首先，搜索:

檢索是以房產(chǎn)地址、土地號、房產(chǎn)證登記號、房產(chǎn)證號等任何條件為索引，來查看房產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過查詢，可以獲得房地產(chǎn)的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、抵押、查封等書面證明材料。目前各房管局都向社會(huì)公開房屋信息，查詢二手房產(chǎn)權(quán)情況，可以憑身份證去房產(chǎn)檔案館查詢。

搜索數(shù)據(jù):

身份證

該房地產(chǎn)的地址、土地號、房產(chǎn)證登記案例號、房產(chǎn)證號

搜索成本:

產(chǎn)權(quán)基本情況30元

抵押登記情況40元

扣押情況30元

注意事項(xiàng):有抵押的需要贖回或再抵押，有查封的需要解封后才能轉(zhuǎn)讓。

二.簽訂三方合同和簽訂網(wǎng)上合同:

根據(jù)有關(guān)規(guī)定和商業(yè)慣例，二手房買賣合同必須包括以下內(nèi)容:

1.雙方:業(yè)主、名稱、聯(lián)系地址及具體情況應(yīng)真實(shí)準(zhǔn)確。

2.標(biāo)的物:房屋買賣合同中標(biāo)的房屋為房屋。房屋的位置、權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝飾、質(zhì)量及附屬設(shè)施；房屋物業(yè)管理費(fèi)等支付狀況和房屋相關(guān)文件材料的移交情況。

3.價(jià)格:這是合同中最重要的條款。合同中，總價(jià)、支付方式、支付條款、如何申請抵押貸款、存款、余額支付等。雙方還應(yīng)按照國家規(guī)定各自繳納稅費(fèi)和雜費(fèi)；雙方另有約定的，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定。

4.履行期限、地點(diǎn)和方式:合同應(yīng)當(dāng)載明合同簽訂期限、支付價(jià)款期限和交付房屋期限。交貨時(shí)間、條件和程序也應(yīng)在合同中明確說明。支付房款的方式是一次付清或分期付款，以及首付款的時(shí)間和金額、分期付款的步驟、時(shí)間和金額等。

5.違約責(zé)任及爭議解決方式:明確雙方未履行合同約定義務(wù)時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。明確規(guī)定采用仲裁還是訴訟解決爭議。

6.合同生效、中止、終止或解除條款:雙方在此約定合同的生效或到期時(shí)間；有效或無效條件；合同中止、終止或解除的條款。

7.合同的變更和轉(zhuǎn)讓。

8.附件:說明本合同附件及附件的效力；以及需要簽訂相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議的約定。

注意事項(xiàng):合同約定的主要產(chǎn)權(quán)；物業(yè)價(jià)格；存款；支付方式；付款條件；履行期；交貨時(shí)間；辦理相關(guān)手續(xù)的時(shí)間；違約方式；違約責(zé)任；

三.評估:

除房管局規(guī)定的稅費(fèi)外，銀行指定評估公司對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并對銀行貸款權(quán)的價(jià)值進(jìn)行評估和審批；銀行評估的現(xiàn)狀基本等于市場交易價(jià)格，有些地方高于市場交易價(jià)格。

注:評估價(jià)格影響銀行貸款金額。如果評估價(jià)格低于成交價(jià)格，則按評估價(jià)格計(jì)算貸款金額。

四、簽訂住房貸款申請合同:

貸款是指貸款人將房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)的一定比例授予借款人購買房地產(chǎn)。

住房貸款也叫房地產(chǎn)抵押貸款。一般情況下，買受人與出賣人簽訂房地產(chǎn)買賣合同并支付首付款，然后將購買的房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益抵押給銀行，銀行向買受人提供除首付款以外的貸款作為購房款。買受人未按約定償還貸款的，銀行有權(quán)優(yōu)先受償?shù)盅悍康禺a(chǎn)。買方與銀行簽訂的房地產(chǎn)抵押合同稱為《房地產(chǎn)抵押合同》。

銀行一般不向個(gè)人申請貸款，需要專業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保公司向貸款銀行申請住房抵押貸款，并提供身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保等法律文件。經(jīng)審查合格后，貸款銀行向購房人承諾貸款，并根據(jù)購房人提供的房屋買賣合同和銀行與購房人簽訂的抵押合同辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證。銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)直接將貸款資金轉(zhuǎn)移給賣方。

注意事項(xiàng):利率、波動(dòng)、還款期限、還款方式、每月還款額；雙方準(zhǔn)備好資料后，才能向銀行提交貸款申請。

住房抵押貸款分類:

1.商業(yè)貸款:

個(gè)人商品房貸款是指貸款商業(yè)銀行或住房儲(chǔ)蓄銀行向購買自營商品房或普通住宅自用住房的個(gè)人發(fā)放的貸款；借款人將購買的房產(chǎn)抵押給銀行，作為按期償還貸款的擔(dān)保。

商業(yè)貸款信息:

賣方:

身份證

房地產(chǎn)許可證

賬簿

結(jié)婚證

銀行托收賬號

買方:

身份證

賬簿

結(jié)婚證

收入證明

銀行流水

用于抵押付款的貸款書或卡

非成都戶口提供社保證明或納稅證明一年以上

成都市房屋搜查證

商業(yè)貸款費(fèi)用:

包含在4999轉(zhuǎn)賬費(fèi)用中

注:樓齡加貸款期限不能超過30年；貸款數(shù)量不得超過房價(jià)的70%；選擇性大；流程快。

2.公積金貸款

個(gè)人公積金貸款是指為參加住房公積金制度的職工發(fā)放的住房抵押貸款，公積金管理中心為個(gè)人購買本市住房公積金提供貸款。公積金貸款由市公積金中心委托給市商業(yè)銀行。借款人購買的房屋僅限于在本市國有土地上擁有所有權(quán)的住宅；但是，公積金貸款的借款人必須提供貸款人認(rèn)可的擔(dān)保。

公積金貸款信息:

賣方:

身份證

房地產(chǎn)許可證

賬簿

結(jié)婚證

銀行托收賬號

買方:

身份證

賬簿

收入證明

結(jié)婚證

銀行流水

用于抵押付款的貸款書或卡

非成都戶口提供社保證明或納稅證明一年以上

成都市房屋搜查證

預(yù)付卡或存折

公積金存款明細(xì)表

公積金貸款費(fèi)用:

評估公司收取0.1%的評估費(fèi)，房管局收取80元/套的抵押登記費(fèi)；

注:貸款期限不能超過20年；貸款數(shù)量不得超過房價(jià)的70%。公積金個(gè)人最高貸款額為40萬元，兩人以上共同購買同一套住房最高貸款額不得超過70萬元；公積金貸款流程有點(diǎn)慢，利息低。

3.組合貸款

指借款人在購房時(shí)同時(shí)申請商業(yè)貸款和公積金貸款；借款人購房時(shí)申請的公積金貸款金額不能滿足借款人應(yīng)向銀行借款的貸款金額時(shí)，貸款差額部分以商業(yè)貸款方式進(jìn)行。

組合貸款信息:

賣方:

身份證

房地產(chǎn)許可證

賬簿

結(jié)婚證

銀行托收賬號

買方:

身份證

賬簿

收入證明

結(jié)婚證

銀行流水

用于抵押付款的貸款書或卡

非成都戶口提供社保證明或納稅證明一年以上

成都市房屋搜查證

預(yù)付卡或存折

公積金存款明細(xì)表

組合貸款的貸款成本:

組合貸款的貸款費(fèi)用=公積金部分+商業(yè)貸款部分

注:貸款期限不能超過20年；貸款數(shù)量不得超過房價(jià)的70%；公積金貸款流程慢，利息低。

五、銀行同意貸款通知書

對申請人進(jìn)行審核后，銀行內(nèi)部各級將提交二手房抵押貸款批準(zhǔn)函，說明約定的貸款金額、期限和利率。

注:有的銀行不在同一貸款書中寫貸款利率，而是按放款時(shí)的利率執(zhí)行；除同一個(gè)貸款函約定的貸款金額外，剩余貸款金額為首付款。

不及物動(dòng)詞提交文件

產(chǎn)權(quán)過戶申請是指買賣雙方提供的資料，提交房地產(chǎn)交易所審核，審核成功后取得收據(jù)。

準(zhǔn)備交付的材料:

三方發(fā)貨前打印網(wǎng)上合同；

賣方:

1.身份證；

2.房產(chǎn)證；

3.賬簿；

4.結(jié)婚證；

買方:

1.身份證；

2.戶口本

3.結(jié)婚證；

4.未成年子女出生證明；

5.非成都戶口提供社保證明或納稅證明一年以上

注:一般情況下，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓申請審核成功，取得收據(jù)。雙方在各稅務(wù)所窗口報(bào)稅后，交房時(shí)收到原房產(chǎn)證和業(yè)主資料。按合同約定交付成功時(shí)，支付首付款，業(yè)主按要求支付首付款；目前，房管局要求最好使用銀行資金托管。

七、稅收轉(zhuǎn)移:

如果交房申請審核成功，收到收據(jù)，國家需要交稅，房子才能過戶。

房屋委員會(huì)繳納的稅款如下:

1.契稅:

a)經(jīng)管理局批準(zhǔn)價(jià)格的x1%小于首次購房面積90平方米；

b)管理局審批價(jià)格為x1.5%。首次購買面積在90平方米以上144平方米以下；

c)管理局核定價(jià)格為x3%，二次購買或購買面積大于144平方米；

2.個(gè)人所得稅:管理局核定的價(jià)格為x1%。房產(chǎn)證所有人豁免5年，所有人唯一財(cái)產(chǎn)豁免；

3.增值稅:房產(chǎn)證管理局批準(zhǔn)價(jià)x5.6%免征5年；

4.土地交易服務(wù)費(fèi):房產(chǎn)證建筑面積x6元/㎡；

5.產(chǎn)權(quán)登記費(fèi):產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)為80元

注:繳納全部稅費(fèi)后，換取契稅繳納憑證和購房票，然后過戶；以換取新的證書收據(jù)。

八、新證書:

房地產(chǎn)交易登記中心經(jīng)過網(wǎng)上簽約、交易交割、完稅過戶、二手房過戶登記后，核發(fā)新的房地產(chǎn)許可證。

九.歸檔:

交易登記部門應(yīng)當(dāng)將檔案交由市房產(chǎn)檔案館歸檔，并完成歸檔和提供檔案利用。

十、入收費(fèi):

房地產(chǎn)抵押登記是指將房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益抵押給具有一定權(quán)利價(jià)值的銀行。銀行與借款人建立關(guān)系后，向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提供相關(guān)資料，登記房地產(chǎn)的其他權(quán)利。

抵押登記費(fèi):抵押登記費(fèi)80元/套。

十一、抵押:

附加稅是指房地產(chǎn)抵押登記后發(fā)行的其他房地產(chǎn)權(quán)證。

其他權(quán)利術(shù)語解釋:不動(dòng)產(chǎn)的其他權(quán)利是指除產(chǎn)權(quán)人、共有人以外的其他群體的權(quán)利，通常指抵押權(quán)，其他權(quán)利憑證由其他權(quán)利人持有。購買一般房地產(chǎn)，選擇抵押貸款時(shí)，房屋權(quán)屬證書中會(huì)有其他權(quán)利內(nèi)容記錄，包括其他權(quán)利人、權(quán)利類型、權(quán)利范圍、權(quán)利價(jià)值、權(quán)利期限、注銷日期，其他權(quán)利證書中也會(huì)注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，該房產(chǎn)是抵押的，即該房產(chǎn)的處分權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得進(jìn)行合法交易，也不能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等相關(guān)手續(xù)。

十二.公積金貸款審批

公積金管理中心根據(jù)買受人提供的銀行與買受人簽訂的抵押貸款合同審批貸款。

十三.貸款:

根據(jù)買受人提供的房屋買賣合同和銀行與買受人訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記并出具其他房地產(chǎn)權(quán)證，貸款資金直接劃入出賣人在指定銀行的賬戶。

注:目前如果銀行額度不足，貸款會(huì)適當(dāng)延期，延期時(shí)間視各銀行額度而定；公積金不受銀行額度影響。

十四.收回:

買賣雙方移交的房屋；包括合同所附的家具用具維修基金；辦理附屬房屋包括水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)庥芯€電視、管理費(fèi)轉(zhuǎn)賬、銀行扣賬變更、費(fèi)用結(jié)算。

注意事項(xiàng)：水費(fèi)，電費(fèi)，煤氣有線電視，管理費(fèi)等費(fèi)用核實(shí)繳清。注意事項(xiàng):水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)庥芯€電視、管理費(fèi)等。應(yīng)被驗(yàn)證并支付。