關(guān)店、轉(zhuǎn)行……深圳樓市寒冬下的中介出走風(fēng)暴 如果下半年的市場繼續(xù)清淡，將有更多中介人員轉(zhuǎn)型。 達到當天最大量API KEY 超過次數(shù)限制

2019年，17歲的湖南女孩小栗來到深圳，成為了一名房地產(chǎn)中介經(jīng)紀人。對于只有初中學(xué)歷的她來說，這可能是為數(shù)不多可能實現(xiàn)財富快速積累的行業(yè)。然而今年，在“2·8”新政后，曾經(jīng)在2020年賺到十多萬傭金的她，正面臨著深圳樓市十年來最為低迷的局面。

像小栗一樣的經(jīng)紀人，有些從年初春節(jié)后不再返回深圳，有些到今年春夏陸續(xù)離開中介行業(yè)，轉(zhuǎn)身去做了外賣、快遞等等。調(diào)控，正在深圳的樓市中介行業(yè)掀起一波洗牌風(fēng)暴。

但經(jīng)歷了幾輪調(diào)控后，一些經(jīng)驗豐富的頭部房產(chǎn)中介機構(gòu)早早就把握住了寡占型市場格局的行業(yè)本質(zhì)。盡管也同樣受到了二手房交易冷清的困擾，但他們正有條不紊地推進員工培訓(xùn)、二手房交易系統(tǒng)的升級等工作，以期在下一波行情到來時，有更加充分的準備去抓住市場機會。個別中介機構(gòu)更是寄望借小中介出清的契機，以擴張業(yè)務(wù)版圖，補足業(yè)務(wù)短板。

市場人士認為，在深圳、上海、北京這種一線城市的房產(chǎn)中介市場，寡占型的市場格局并不會發(fā)生實質(zhì)性改變，頭部房產(chǎn)中介機構(gòu)的市場份額有望得到進一步鞏固提升，另外一些專注于某一細分領(lǐng)域服務(wù)的不動產(chǎn)經(jīng)紀品牌，也有機會迸發(fā)持久的生命力。

中介從業(yè)人員另謀出路

盡管深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會在7月初發(fā)布的2021年上半年樓市總結(jié)與預(yù)測中提及，全市實名登記的從業(yè)人員總量仍處在平穩(wěn)的水平，同比小幅下滑11.8%。但是由于行業(yè)流動性大，不少還未來得及登記備案即流失、星級評級未持續(xù)提升測評，或者小的中介機構(gòu)并未組織經(jīng)紀人考證備案等等現(xiàn)象的大量存在，實際房產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員超出協(xié)會統(tǒng)計口徑是行業(yè)內(nèi)默認的事實。

據(jù)第一財經(jīng)了解，由于不再看好今年的深圳樓市，不少從業(yè)兩年左右的中介經(jīng)紀在今年春節(jié)后選擇不再返回深圳，而是去了別的城市。

數(shù)位行業(yè)內(nèi)受訪人士告訴第一財經(jīng)記者，今年上半年深圳房產(chǎn)中介人員流失有10000人左右。隨之而來的還有，小體量的房產(chǎn)中介機構(gòu)，以摧枯拉朽之勢關(guān)店、倒閉。

“2·8”新政帶來的樓市冷清，被認為是深圳這輪房產(chǎn)中介離職潮最核心的因素。

對于去年至今的門店成交狀況，深圳寶安區(qū)房產(chǎn)中介門店店長小羅的心情可以用“過山車”來形容。

去年疫情后，寶安區(qū)寶安中心一帶不少二手房均價一路跳漲至超過10萬元/平方米。整個下半年，深圳樓市打新潮熱、萬人搶房、投資客跑步進場、眾籌及代持炒房等層出不窮。在近乎失控的搶房潮中，熱門板塊房產(chǎn)中介門店的生意做得風(fēng)生水起，加盟門店賣房年入百萬元的實例，實不少見。每每遇上打新熱盤開盤前后，中介經(jīng)紀人忙到深夜，顧不上吃飯是常態(tài)。

小羅所在的門店緊挨著寶安區(qū)網(wǎng)紅盤花樣年花郡家園，這種面積五六十平方米，總價五百萬元左右的剛需盤，堪稱觀察深圳剛需客購買力變化的最佳窗口。

去年下半年，小羅的門店一個月少則開三四單，多則六七單。而在今年上半年，整個門店沒有一人開單?！?·8”新政后，原本計劃春節(jié)后返深工作的同事，有三分之二沒有回來?！吧钲谏畛杀咎撸簧倮霞以谕馐〉目紤]到回來深圳一時半會兒開不了單，就選擇在老家省會城市就業(yè)了?！?/p>

小羅告訴第一財經(jīng)記者，他觀察到不少同行如果熬到五六月份仍未見有起色，就選擇主動關(guān)門歇業(yè)。

一家主動歇業(yè)的門店負責人稱，歇業(yè)主要來自成本壓力。他所在的門店店面費用、人工成本、水電稅雜費等剛性成本，每月基本維持在1.5萬元左右。中小房產(chǎn)中介機構(gòu)下屬門店多數(shù)不足10家，既沒有蓄客優(yōu)勢也沒有規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢，一旦有門店出現(xiàn)虧損，便會牽一發(fā)動全身。

“最初公司是將門店人員縮減到兩個，到五月份感覺撐下去比較艱難，就逐步撤銷部分交易量小的門店，以保持整個公司的盈虧平衡?！彼嬖V第一財經(jīng)記者，現(xiàn)在公司僅剩下福田、南山兩家門店。

小中介機構(gòu)走到關(guān)門歇業(yè)邊緣，品牌中介機構(gòu)生意也難言樂觀。

福田區(qū)一品牌中介機構(gòu)門店的一位負責人告訴第一財經(jīng)記者，他所在的門店已經(jīng)將主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向房屋租賃和商、辦項目的代理業(yè)務(wù)，拓寬業(yè)務(wù)渠道，而店員已由鼎盛時期的二十人縮至一半。同樣是福田區(qū)的另一家品牌機構(gòu)門店的負責人也講述了類似的情況。

在此行情下，從業(yè)兩年的小栗選擇繼續(xù)留在中介行業(yè)。理由很簡單，她只有初中學(xué)歷，在有限的選擇范圍內(nèi)，房地產(chǎn)中介可能是賺錢天花板最高的。據(jù)第一財經(jīng)記者了解，碰上去年深圳樓市行情較好，像小栗這樣“半老不新”的員工能年開兩單左右，年入十多萬元。若一個月未開一單僅收入底薪2000元左右，日常大多時候依賴租單度日，月入大概五六千元。

但更多小栗這樣“半老不新”的從業(yè)人員加入了離職大軍。本該是地產(chǎn)成交旺季的五六月份，由于行情不佳，各個房產(chǎn)中介聚集的微信群、社交論壇上，關(guān)于“房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)行首選行業(yè)”等討論開始變得熱門。其中，外賣派送員、快遞員、銷售人員常常會成為房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)行首選。大多數(shù)中介提及這些轉(zhuǎn)行行業(yè)的時候，都或多或少會談到“我本身學(xué)歷不高，可能體力工作會更容易適應(yīng)”，又或者會說到“銷售和房產(chǎn)中介有很高的職業(yè)相似度”。“我老鄉(xiāng)一個月底薪2000元很難生存，上個月他轉(zhuǎn)至快遞行業(yè)，月入破萬元了。門店走的幾個男同事都是臨時轉(zhuǎn)行至其他行業(yè)。”小栗說。

二手房成交錄10年低位

“春江水暖鴨先知”，在樓市中，地產(chǎn)中介們往往最先感知到行情的走向。市場成交活躍的時刻，也往往是中介人員隊伍迅速擴容的時候。

以深圳2019年底開啟的那一波樓市上漲周期為例，彼時相關(guān)機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，新增個人中介會員申請類別占比同比提升了6個百分點，新增個人會員同比增加了11.5%，未從事過房產(chǎn)中介行業(yè)的新人進入意愿提升。這與2019年11月深圳豪宅稅調(diào)整使得房產(chǎn)交易稅費成本大幅下降，樓市行情年底翹尾有直接關(guān)系。

如今這輪房產(chǎn)中介離職潮，同樣與樓市行情休戚相關(guān)。其中，“2·8”新政致使二手房市場迅速轉(zhuǎn)冷，被認為是中介離職潮起的核心因素之一。

“2·8”新政即深圳市住房和建設(shè)局在國內(nèi)率先提出的“二手住宅成交價格參考機制”。它是在二手房網(wǎng)簽價格的基礎(chǔ)上，結(jié)合周邊新房價格，對深圳3595個小區(qū)編制“成交參考價”。

二手住宅成交參考價整體比市場價低，相當于變相降低了銀行首付款發(fā)放額度，增加了購房者自籌資金負擔，也起到拉長樓市交易周期、降溫樓市的作用。

“2·8”新政出臺半年之后，實際影響超出了市場預(yù)期，深圳二手住宅成交均價一改以往上漲態(tài)勢，轉(zhuǎn)而出現(xiàn)下跌。其中，3月份下滑幅度最大，4月份有小幅反彈，5月份漲幅下調(diào)。

低迷局面仍在持續(xù)。深圳市住房和建設(shè)局統(tǒng)計顯示，2021年6月全市二手商品住宅成交為2575套，環(huán)比下跌14%，同比下跌73.80%。這是2011年之后深圳二手房成交量首次在非春節(jié)期間跌破3000套關(guān)口，可謂“創(chuàng)10年新低”。去年同期，深圳二手房網(wǎng)簽量為10594套。

今年上半年，深圳二手住宅僅過戶2.8萬套，環(huán)比下降45%，同比下降35%，過戶量為近三年來新低。樂有家等多個研究機構(gòu)數(shù)據(jù)稱，“調(diào)控效果十分明顯”。

業(yè)主的心態(tài)也跟隨行情有所變化。據(jù)樂有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，“2·8”新政出臺后，業(yè)主3月份還處于觀望期，預(yù)期依然較高。但從4月份開始，市場上的掛牌房源逐月增多，還紛紛開始下調(diào)報價，下調(diào)報價房源占比從41%上漲至55%。回到年初，這個占比還不到20%。

具體到區(qū)域來看，這輪上漲中大受關(guān)注的深圳西部區(qū)域福田、寶安、光明等成為下調(diào)房源較為集中的區(qū)域，東部地區(qū)的龍崗、羅湖及鹽田下調(diào)房源占比變化不大。整體來看，市場正在回歸理性。

對于小羅和他的同行們來說，走向理性的市場正是他所樂見的。相比于樓市大漲帶來的傭金缽盆滿盈，小羅更期望市場能有序平穩(wěn)的運作?！按笃鸫舐湫袠I(yè)動蕩，短期容易滋生中介投機違規(guī)等亂象，長期侵蝕了房地產(chǎn)交易生態(tài)系統(tǒng)健康運轉(zhuǎn)?！痹谒磥?，行業(yè)走向?qū)＞钍谴髣菟?，理性市場格局下，員工收入、心態(tài)都能更穩(wěn)定從容，也能沉下心來打磨專業(yè)素養(yǎng)。

目前，頭部房產(chǎn)中介機構(gòu)已經(jīng)開始感受到了理性市場帶來的影響。

“門店成交沒有恢復(fù)到去年下半年的那種火熱，但是每個月十余單，穩(wěn)中有序的狀態(tài)就挺好?！辨溂腋Ｌ飬^(qū)的一位頭部機構(gòu)中介負責人告訴第一財經(jīng)記者，小中介出清的過程也是大中介市場份額再提升的過程，公司最近接洽了不少倒閉的小中介門店，接手盤活這類倒閉門店，再開展業(yè)務(wù)也能彌補公司擴張網(wǎng)點上的短板。

深圳中介的又一輪洗牌

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)印證了房產(chǎn)中介行業(yè)慘淡的局面。2021年上半年，行業(yè)人月均網(wǎng)簽0.10套，相比2020年的人月均值下降46%。

這一局面是否會在下半年有所改變，目前還是未知數(shù)。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會也指出，短期內(nèi)，“2·8”新政對于從業(yè)人員的沖擊尚可應(yīng)付，但若現(xiàn)階段成交量低于“榮枯線”(月均二手房網(wǎng)簽持續(xù)長時間低于5000套)的市場成為“新常態(tài)”，則房產(chǎn)中介從業(yè)人員規(guī)?；?qū)⒃谙掳肽瓿霈F(xiàn)較大幅度的波動。

市場人士認為，小型房產(chǎn)中介機構(gòu)由于抗風(fēng)險能力整體較弱，成為本輪離職潮中受沖擊最為嚴重的對象。

與北京、上海、廣州等諸多城市類似，市場競爭較為充分的深圳房產(chǎn)中介行業(yè)，已經(jīng)呈現(xiàn)出典型的寡占型市場格局。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會早前發(fā)布的歷史標準指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，四大行(Q房網(wǎng)、鏈家、中原、樂有家)網(wǎng)簽單量合計占比近年整體呈走高之勢，由2016年前后的45%左右提升至近年的60%左右。早前深圳房產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)布的一份報告指出，行業(yè)從業(yè)人員分布分化嚴重。截至2020年1月1日，四大行機構(gòu)占總?cè)藛T量74%。

樂有家的一位負責人士告訴第一財經(jīng)記者：“這輪沖擊將會進一步強化頭部房產(chǎn)中介機構(gòu)的優(yōu)勢地位，小中介出清的局面仍將持續(xù)一段時間?！?/p>

此外，一則傳聞還在深圳中介行業(yè)中廣為流傳和發(fā)酵，即深圳市房地產(chǎn)信息平臺即將上線。傳聞一度稱，這個官方主導(dǎo)的二手房交易系統(tǒng)將于7月中旬試運行。

據(jù)傳，該系統(tǒng)已經(jīng)對接了“i深圳”政務(wù)服務(wù)平臺，房產(chǎn)中介機構(gòu)資料今后會與這個官方系統(tǒng)打通。在市場人士看來，一旦這一系統(tǒng)上線，中介的價值就會減弱，可能將會給中介行業(yè)帶來極大沖擊，更有可能產(chǎn)生類似于“二手住宅成交價格參考機制”那樣的示范作用，引起全國其他城市效仿，并對房產(chǎn)中介行業(yè)產(chǎn)生強烈沖擊。

從另一個維度看，官方主導(dǎo)二手房交易系統(tǒng)這一傳聞能引起外部大討論，也與國內(nèi)中介行業(yè)服務(wù)水平參差不齊，中介服務(wù)體驗度欠佳和信任感偏低有直接關(guān)系。

有留意到此傳聞的多位購房者表示，“非常期待能有這樣的系統(tǒng)出現(xiàn)倒逼中介提升服務(wù)水準”、“國內(nèi)房產(chǎn)中介的服務(wù)水準還停留在一錘子買賣階段”、“國內(nèi)房產(chǎn)中介專業(yè)化素養(yǎng)與歐美差距懸殊”、“走向精細化管理的地產(chǎn)行業(yè)需要更專業(yè)化水準的房產(chǎn)中介服務(wù)相匹配”等。

購房者心聲的背后，是對于當前中介服務(wù)水平的不滿，房產(chǎn)中介服務(wù)近年也的確屢居各類消費者投訴榜單前列。

以深圳為例，去年樓市投機炒作風(fēng)盛，房產(chǎn)中介參與違規(guī)炒房、協(xié)助套取經(jīng)營性貸款、偽造購房資格等違法違規(guī)行為屢見不鮮。即便是所謂的四大行(Q房網(wǎng)、鏈家、中原、樂有家)這樣的“正規(guī)軍團”，也有不少中介人員游走在職業(yè)道德底線之下，投機炒作助推樓市虛火。而外界廣為矚目的專業(yè)化高階炒房典型“深房理”核心人員就牽涉有房產(chǎn)中介人員。正是類似“深房理”這種剪不斷理不亂的投機關(guān)聯(lián)案例時有發(fā)生，令房產(chǎn)中介和購房者之間的信任關(guān)系十分脆弱。

不過，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會相關(guān)負責人士對于去中介化性質(zhì)的“二手房交易系統(tǒng)”予以明確否認。“這是政府主管部門更新房屋交易系統(tǒng)，而非新版的去中介化房屋交易系統(tǒng)，外部說法言過其實了?！?/p>

據(jù)第一財經(jīng)記者了解，深圳四大行為代表的房產(chǎn)中介機構(gòu)新近也有在做類似的房屋交易系統(tǒng)更新和員工培訓(xùn)?！澳壳岸址拷灰琢鞒滩]有改變，不必擔憂交易程序?！币患翌^部中介機構(gòu)的負責人表示，公司目前這個階段主要是對員工進行業(yè)務(wù)素養(yǎng)的提升和培訓(xùn)。

該負責人對于行業(yè)未來報以樂觀期待。從業(yè)超過二十年的他向第一財經(jīng)記者表示，中介行業(yè)發(fā)展的這些年，圍繞去中介化的討論幾乎未曾停歇過，尤其是互聯(lián)網(wǎng)重塑傳統(tǒng)行業(yè)。但是他始終認為，中介行業(yè)專業(yè)價值壁壘，足以幫助優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)中介經(jīng)紀人穿越周期，脫穎而出。

“房產(chǎn)交易是一個低頻、非標、貨值高、風(fēng)險高的項目，中間涉及產(chǎn)權(quán)、各種糾紛等，牽涉法律、財務(wù)、稅費等各類知識，專業(yè)度并不低。有些購房者認為2%至3%的中介費不值，那是中介服務(wù)本身不到位的問題，而非房產(chǎn)中介行業(yè)沒有存在價值?！彼蚕虻谝回斀?jīng)記者表示，公司會充分利用這次小中介出清的休整時機，提升公司人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，并尋求合適的門店再拓展契機。

據(jù)第一財經(jīng)記者了解，除了樂有家等成本管控優(yōu)勢突出的頭部房產(chǎn)中介機構(gòu)在市場低迷之際仍實現(xiàn)了市場份額的提升。還有專注于商業(yè)物業(yè)代理、深耕社區(qū)的“夫妻店”等專業(yè)細分中介機構(gòu)“活得相當滋潤”。究其根源，“參考價”一張網(wǎng)的背景下，這些能逆勢穩(wěn)中有進的房產(chǎn)中介機構(gòu)都有一個共同特點：以專業(yè)和誠信贏得客戶的信任。

上述受訪中介負責人和他身邊的同行均認為，中介行業(yè)寡占型的市場格局并不會發(fā)生實質(zhì)性改變，頭部房產(chǎn)中介機構(gòu)的市場份額有望得到進一步鞏固提升，同時，一些專注于某一細分領(lǐng)域服務(wù)的不動產(chǎn)經(jīng)紀品牌仍將迸發(fā)持久的生命力。

作者：吳俊捷

來源： 第一財經(jīng)