最近，北京搜房天下網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司(“住宅天下公司”)相關(guān)負(fù)責(zé)人陳輝(化名)向新京報(bào)記者反映，2015年購(gòu)買了北京市豐臺(tái)區(qū)新鄉(xiāng)中心約8.49萬(wàn)平方米的辦公室、底商和停車位。

如今，物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)超期4年多，房天下公司及其他多家公司都對(duì)物業(yè)服務(wù)商北京金隅大成物業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“金隅大成物業(yè)”）的服務(wù)表示不滿，要求金隅大成物業(yè)退出，但金隅大成物業(yè)至今仍未退出。

對(duì)此，金隅大成物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)新京報(bào)記者時(shí)表示：“我們按照法律法規(guī)程序處理此事，依法合規(guī)同意退出。但是，我們按照法律法規(guī)操作起來(lái)難度比較大，目前正在尋求三方最佳結(jié)合點(diǎn)進(jìn)行處理?！?/p>

事件：

物業(yè)公司未履約退出，稱“操作難度大”

據(jù)陳輝介紹，新方向中心位于地鐵9號(hào)線與房山線雙軌交會(huì)處，毗鄰總部基地商圈，綜合體面積約23萬(wàn)平方米。2015年，房天下公司購(gòu)買了新方向中心約8.49萬(wàn)平方米的辦公、底商及車位，即房天下公司及其關(guān)聯(lián)企業(yè)購(gòu)置的房屋為1號(hào)樓（A、B、C座底座部分）商業(yè)部分、2號(hào)樓（A座底座以上部分）寫字樓及部分地下產(chǎn)權(quán)車位325個(gè)。此外，其還有200多個(gè)人防車位的20年使用權(quán)。

同年11月10日，房天下公司與北京金隅大成開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“金隅大成開發(fā)公司”）簽訂《商品房現(xiàn)房買賣合同》（簡(jiǎn)稱《買賣合同》）合同。根據(jù)《買賣合同》顯示，出賣人同意承擔(dān)自雙方正式辦理房屋交付手續(xù)之第二日起兩年的物業(yè)費(fèi)用，期滿后物業(yè)由買受人自行管理。

房天下公司購(gòu)買了新方向中心約8.49萬(wàn)平方米的辦公、底商及停車位。受訪者供圖

陳輝提供的《買賣合同》顯示，期滿后物業(yè)由買受人自行管理。受訪者供圖

陳輝介紹，2016年1月辦理房屋交付手續(xù)時(shí)，房天下公司與金隅大成開發(fā)公司、金隅大成物業(yè)簽訂了《新方向中心物業(yè)服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議》（簡(jiǎn)稱《物業(yè)服務(wù)補(bǔ)充協(xié)議》），合同有效期為2年。

據(jù)陳輝出示的《物業(yè)服務(wù)補(bǔ)充協(xié)議》顯示，物業(yè)服務(wù)的有效期為2016年1月1日至2017年12月31日。合同終止前三個(gè)月，如房天下公司決定不再聘用金隅大成物業(yè)繼續(xù)為其提供物業(yè)服務(wù)，則金隅大成物業(yè)將于該合同終止后停止為整個(gè)新方向中心提供物業(yè)服務(wù)。金隅大成物業(yè)應(yīng)妥善移交物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)服務(wù)的相關(guān)資料及屬于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、公共區(qū)域等給房天下公司同意的新物業(yè)管理公司，并按時(shí)撤出物業(yè)區(qū)域，協(xié)助房天下公司做好物業(yè)服務(wù)的交接和善后工作。

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)補(bǔ)充協(xié)議》顯示，合同終止前三個(gè)月，如房天下公司決定不再聘用金隅大成物業(yè)繼續(xù)為其提供物業(yè)服務(wù)，則金隅大成物業(yè)將停止為整個(gè)新方向中心提供物業(yè)服務(wù)。受訪者供圖

陳輝告訴新京報(bào)記者，近幾年來(lái)，金隅大成物業(yè)在管理新方向中心項(xiàng)目上存在違規(guī)加收業(yè)主電費(fèi)達(dá)數(shù)百萬(wàn)元、違規(guī)轉(zhuǎn)租公共空間、違規(guī)轉(zhuǎn)租業(yè)主產(chǎn)權(quán)車位、收益去向不明等各種問(wèn)題，導(dǎo)致房天下公司方面下定決心敦促金隅大成公司盡快履約退出。

陳輝進(jìn)一步表示：“在《物業(yè)服務(wù)補(bǔ)充協(xié)議》終止前半年及前三個(gè)月，房天下公司均向金隅大成物業(yè)發(fā)出了不再聘用的通知。但是，其一直沒有回復(fù)。期間，雙方一直談判，加上疫情等各種原因，金隅大成物業(yè)在合同到期四年多后仍遲遲未退出新方向中心的物業(yè)管理。”

“從2018年以后，我們就不再承認(rèn)金隅大成物業(yè)是我們的合法物業(yè)服務(wù)商，但考慮到其在2018年以后對(duì)新方向中心項(xiàng)目?jī)?nèi)公共區(qū)域等相關(guān)部分維護(hù)需要開支，我們公司在談判期間向金隅大成物業(yè)支付了1000多萬(wàn)元的費(fèi)用。但時(shí)至今日，金隅大成物業(yè)方面仍未退出?！标愝x補(bǔ)充說(shuō)。

針對(duì)上述問(wèn)題，新京報(bào)記者與金隅大成物業(yè)取得聯(lián)系，該公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“我們按照法律法規(guī)程序處理此事，依法合規(guī)同意退出。但是，我們按照法律法規(guī)操作起來(lái)難度比較大，主要原因包括按照《民法典》規(guī)定要經(jīng)過(guò)法定程序及人數(shù)表決才能退出管理等，目前正在尋求三方最佳結(jié)合點(diǎn)進(jìn)行處理。”

對(duì)于是按照《民法典》、《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)還是按此前簽訂的合同約定撤換物業(yè)，金隅大成物業(yè)上述相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前不能進(jìn)一步說(shuō)明此問(wèn)題。

由于新方向中心目前還沒有成立業(yè)委會(huì)，新京報(bào)記者就此事的進(jìn)展情況及如何解決，與新方向中心商辦部分的物業(yè)管理委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系，但未獲得進(jìn)一步回應(yīng)。

難點(diǎn)：

更換物業(yè)公司，按《民法典》規(guī)定還是按合同約定？

在首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池看來(lái)，在日常生活中，物業(yè)公司屬于服務(wù)行業(yè)，是業(yè)主們請(qǐng)來(lái)的“管家”，但在部分小區(qū)，物業(yè)公司不僅沒有履約盡責(zé)，還存在侵害業(yè)主利益的行為。

“對(duì)于不稱職履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)的物業(yè)公司，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)解除、更換物業(yè)公司。同時(shí)，根據(jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理委員會(huì)也可以組織業(yè)主選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人?！北本┦芯熉蓭熓聞?wù)所劉奇奇律師如是說(shuō)。

北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅表示，目前，商辦類物業(yè)基本都是參照住宅更換物業(yè)服務(wù)商的法定程序。而《民法典》規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)，人們通常所稱的商品房套內(nèi)建筑面積與公攤面積，分別對(duì)應(yīng)“專有部分”和“共有部分”。在對(duì)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人方面，《民法典》規(guī)定，該事項(xiàng)由業(yè)主共同決定，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！昂芏嘈^(qū)在更換物業(yè)時(shí)，就卡在沒有業(yè)委會(huì)或人數(shù)難以調(diào)動(dòng)法定人數(shù)進(jìn)行表決，最后也很難達(dá)成生效的意見。”

不過(guò)，對(duì)于像新方向中心A座這樣專有部分的管理問(wèn)題，王佳紅表示，這還需要考慮一個(gè)原則，即在民事糾紛中一般是“有約定按約定”，可以不用按照上述《民法典》相關(guān)規(guī)定再進(jìn)行表決。此外，她進(jìn)一步表示，如果房天下公司與新方向中心的其他業(yè)主沒有較難分開管理的公共設(shè)施、設(shè)備，可以依據(jù)合同約定對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)部分進(jìn)行單獨(dú)物業(yè)管理。但是，如果房天下公司所購(gòu)物業(yè)部分與其他業(yè)主有公用的出入口、大廳等特殊公用部分，需要經(jīng)過(guò)業(yè)主共同表決后才能更換物業(yè)服務(wù)商。

陳輝認(rèn)為，房天下公司作為新方向中心商辦部分建筑面積占比50%以上的業(yè)主，與其他產(chǎn)權(quán)物業(yè)部分也基本沒有難以分開管理的部位，比如沒有與其他業(yè)主共用的進(jìn)門大廳等部分，按照此前簽訂的《買賣合同》、《物業(yè)服務(wù)補(bǔ)充協(xié)議》的約定，可以要求金隅大成物業(yè)退出其所購(gòu)物業(yè)部分的管理。

此外，對(duì)于上述《物業(yè)服務(wù)補(bǔ)充協(xié)議》等約定的金隅大成物業(yè)在2017年12月31日之前撤出整個(gè)新方向中心項(xiàng)目的物業(yè)管理，王佳紅律師認(rèn)為，這種合同約定執(zhí)行起來(lái)有很大的風(fēng)險(xiǎn)?！耙?yàn)樵趯?shí)際操作中，整個(gè)新方向物業(yè)中心項(xiàng)目的物業(yè)管理會(huì)涉及房天下公司以外的其他業(yè)主利益，需要考慮其他業(yè)主的意見。在此情況下，如果金隅大成物業(yè)不按照合同約定撤出，僅憑合同的約定讓其撤出是有很大風(fēng)險(xiǎn)的?！?/p>

進(jìn)展：

商辦部分成立物管會(huì)，相關(guān)方面可協(xié)商解決

王佳紅律師進(jìn)一步解釋，從目前的情況來(lái)看，金隅大成物業(yè)可以按照合同約定退出，再根據(jù)業(yè)主表決選聘新物業(yè)公司。但如果這時(shí)候金隅大成物業(yè)公司拒不退出，業(yè)主們只能是依據(jù)《民法典》第278條等相關(guān)規(guī)定，通過(guò)業(yè)主表決程序決定是否更換物業(yè)。同時(shí)，房天下公司可以依據(jù)金隅大成開發(fā)公司、金隅大成物業(yè)所簽訂的一系列合同追究金隅大成開發(fā)公司、金隅大成物業(yè)的違約責(zé)任，要求賠償。

那么，物業(yè)公司拒不退出、拒不交接，該如何處理呢？對(duì)此，劉奇奇律師表示，根據(jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起三十日內(nèi)履行相應(yīng)的交接義務(wù)，并且退出物業(yè)管理區(qū)域。原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。原物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門報(bào)告，并向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)請(qǐng)求協(xié)助，或者依法向人民法院提起訴訟，要求原物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域。

此外，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》還有處罰規(guī)定，對(duì)物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料或財(cái)物的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或房屋主管部門處以1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；對(duì)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，處以每日1萬(wàn)元的罰款。

8月29日，針對(duì)上述問(wèn)題的處理進(jìn)展，新京報(bào)記者與新方向中心所在的豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)街道辦事處取得聯(lián)系，該街道辦事處的相關(guān)工作人員表示：“我們需要與其他同事溝通了解之后再作回復(fù)。”

隨后，新京報(bào)記者與豐臺(tái)區(qū)房管局物業(yè)科取得聯(lián)系，該物業(yè)科的相關(guān)工作人員回復(fù)新京報(bào)記者稱：“我們參加過(guò)新方向中心屬地花鄉(xiāng)街道就此事召開的幾次吹哨會(huì)，專門研究過(guò)這件事。現(xiàn)在商辦部分已經(jīng)成立物管會(huì)，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，單獨(dú)合同約定的法律效力問(wèn)題應(yīng)由法院裁定。關(guān)于物業(yè)服務(wù)期限的問(wèn)題，從目前來(lái)看，商辦部分已經(jīng)成立物管會(huì)，相關(guān)方面應(yīng)進(jìn)行協(xié)商，在達(dá)成廣泛共識(shí)的前提下，征求全體業(yè)主意見，依法依規(guī)處理。”

新京報(bào)記者還向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)物業(yè)管理處咨詢，該管理處的相關(guān)工作人員介紹，解決此類問(wèn)題首先需要參照《民法典》、《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，雖然說(shuō)有一個(gè)原則是“有約定按約定”，但如果合同約定的內(nèi)容與現(xiàn)行的法律法規(guī)發(fā)生沖突或不一致時(shí)，要按照法律法規(guī)進(jìn)行處理。關(guān)于合同約定的內(nèi)容也要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步處理，比如要求違約方承擔(dān)經(jīng)濟(jì)方面責(zé)任。

新京報(bào)記者 張建

編輯 武新 校對(duì) 柳寶慶

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