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中國經(jīng)濟周刊記者宋杰|上海報道

上海鏈家的代理費增加了。

11月16日起，上海鏈家將二手房中介率從2%提高到3%，其中2%由買家承擔，1%由賣家承擔。

前一天11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2018年10月份70個大中城市商品房銷售價格變動數(shù)據(jù)。北京、天津、上海、杭州、廈門、石家莊等14個城市二手房價格下跌。其他地方的二手房都有所下降，其中北京、上海、廣州都下降了0.2%，深圳下降了0.6%，廈門降幅最大。

二手房交易低迷。為什么鏈家逆市提高代理費？運行多年的“買方承諾”潛規(guī)則會被中介巨頭鏈家打破嗎？

數(shù)據(jù)地圖(中國經(jīng)濟周刊首席攝影記者肖偉攝)

房產(chǎn)中介弊端：雙邊代理、一手托兩家、弱勢買單

據(jù)了解，鏈家只是提高了上海的傭金比例，暫時不會考慮其他市場。鏈家告訴中國經(jīng)濟周刊，主要原因是上海的中介市場與成熟市場相比，長期處于低費率競爭、低服務(wù)質(zhì)量的狀態(tài)，消費者體驗差。此次委托后，上海鏈家將全面升級客戶服務(wù)響應(yīng)系統(tǒng)和安全服務(wù)保障，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量。

雖然號稱調(diào)價是為了提高服務(wù)質(zhì)量，但市場上立刻出現(xiàn)了兩種不同的聲音:樂觀者認為“賣方承諾可以減輕買方壓力，幫助降低二手房交易報價”，悲觀者認為“賣方還是會把成本轉(zhuǎn)嫁給買方，買方承諾中介費是多年來市場的潛規(guī)則”。

易居房地產(chǎn)研究所所長嚴躍進告訴《中國經(jīng)濟周刊》，鏈家傭金比例的調(diào)整與市場降溫有很大關(guān)系，會出現(xiàn)業(yè)務(wù)量減少等問題，但也說明企業(yè)模式還是比較粗放的，就是更依賴傭金。類似的調(diào)整也表明，房地產(chǎn)市場壓力仍然很大，中介企業(yè)需要抵御這種降溫趨勢。類似的做法也會帶來很多中介企業(yè)的模仿。

無獨有偶，就在連鎖新政出臺后，《中國經(jīng)濟周刊》記者接到了上海一家小房產(chǎn)中介的電話。對方說上海寶山有二手房，強烈推薦。被問及代理費時，對方說:“目前是3%，鏈條漲了，我們也漲了。”

但《中國經(jīng)濟周刊》記者在采訪中了解到，我愛我家，太平洋地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家中介都表示不會跟著連鎖調(diào)整代理費。一位銷售人員告訴記者:“買房，承擔代理費，一直是潛規(guī)則。賣家只看到手價。如果賣家急賣，價格可能還在討論。說好聽一點，賣方支付1%的代理費，但根據(jù)目前的市場情況，如果人們急于出售自己的房子，他們可能會支付。如果不是急于賣房，急于買房的人一般都要交所有的代理費。畢竟你家房子那么多，不急著賣。而且，一些中介和賣家談的價格就是賣家最后拿到的錢。說白了，相當于買房的人交了所有的代理費?！?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉評論說，國外很少有中介，他們在國外被稱為代理。買賣雙方都有代理。代理商自然會為了傭金保護客戶的利益。但在中國，很奇怪的是，代理費是由弱勢群體支付的，中介需要幫助強勢方要求更高的價格。中國中介的根本缺陷是這種雙邊代理制度。在任何情況下，一手支持兩個必然會損害交易中一方的利益。作為中介，為了匹配交易，中介會聯(lián)合強勢方打壓弱勢方?！百I賣過二手房的人會覺得，2015-2016年，不僅僅是鏈家，基本上所有中介都在幫房主挑戰(zhàn)你的價格底線。因為這種模式的存在，這種壟斷規(guī)模是存在的。實際上對二手房市場起到了增加杠桿的作用。當然，近期的市場反轉(zhuǎn)和向下調(diào)整也會加速向下調(diào)整?！?/p>

鏈家在上海調(diào)整二手房代理費雖然是企業(yè)行為，但是從政策層面來說并沒有錯。根據(jù)國家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2014年聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于解放房地產(chǎn)咨詢費管理、下放房地產(chǎn)經(jīng)紀費管理的通知》，各地可根據(jù)本地市場發(fā)展實際情況，決定實行政府指導(dǎo)價管理或市場調(diào)節(jié)價。就上海而言，取消2015年初公布的《上海市定價目錄》中的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)費，視為取消代理費上限。

記者從上海多家中介處了解到，上海普遍實行的二手房中介率為2%，原則上買賣雙方各承擔1%?！澳壳?，隨著房地產(chǎn)價格的上漲，大家對增加代理費有意見是正常的。但隨著市場的下行，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的成本保持不變，單筆成交量大幅下降。沒有辦法提高利率。”一位房地產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者。

上海二手房成交量處于近6年低位，鏈家用規(guī)模收獲利潤

2017年初以來，上海二手房市場一直在低位盤整，絕對成交量近六年來一直處于低位。

益居地產(chǎn)研究院認為，有國慶假期的影響，也有買家觀望態(tài)度強烈、入市熱情較低的原因。鑒于目前絕對成交量處于較低水平，后續(xù)跌幅限制在空之間，預(yù)計在不放松政策和資金的情況下，上海二手房交易短期內(nèi)仍將處于較低水平。

第一太平戴維斯(Savills)中國市場研究部高級總監(jiān)兼主任簡克告訴《中國經(jīng)濟周刊》，上海二手房市場第三季度的成交量總計約370萬平方米，較上月增長7%。二手房平均成交價格環(huán)比下降9.2%，至每平方米36600元。

簡認為，二級市場買賣雙方市場預(yù)期的變化可能是平均成交價格下降的原因之一?！案嗟馁I家對市場持觀望態(tài)度；對于想賣房的賣家來說，不可能通過打折降價來縮短交易周期。隨著二手交易市場降溫，議價能力逐漸偏向買方?！焙喛梢哉f。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析說，二手房市場的價格代表了市場的真實價格。10月份，一些熱點城市的樓市政策繼續(xù)收緊。比如北京等城市的公積金政策收緊，10月份對二手房市場影響很大。；此外，在連續(xù)41個月的房價上漲之后，熱點城市各種調(diào)控政策的疊加效應(yīng)開始明顯，房地產(chǎn)市場的去杠桿化使投資者開始離場，導(dǎo)致二手房降價。其中，之前靠投資拉動的三亞、丹東等城市二手房價格有所下調(diào)。

10月份，上海二手房成交約1.2萬套，環(huán)比下降14%，環(huán)比上升14.4%。9月份略有反彈后，下降趨勢更加明顯。1-10月，上海二手房累計成交約13.5萬套，同比增長5.2%。歷史二手房記錄是2016年36萬套，也就是說從2017年到2018年市場成交量下降了一半以上。

“這樣的話，2016年規(guī)劃的中介公司會不舒服。簡單來說就是產(chǎn)能過剩。2015年鏈家利潤突破10億，2016年凈利潤突破20億，已經(jīng)超過了數(shù)千億開發(fā)者。但從2017年到2018年，所有中介行業(yè)都不好，因為二手房價格降了下來?！睆埓髠ジ嬖V中國經(jīng)濟周刊。

以北京為例，大多數(shù)中介公司的代理費徘徊在1%~2%左右，而連鎖店的最低折扣基本是2.55%。相比其他中介，一個500萬的樓盤成本會高3 ~ 5萬。當然，這部分是否是對等服務(wù)的推廣也有其自身的原因。只能說這個溢價更大程度上來自規(guī)模。因此，事實上，鏈家會促進市場交易量，尤其是在政策寬松時期。

張大偉表示，除了少數(shù)城市，可以說連鎖布局的城市基本上已經(jīng)超過20%的市場份額，甚至成為京滬壟斷。比如北京的市場份額已經(jīng)超過50%。

“現(xiàn)在鏈家絕對是中介行業(yè)的絕對龍頭企業(yè)，歷史上從來沒有過這么大的中介組織。從產(chǎn)業(yè)鏈來看，2018年房地產(chǎn)行業(yè)的冬天，上下游都不好，但是因為規(guī)模優(yōu)勢，很多開發(fā)商最近發(fā)現(xiàn)渠道費漲的離譜，代理費也開始漲了?！睆埓髠フf:“冬季模式已經(jīng)全面開放，這其實是近幾年市場發(fā)展的必然。在市場不好的情況下，連鎖住宅只能憑借規(guī)模優(yōu)勢獲取利潤?！?/p>

文字編輯:張陸靖

新媒體編輯:王新景