第1部分社區(qū)概述

正式介紹

莫香山別墅，位于南京主城北座，是2004年以后的商品房小區(qū)。墨香山莊社區(qū)分為四個時期，從2004年到2011年。它屬于城市北部的袁玉娥商圈，是一個周邊環(huán)境良好的成熟商品房小區(qū)。小區(qū)南臨紫金山，北鄰燕子磯新城，交通便利，配套設(shè)施齊全，居民素質(zhì)較高。

墨香山莊大門

社區(qū)沙盤

社區(qū)入口

墨香山莊有三個入口——西門、北門和東門，其中西門是主要入口。小區(qū)三個大門的出入口需要刷卡。北門是北側(cè)的墨香山莊和興縣嘉園的出入口，行人可以隨意進(jìn)出，車輛不能進(jìn)入。南門是南面墨香山莊和紫金墨香花園的出入口，是車輛進(jìn)出的唯一大門。其他大門只允許行人通行，不允許車輛通行。

墨香山莊有兩個地下車庫。車庫都在小區(qū)南門入口。從小區(qū)南門進(jìn)去后直接開到地下車庫就方便了。

建筑特色

墨香山莊主要由總高6層無電梯的多層建筑和總高11層有電梯的小高層建筑組成。

建筑分布

墨香山莊共有30棟建筑，分為一期、二期、三期，均在一個公園內(nèi)。

一期建筑分布:1、2、3、4、5、6、7、9 、8、10、12、14、11、13

二期建筑分布:17-20棟、22 -25棟

第三階段建筑分布:16，27，29棟

第四期建筑分布:21 28 32 33棟

電梯操作

墨香山莊小區(qū)1、2、3、5、6、17、18、19、20 9棟無電梯，其余21棟有電梯。大部分單位都是標(biāo)準(zhǔn)的一梯兩戶。只有4棟，7棟，11棟。13棟的三個單元是三戶一梯，15棟的第一個單元是四戶兩梯，第二個單元是五戶兩梯。

電梯一天24小時運行。

第2部分社區(qū)特征

細(xì)胞優(yōu)勢

墨香山莊的優(yōu)點是:

優(yōu)質(zhì)戶型:墨香別墅戶型以南北通透戶型為主，有小戶型、中戶型、大戶型，比較齊全，適合不同人群的需求。

環(huán)境好，交通方便:墨香山莊交通、商務(wù)、交通設(shè)施齊全。而且因為環(huán)境好，南臨紫金山，北靠燕子磯新城。是2004年后建成的商品房小區(qū)，風(fēng)景優(yōu)美，人文底蘊深厚，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

細(xì)胞缺陷

墨香山莊也有一些缺點:

車位少:墨香山莊是2004年的商品房小區(qū)，車位少，不能滿足所有業(yè)主的需求，導(dǎo)致很多住戶沒有車位。

第三部分生活體驗

活人口

所有者特征

墨香別墅的業(yè)主主要包括以下幾類:

大部分都是南京本地人，是當(dāng)初開發(fā)商開市時買的。當(dāng)時整個袁玉娥地區(qū)的價格都是南京的低洼地區(qū)，所以很多原來的舊住宅區(qū)的業(yè)主都在磨鄉(xiāng)別墅進(jìn)行了改造和購房。

另一部分是剛需要落戶的外地人，因為墨香山莊無論是小區(qū)環(huán)境還是交通都是一個優(yōu)越的小區(qū)，很多客戶對墨香山莊的環(huán)境都很滿意。

買家特征

從2016年到2017年，在這里買房的人表現(xiàn)出以下特點:

根據(jù)過去一年的交易特點，墨香別墅的主要買家有:

只需要提高自己的購房能力的人，大多在25歲左右，40歲左右。

活的感覺

內(nèi)部環(huán)境

墨香山莊周邊是大型商品房小區(qū)，環(huán)境宜居。不同種類的綠色植物在每棟建筑周圍茂密地生長。除了樟樹、銀杏樹等大樹，還有一些低矮的綠色植物和草坪構(gòu)成了公園的綠化。幾條彎彎曲曲的小路線是用石頭鋪成的。夏天在公園散步，味道像是蜿蜒的小路，很多居民會在小區(qū)外的馬路上跑來跑去健身。社區(qū)內(nèi)保留了部分原有山體，并在山體旁修建了一些健身器材和一個小廣場。小區(qū)里還有亭子和座位。當(dāng)你感到困倦和疲憊時，在這里休息并不缺乏樂趣。在陽光下，你會手里拿著你珍貴的書度過一個下午。

小廣場，墨香山莊的中心

城市大氣

墨香山莊的社區(qū)氛圍比較熱鬧。天氣好的時候，很多小區(qū)業(yè)主會每天帶著孩子或者他們的寵物在小廣場分組玩耍，家長會邊看孩子邊聊天。下午在小區(qū)散步，有跑步的居民，下棋打羽毛球。墨香山莊居委會也會在園區(qū)內(nèi)舉辦一些活動，如歌詠比賽、兒童節(jié)活動、募捐活動等。增加鄰里和諧，在這個快節(jié)奏的社會。

第4部分社區(qū)交通

路網(wǎng)

墨香山莊周邊道路交通:

西門:小區(qū)西門是墨香路，是城北主干道之一。北接燕子季新城，一路到櫻花駝園，南到半倉街。主公交有多條公交線路:312國道、6號、11號、22號、68號、73號、118號、125號等公交線路到達(dá)小區(qū)遇見所有去南京的地方后，小區(qū)旁邊有兩家大型蘇果超市，超市經(jīng)常做一些活動，周邊商業(yè)街也比較成熟。

南門:小區(qū)南門是小區(qū)內(nèi)車輛的出入口。所有車輛必須從南門進(jìn)出，保證小區(qū)業(yè)主在小區(qū)內(nèi)玩耍的安全。從南門進(jìn)入后，他們可以直接開車進(jìn)去下車，更方便。而且南門對面是菜市場。生活很方便。

北門:北門是小區(qū)里的小門。平時進(jìn)出的人不多。對面是興縣嘉園小區(qū)的一些安置房。

社區(qū)周圍的主要道路

鐵路交通

目前最近的地鐵站是1號線麥高橋站，根據(jù)百度地圖距離墨香山莊3公里。四號線還有王家灣地鐵站，距離2.7公里。

公交線路

墨香山莊公交線路比較發(fā)達(dá)。社區(qū)附近有多條公交線路

第5部分外圍設(shè)備匹配

商業(yè)匹配

商業(yè)氛圍

周邊大型商業(yè)綜合體是麥高橋附近的萬家匯商業(yè)大廈。是吃喝玩樂的一站式商店。方便適合年輕人生活，是周邊整個麥高橋商圈最大的商業(yè)綜合體。

娛樂和消遣

正式介紹

南京的大型動物園洪山動物園就在小區(qū)附近。很多小區(qū)業(yè)主喜歡在休息日帶著寶寶逛動物園，很方便。可以從小區(qū)走到南京市宣武區(qū)體育中心，里面有羽毛球館、游泳池、乒乓球館。業(yè)主有空的時候可以帶家人去鍛煉。

醫(yī)療支持

中西醫(yī)醫(yī)院

江蘇省中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院是江蘇省唯一一家專門從事中醫(yī)藥研究的省級科研機(jī)構(gòu)。也是綜合性、研究型的中西醫(yī)結(jié)合一流醫(yī)院，南京中醫(yī)藥大學(xué)附屬中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院，全國十大中西醫(yī)結(jié)合重點醫(yī)院之一，國家藥品臨床試驗基地。

江蘇省中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院占地76畝，核定床位500張。醫(yī)院有22個臨床學(xué)科，設(shè)有中西醫(yī)結(jié)合臨床醫(yī)學(xué)研究所、中醫(yī)研究所和SPF實驗動物中心；員工629人。江蘇中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院承擔(dān)南京中醫(yī)藥大學(xué)、南京醫(yī)科大學(xué)、江蘇大學(xué)、中國藥科大學(xué)臨床醫(yī)學(xué)、中醫(yī)、藥學(xué)、醫(yī)學(xué)管理等中西醫(yī)結(jié)合專業(yè)的研究生教學(xué)，以及歐美等國家和地區(qū)留學(xué)生和本科實習(xí)生的教學(xué)，接受來自江蘇和全國的中西醫(yī)結(jié)合臨床高級學(xué)生的培訓(xùn)和繼續(xù)教育。

第6部分社區(qū)管理

物業(yè)管理概述

墨香山莊住宅物業(yè)為萬源物業(yè)，物業(yè)管理相對完善。如果小區(qū)內(nèi)居民有需求，物業(yè)可以及時幫助。小區(qū)內(nèi)的綠色小區(qū)物業(yè)會定期修訂，小區(qū)內(nèi)沒有明顯的暴露線。

安全預(yù)防

小區(qū)內(nèi)每一扇門都有保安24小時值班，小區(qū)內(nèi)每一扇門都有門禁管理系統(tǒng)，進(jìn)出都需要刷卡。如果沒有門禁卡，保安一般不會讓他們進(jìn)出，從而保證小區(qū)業(yè)主的安全。

停車管理

墨香山莊的車位分為地下車位和地上車位，比較緊張。很多車主的車都停在附近的路上，每月停車費200個月。

地上車位:地上車位位于居民樓前，約200個車位。租金200元/月，地下車位300個月。如果是物業(yè)車位，每月繳納50元的車輛管理費。

供熱

沒有

第七部分新規(guī)劃

添加計劃

1.地鐵6號線

南京城市軌道交通二期建設(shè)規(guī)劃

南京城市軌道交通二期建設(shè)規(guī)劃示意圖

第八部分房屋銷售

交易特征

根據(jù)過去2016 -2017年的交易特點，墨香山莊的主要購買者為:

只是需要和提高自己擁有住房的人是主體，大部分都是25到40歲左右。

購買建議

買房時不僅要注意房子本身的情況，還要注意房子的外部環(huán)境，比如噪音污染、光污染、漏水等等。

1.房子有光影反射嗎

如果建筑立面采用玻璃幕墻，會對相鄰建筑形成反射光，進(jìn)入室內(nèi)的強(qiáng)光會非常刺目，讓人感到不安甚至產(chǎn)生煩躁。對策:選擇晴天看房，觀察玻璃反射的陽光。

2.房子和小區(qū)的防水情況如何

買頂樓一定要檢查是否漏水，怎么防水。對策:暴雨過后，走訪小區(qū)。

3.小區(qū)周圍有噪音源嗎

如果建筑靠近高架橋，即使在高架橋上安裝隔音措施，仍然會有噪音。建議在附近待一晚，感受一下噪音對自己的影響。

購買說明

貸款

商業(yè)貸款:第一套普通房30%，第二套普通房50%，商業(yè)貸款上限30年。公積金貸款上限30萬，年限20年。

產(chǎn)權(quán)

70年產(chǎn)權(quán)的房子，沒什么特別注意的。

稅收和行政費用

1只有5套及以上住房的房屋，第一套購買90平米以下的只收1%契稅，第二套收1%契稅；90平米以上的房子，第一套購房稅1.5%，第二套稅2%。

②不滿兩年的房屋，契稅同上，產(chǎn)生5.6%的全額增值稅和附加稅以及20%的差價或1%的計稅價格的個人所得稅。

兩年以上的房屋契稅同上。差額20%或應(yīng)稅價格1%的個人所得稅。

五年后不唯一的房屋契稅同上。差額20%或應(yīng)稅價格1%的個人所得稅。

銷售提案

墨香別墅由于小區(qū)環(huán)境的原因，在周邊小區(qū)是一個比較好賣的小區(qū)，也是周邊小區(qū)的熱門物業(yè)。業(yè)主出售的房價應(yīng)根據(jù)自己的出售原因確定，然后結(jié)合當(dāng)前的交易價格。而且二手房基本都是一房一價，裝修、樓層、戶型都是很重要的因素，所以報價要多方面考慮。

房屋租賃

租賃特征

小區(qū)里的房子大部分是自己住的，很少是租的。目前由于居住環(huán)境更好，生活設(shè)施更齊全，交通方便，房子更容易出租。目前90多平兩室租，小三室租的少。

租賃建議書

因為小區(qū)里的房子大部分都是裝修好的，基本上都有完整的家電，因為交通和生活都很方便，只有房子能快速租出去。

租賃提案

1.對于租房的業(yè)主和朋友來說，不僅要看租房價格，還要看客戶的情況。另外家里的水電煤氣一定要保養(yǎng)好再租出去。

2.還有，不需要報更高的價格。/如果空定7天，最好租4900元，以此類推。

第九部分相似細(xì)胞

北苑星園:

北苑星園是2005年后建成的商品房小區(qū)，小區(qū)南面是市北最高檔的建筑中海宣武大廈。小區(qū)北面是玄武和棲霞的交匯路網(wǎng)。小區(qū)有22棟，都是板塔結(jié)合的商品房。社區(qū)環(huán)境好，居民人文素質(zhì)高。

社區(qū)PK

第10部分入住手冊

關(guān)于社區(qū)戰(zhàn)略:

這個社區(qū)策略是由南京鏈家網(wǎng)編輯團(tuán)隊與鏈家社區(qū)顧問合作完成的。

圖片使用:除特別聲明外，社區(qū)策略中出現(xiàn)的照片均來自連鎖攝影師團(tuán)隊和編輯團(tuán)隊。

來源:小區(qū)基本情況、購買建議、銷售建議、租賃建議、租賃建議均來自小區(qū)顧問。

注:時間、市場、政策會有變化。以上信息僅供參考，不作為交易依據(jù)。