50歲追求現(xiàn)代生活的社會消費群體

以及有一定經(jīng)濟能力的高端商務(wù)人士

懂得享受和追求生活品味的中產(chǎn)階級

與此同時，它輻射著商業(yè)圈里追求時尚的消費者

K11位于淮海路城市商圈的核心

淮海路商圈位于上海市中心

它是上海傳統(tǒng)的國際時尚商業(yè)區(qū)

豐富了上海的百年歷史

這里人流密集，商業(yè)氛圍濃厚；想好了

然而，K11依靠其獨特的藝術(shù)融合

避免與周邊企業(yè)同質(zhì)化競爭

讓它長期吸引商圈的消費者

▼K11外觀

02 |項目定位

整體定位

融合“藝術(shù)、人文、自然”的購物藝術(shù)中心

圖像定位

創(chuàng)意、藝術(shù)、潮流和時尚

等級定位

中高檔定位

商業(yè)定位

集高端零售/優(yōu)質(zhì)餐飲/精品生活服務(wù)于一體

具有互動藝術(shù)公園和舞臺感的購物體驗

主要是零售，其次是各種美食和飲料

部分套餐，輔以討論娛樂形式

▼

位置/流量/商業(yè)圈/客戶群

01 |項目位置條件

K11位于黃浦區(qū)淮海中路黃金商務(wù)區(qū)

對于傳統(tǒng)商圈來說，周邊商業(yè)和歷史人文都很強

周圍有許多辦公樓和商業(yè)酒店

還有上海的商業(yè)和文化旅游地標——上海新世界

▼商圈分布圖

02 |項目周圍的道路/交通

地鐵:毗鄰地鐵1號線黃陂南路站

對于地鐵建設(shè)業(yè)務(wù)來說，它為項目帶來了足夠的人流

公交:200米內(nèi)有6站13線

行車:可經(jīng)淮海中路/金陵中路/馬當(dāng)路/黃陂南路到達

項目可達性極好，消費者可達性高

▼

序列號

站點名

公交線路

一個

淡水路金陵東路

上海至上海高速公路

2

淡水路長樂路

大橋一線高峰車/上海客商

高速專線/滬交專線速度

三

長樂路淡水路

198號/上川專線

四

淡水路金陵中路

滬交專線

五

淮海中路，松山路

109路/732路

981公路/隧道8號線

六

黃陂路淮海中路

911路/922路

地鐵車站

地鐵一號線黃陂南路

03 |商圈及周邊地區(qū)商業(yè)分析

現(xiàn)在它已經(jīng)成為上海老商業(yè)區(qū)的標志性建筑

淮海路城市商圈的核心地位

有很多高端商場，甲級寫字樓，五星級酒店

商圈氛圍成熟，商業(yè)消費支撐力強

▼商圈示意圖

在項目所在的核心區(qū)域，有大量的商業(yè)實體和各種

在夏季，中央廣場、瑞安廣場和香港廣場等高層建筑毗鄰而居

商圈商業(yè)競爭程度高，同質(zhì)化、分流

K11以其獨特的定位和與藝術(shù)本質(zhì)融合的主題，

顛覆同商圈商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化堡壘

商圈的消費流比較多，這個項目的消費支持比較強

▼上海K11購物中心周邊主營業(yè)務(wù)

04 |項目客戶群分析

中產(chǎn)階級+商業(yè)客戶+周邊年輕白領(lǐng)+游客

該項目被定位為一個具有新體驗的購物藝術(shù)中心

自帶客流，準確吸引目標客戶

企業(yè)辦公樓，被許多企業(yè)包圍，提供了大量的商業(yè)客戶

淮海路街區(qū)沉淀了上海百年歷史，成為旅游勝地

旅游客戶的引入增加了商場的客源

項目所在地人山人海，消費能力強，客戶基礎(chǔ)充足

▼

建筑規(guī)劃的特征分析

全面計劃方案

由科凱斯圖迪奧國際建筑師事務(wù)所設(shè)計

多元化、綜合性、獲獎一流的設(shè)計事務(wù)所

主要專注于文化、商業(yè)、酒店和零售項目的開發(fā)

同時，它還涉及城市更新中的文化遺產(chǎn)重建項目

▼▼Kokaistudio代表作

01 |立面和內(nèi)部空

作為改造項目，K11的造型并不出色

一些裝飾藝術(shù)風(fēng)格的建筑將被保留

尊重城市人文

其余部分經(jīng)過翻新，融入了自然和藝術(shù)的概念

它包含一個33米的巨大人工瀑布

它看起來很壯觀，前面有更多的垂直綠化

垂直的綠色墻壁與藝術(shù)家創(chuàng)作的金屬蝴蝶融為一體

采用發(fā)光二極管線狀吸潮燈與小型投射燈相結(jié)合的照明技術(shù)

它強化了建筑的立體感和層次感，給人以藝術(shù)感

讓它在更多周邊商業(yè)項目的情況下脫穎而出

外墻不同角度的K11 LOGO，晚上會有透明的燈光效果

它看起來非常精致，也增加了項目的曝光度

▼門面

K11室內(nèi)空房間呈“U”形平面移動線，沿中庭展開

有機玻璃天花板直接與一個兩層商場的地下天井相連

K11的所有區(qū)域肯定都與自然有關(guān)

它們在敘事順序上緊密相連

從建筑入口到內(nèi)部動線，已經(jīng)完全重建

形成了一系列圍繞室外中庭的想象體驗，完美銜接

在這個“想象之旅”中，

公共空房間、藝術(shù)展區(qū)和高科技元素交織在一起

天然材料和生活元素點綴其間

▼室內(nèi)空房間

02 |項目平面結(jié)構(gòu)

K11為超高層建筑和裙樓的商業(yè)結(jié)構(gòu)

整體形狀不規(guī)則，平均長86m，寬76m

內(nèi)部動線環(huán)繞中庭，整體呈“U”形環(huán)狀

包括一個中庭，藝術(shù)地創(chuàng)造了一個玻璃幕墻

向下延伸至B1室內(nèi)圓形躺椅

既增加了中庭的美觀，又增加了B1的人流

▼平面布置圖

03 |項目動線分析

交通流量:K11購物中心有三個出入口

南側(cè)是商場的正門

北面是辦公室入口，東北面有一個汽車入口

停車場位于商業(yè)價值低的6-9層

這是中國罕見的設(shè)計

交通流量受道路限制，容易擁堵

外部入口:L1有三個入口和出口

辦公樓入口置于北側(cè)，商務(wù)辦公統(tǒng)一差異化

內(nèi)動線:活動線呈U型，以外中庭為核心

在人們難以到達的地方展示藝術(shù)品，并悄悄地引導(dǎo)顧客

確保顧客的移動路線和商店的到達率

自動扶梯沿移動路線設(shè)置，數(shù)量充足，中間有直梯

平面和豎向動線的結(jié)合可以有效引導(dǎo)消費客流

其他:B2有一個入口，可以直接連接到地鐵，引入人流

▼交通流線

▼外部移動線

▼內(nèi)部動線

04 |以教學(xué)為導(dǎo)向/人性化設(shè)施

整個導(dǎo)向系統(tǒng)簡潔、現(xiàn)代、富有設(shè)計感

在B1層設(shè)立服務(wù)臺，為商場提供指導(dǎo)

標志、藝術(shù)學(xué)院地圖、指南卡、樓層指南、廣告燈柱

多方向和多視圖設(shè)置布置在垂直電梯附近

同時，在樓層指南之前提供人工咨詢服務(wù)

Vi應(yīng)用很多，K11的標志性圓點隨處可見

美學(xué)與指導(dǎo)性實踐相結(jié)合

▼

每層的空房間都裝飾有國內(nèi)外著名藝術(shù)家的作品

引導(dǎo)客流，讓消費時間更“有趣”

在客流難以到達的地方設(shè)立藝術(shù)展覽點

▼LG1落地休息座椅

真正注重人的體驗，安排很多人性化的設(shè)施

免費充電樁、開放式屋頂空房間、各種休息座椅等

讓顧客在消費的同時獲得愉快的休息體驗

▼人性化設(shè)施

05 |停車場設(shè)計

停車場位于商場頂樓6-9層，與常規(guī)設(shè)置不同

這里商業(yè)價值低，在國內(nèi)停車場很少使用

總共大約有270個停車位

室內(nèi)采用分區(qū)設(shè)計

而且指南明確，消費者停車后可以乘坐觀光電梯到商場

然而，停車場的設(shè)計僅限于物業(yè)硬件，還存在一些不足

去停車場需要懸停在6-9層，不方便測試技術(shù)

入口位于商場后面的寫字樓下面，不方便找

06 |衛(wèi)生間設(shè)計

浴室的整體質(zhì)量很高

與商場的定位和建筑五金的質(zhì)量是一致的

廁所通道以原木為主，內(nèi)部環(huán)境干凈整潔

母嬰室、外部休息座椅、洗手盆、嬰兒座椅等。

設(shè)計質(zhì)量和人性化是兩大亮點

▼

項目總結(jié)

上海K11購物藝術(shù)中心

我看到的大多是K11的藝術(shù)裝置和創(chuàng)作活動

總的來說，一切都顯得那么光鮮和前衛(wèi)

但是仔細研究就能看出K11成功的原因。

其原因在于其多年的管理和運營經(jīng)驗

項目的客觀條件和自身的建筑設(shè)計

也有很多值得探索的亮點和不足

亮點1:位置獨特，消費支持強

位于上海傳統(tǒng)高端商業(yè)區(qū)淮海路商圈

商業(yè)氛圍濃厚，有足夠的文化和歷史積淀

大量涉外寫字樓和商場集中在該地區(qū)

高端住宅項目和頂級商圈支持

確保K11的消費群體和消費檔次

亮點2:地鐵有蓋，公交便捷

地鐵1號線直達B2層，消費者可以直接去購物中心

B2樓門口鋪著電子表的通道引人注目

加上200米內(nèi)10多條公交線路

便捷的交通給K11帶來了足夠的人

亮點3:建筑設(shè)計在轉(zhuǎn)型過程中獨樹一幟

這座建筑的正面實現(xiàn)了新舊的完美結(jié)合

中庭設(shè)計獨特，不僅有巨大的室外水幕

面向淮海路的建筑正面封閉成一個室外弓形前廣場

同時，有機形式的多維玻璃天花板既美觀又實用

立面和內(nèi)方墻上設(shè)有垂直綠化墻

整體充分結(jié)合了自然和科技

帶給消費者新的感官體驗，讓自己成為藝術(shù)品

亮點4:功能性設(shè)計最大限度地方便消費者

商場導(dǎo)購系統(tǒng)充足，設(shè)計美觀

走廊頂層和底層的設(shè)計使用線條和幾何圖形

淺黃色、淺棕色和深棕色混合并碰撞

實現(xiàn)了“藝術(shù)與空融合”的主軸

整體動線設(shè)計采用巧妙的“想象之旅”

地下三層到地上六層

實現(xiàn)功能區(qū)之間均衡高效的客流分布

藝術(shù)展區(qū)，公共空房間，更人性化的休閑娛樂設(shè)計

潛移默化地延長消費者的停留時間，提升購物體驗

不足一:老物業(yè)局限性大

受改造前建筑硬件的限制，工程體積小

商場沒有內(nèi)中庭，只有一個外中庭

建筑形式也不是標準的購物中心形式

2-3層層高不足問題明顯，制約了運營

客觀上造成了商場的不豐富

不足2:停車場設(shè)計存在不足

交通入口設(shè)在商場后側(cè)，只有一個出入口

不方便消費者查找

每層動線不能形成閉環(huán)，對動線口的商家不利

只能布置在動線單向端口，不平衡

基本上

K11購物藝術(shù)中心的建筑設(shè)計很有特色

企業(yè)管理也成為行業(yè)內(nèi)的經(jīng)典案例

項目總體布局和業(yè)務(wù)規(guī)劃特點分析

-結(jié)束-

轉(zhuǎn)載說明

轉(zhuǎn)載時，后臺回復(fù)“轉(zhuǎn)載”。

陳蓓琳簡介:

柯睿咨詢中心陳北林商業(yè)房地產(chǎn)研究室主任

上海商業(yè)地產(chǎn)評審團杰出專家

30年商業(yè)項目管理經(jīng)驗

20年商業(yè)房地產(chǎn)咨詢和規(guī)劃經(jīng)驗

一、上海K11購物藝術(shù)中心建筑規(guī)劃特色

二.上海K11購物藝術(shù)中心總體布局及商業(yè)規(guī)劃特色

三.2015-2018年上海K11購物藝術(shù)中心品牌調(diào)整分析

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