來源：四川日報-川觀新聞

川觀新聞記者 史曉露

德陽什邡市馬井鎮(zhèn)金牛村，50歲的哈爾濱人安宏邈和妻子正在收拾行裝，準備回城上班。

兩年前，幾經(jīng)尋找，安宏邈在金牛村租下這處農(nóng)房。隨后，改造、裝修……在安宏邈計劃中，這里將是他今后乃至退休后養(yǎng)老的落腳點。

德陽什邡市馬井鎮(zhèn)金牛村，哈爾濱人安宏邈租賃的農(nóng)房（改造前）。成都農(nóng)交所德陽所什邡服務中心供圖

在鄉(xiāng)村擁有一處房子，喂馬、劈柴，這是無數(shù)城里人的夢想。

隨著城市化進程加快，農(nóng)村宅基地和農(nóng)房閑置現(xiàn)象日益突出。

如何盤活閑置農(nóng)房和閑置宅基地？如何規(guī)范風險？又該如何增加農(nóng)民收益？近日，記者走進德陽、成都等地農(nóng)村，試圖去尋找答案。

市民下鄉(xiāng)養(yǎng)老，農(nóng)房流轉(zhuǎn)量三年增長24倍

安宏邈租下的這處房子位于金牛村，毗鄰國道350線，與彭州市交界，距離成都車程不足1小時。農(nóng)房外即時一片農(nóng)田，眼下麥田蔥蘢。

“一開門就是滿眼綠色，環(huán)境舒服，交通也方便?！卑埠赍阏f，幾年前，他就四處尋覓房源，2019年，一位朋友向他推薦了這里，他一下子就看中了。

房屋的戶主是一對老人，其子女在城市購房后，老兩口也隨之進城，農(nóng)房因此閑置。很快，雙方簽訂合約，租金5萬元，租期20年。原本的磚混平房普普通通，但安宏邈在改造上花費了不少心思：農(nóng)家小院內(nèi)種上了幾棵桃樹，鋪了鵝卵石小道，還有開放式茶室和小魚塘，院門口掛著一個名牌，寫著“?寂”二字?！懊质瞧拮尤〉?，有點日本庭院古樸的味道吧。”

德陽什邡市馬井鎮(zhèn)金牛村，哈爾濱人安宏邈租賃的農(nóng)房（改造后）。成都農(nóng)交所德陽所什邡服務中心供圖

去年農(nóng)房改造完成，安宏邈和妻子決定從哈爾濱來四川過年。掛香腸、貼春聯(lián)、放鞭炮、打麻將……久居城市的他在農(nóng)村體會到濃濃的年味兒，在串門嘮嗑兒之中，很快就和鄰居熟絡起來?！班従觽兌继貏e熱情，總把地里的菜往我家里送?！?/p>

和安宏邈一樣，去年，40多歲的成都市民仇宇也租下了馬井鎮(zhèn)同心村的一處農(nóng)房，租期也是20年。“鄉(xiāng)壩頭空氣好，房前屋后還有自留地，可以種菜?！比缃衩康街苣脱弦粌蓚€朋友，到農(nóng)村度假。

除了養(yǎng)老、養(yǎng)生，還有人租房是為了養(yǎng)娃?！暗玛柕慕逃龡l件更好一些?！备首沃菥琵埧h人張學強常年在外務工，2年前，他租下了馬井鎮(zhèn)的一處農(nóng)房，6歲的兒子在當?shù)厣蠈W，孩子的爺爺奶奶住在村里陪讀。

在城鎮(zhèn)化進程加速的當下，有無數(shù)村民進城，也有無數(shù)個安宏邈選擇下鄉(xiāng)。

自然資源部此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，有約20%的農(nóng)村住房常年無人居住。而德陽市在對旌陽區(qū)、廣漢市、中江縣3縣6個村抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，3縣的平均農(nóng)房閑置率約為40%。其中，整體閑置與部分閑置各占一半。

不過，農(nóng)村宅基地和農(nóng)房的性質(zhì)特殊，不能像商品房那樣交易。農(nóng)村宅基地具有福利性質(zhì)和社會保障功能，僅限于本集體經(jīng)濟組織成員享有，其所有權(quán)歸村集體，資格權(quán)和使用權(quán)歸農(nóng)戶。根據(jù)法律規(guī)定，村民一戶只能擁有一處宅基地，限定面積，無償取得、長期占有。由于農(nóng)房和宅基地不可分割，農(nóng)戶雖然擁有房屋的所有權(quán)，但不能將房子賣給非本村集體的成員。也就是說，禁止城里人下鄉(xiāng)購買宅基地和農(nóng)房。

為了盤活“沉睡的資源”，2018年的中央一號文件首次提出宅基地“三權(quán)分置”，即落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。

這意味著，城鎮(zhèn)居民雖然不能購買農(nóng)房，但在符合用途管制前提下，可以依法承租農(nóng)房。根據(jù)規(guī)定，租期最長20年。合同到期后，雙方可以另行約定。

嚴禁城里人下鄉(xiāng)買房 德陽推出“三書模式”規(guī)范交易

放活宅基地和農(nóng)房使用權(quán)的消息一出，各地紛紛試水，一時間民宿康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游業(yè)在各地開花。

不過，一些亂象也隨之而來。私下交易、口頭約定，還有一些市民認為簽了長期租賃合同，就是在農(nóng)村買房。

“不是買賣。現(xiàn)行政策下只能流轉(zhuǎn)農(nóng)村房屋的使用權(quán)。”德陽市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局相關(guān)負責人說。

德陽什邡市馬井鎮(zhèn)雙堰村，村民出租的農(nóng)房。史曉露 攝

此前，中央一再重申，宅基地改革絕不是讓城里人下鄉(xiāng)去買房置地。

為了破解農(nóng)房流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范等問題，2018年，德陽市創(chuàng)新提出由市司法局搭臺，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心牽頭、律師事務所、公證處協(xié)同聯(lián)動的“三書模式”，即農(nóng)交所在辦理閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，引入律師事務所和公證處的法律服務，對流轉(zhuǎn)程序進行規(guī)范，對交易雙方主體資格，房屋的真實性、合法性等進行法律審查，并出具《律師法律審查意見及見證書》、《公證書》、《交易鑒證書》，確保閑置農(nóng)房的依法規(guī)范流轉(zhuǎn)。

而對于存在房屋產(chǎn)權(quán)糾紛、房屋邊界糾紛、與房產(chǎn)有關(guān)的債務糾紛等6種情形的，德陽市明確，一律不予受理交易，避免違法流轉(zhuǎn)發(fā)生。

“有專業(yè)機構(gòu)服務，還有合同文書，我們放心些?！比ツ?，錢義迪與馬井鎮(zhèn)雙堰村村民陳幫全簽下了閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同。

為了實現(xiàn)供需對接和交易的公開透明，德陽還通過農(nóng)交所，搭建信息平臺，把閑置農(nóng)房掛到網(wǎng)上?！拔覀冞€提供交易鑒證等服務，降低交易成本、規(guī)范市場行為，此外還借助抖音賬號，把農(nóng)房視頻放到網(wǎng)上，這樣全國各地的市民都可以看到?！背啥嫁r(nóng)交所德陽所什邡服務中心主任鐘磊說。

2018年8月以來，德陽通過農(nóng)交所線上平臺和“三書模式”辦理閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)。近三年累計流轉(zhuǎn)閑置農(nóng)房246宗，交易總金額4169.02萬元。從變化趨勢看，2018年成交7宗，去年達173宗，三年間增長了24倍。

交易量大，交易價格也在攀升。鐘磊介紹，如今一座100多平方米的農(nóng)房，20年租期報價在20萬元左右，“交通、配套和環(huán)境越好，價格越高?！辩娎谕嘎?，得益于網(wǎng)上信息發(fā)布平臺、當?shù)氐臍夂颦h(huán)境、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施配套相對完善等，當?shù)氐目蛻魜碜杂谌珖鞯?，其中八成客戶表示租賃農(nóng)房用于養(yǎng)老。

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