山重疊水流動(dòng)曲折，令人擔(dān)心無路可走，柳樹綠花突然出現(xiàn)一個(gè)山村。

2019年初，在貿(mào)易戰(zhàn)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)低迷的陰霾下，市場情緒變得越來越悲慘。直到國家政策生效，大灣區(qū)建設(shè)的具體措施陸續(xù)出臺(tái)，在放寬限購、落戶珠海等有利因素的推動(dòng)下，珠海經(jīng)歷了先抑后升的趨勢。5月見底后，一路上漲，創(chuàng)歷史新高。

住房租賃市場規(guī)范化建設(shè)一年

在租賃政策方面，國家繼續(xù)實(shí)行“出租與銷售并舉”，大力發(fā)展租賃市場；同時(shí)，市場監(jiān)管和制度建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，租賃市場更加規(guī)范。

2019年3月1日，《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)旅游條例》正式實(shí)施，嚴(yán)格規(guī)范在住宅小區(qū)設(shè)立民宿，包括在住宅小區(qū)提供商務(wù)住宿服務(wù)，需經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意。

2019年9月15日，《珠海市商品房租賃管理辦法(試行)》生效?！皬N房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室等非住宅空房間不得單獨(dú)出租”，“居住面積達(dá)到人均建筑面積15平方米”...新政明確了可以租房的標(biāo)準(zhǔn)，不符合標(biāo)準(zhǔn)的房子以后就不租了。

2019年12月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門發(fā)布《關(guān)于整頓和規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，規(guī)范住房租賃市場。包括指導(dǎo)“業(yè)務(wù)出租”、“工作出租”；房屋租賃合同也需要網(wǎng)上簽訂；中介機(jī)構(gòu)不得收取差價(jià)，續(xù)簽合同時(shí)不得重復(fù)收取代理費(fèi)。

整個(gè)2019年，政策的主要基調(diào)是擴(kuò)大住房租賃市場，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，以確保市場穩(wěn)定和深遠(yuǎn)，保護(hù)租戶的權(quán)益。

珠海的住宅租金全年上漲了2.06%

根據(jù)諸葛房屋搜索數(shù)據(jù)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2019年珠海住宅平均租金為35.95元/㎡/月，全年累計(jì)上漲2.06%。

從單個(gè)月的表現(xiàn)來看，租賃價(jià)格呈現(xiàn)先降后升的趨勢。在5月份看到35.58元/㎡/月的年度低點(diǎn)后，開始扭轉(zhuǎn)跌勢，連續(xù)7個(gè)月上漲。12月底，珠海住宅租金再創(chuàng)新高，達(dá)到36.63元/㎡/月。

2019年珠海房租走勢▲

區(qū)域租金分化:斗門領(lǐng)漲，橫琴領(lǐng)跌

從分區(qū)域來看，珠海的房屋租賃市場具有明顯的區(qū)域差異。2019年珠海各區(qū)房租走勢如下:

市區(qū)平均租金41.23元/m2/月，累計(jì)上漲5.87%；

高新區(qū)平均租金35.04元/m2/月，累計(jì)下降2.53%；

橫琴平均租金49.30元/m2/月，累計(jì)下降10.54%；

斗門平均租金19.08元/m2/月，累計(jì)上漲6.24%；

金灣平均租金23.08元/㎡/月，累計(jì)上漲3.79%。

2019年珠海住宅租金走勢▲

分析認(rèn)為，橫琴的租金走勢明顯低于其他地區(qū)，因?yàn)楦鞔髽潜P陸續(xù)交付，閑置房屋進(jìn)入租賃市場，供應(yīng)量大幅增加，導(dǎo)致租金價(jià)格回落。

一居室需求最大，房租上漲了6.48%

從戶型來看，一居室的租房趨勢最強(qiáng)。2019年珠海一居室平均租金2094元/月，累計(jì)上漲6.48%；兩居室平均租金2822元/月，累計(jì)下降3.41%；三居室平均租金3351元/月，累計(jì)下降5.01%。

2019年珠海各單元租金走勢▲

一居室租金漲幅明顯優(yōu)于二居室或三居室，比全市平均漲幅高4.42%，說明一居室市場需求大，一居室供應(yīng)緊張，租戶議價(jià)價(jià)格下降空之間。

珠海的租售比進(jìn)一步下降

盡管珠海房租上漲，但隨著下半年新房市場的復(fù)蘇，租售比仍低于去年。

2019年，珠海的租售比是1:656，比2018年低了近20%。租售比低，說明珠海住宅租金收益率低，投資者盈利模式主要靠房價(jià)上漲。這無疑會(huì)增加珠海房地產(chǎn)市場的投機(jī)氣氛。

珠海2019年租售比▲

其實(shí)珠海乃至全國的租售比都遠(yuǎn)低于歐美。

在統(tǒng)計(jì)的66個(gè)城市中，一線城市的平均租售比是1:659，收回購房成本需要55年；二線城市的平均租售比是1:551。房價(jià)不變的話，二線城市收回購房成本的時(shí)間比一線城市縮短9年；雖然三四線城市房價(jià)相對較低，但租賃市場需求較弱，租售比略低于二線城市，為1:556。

全國66個(gè)城市的租售比

全國大中城市的房租已經(jīng)停止下跌并出現(xiàn)反彈

從全國來看，截至2019年12月，全國大中城市平均租金掛牌價(jià)格為43.70元/m2/月，平均租金連續(xù)5個(gè)月下跌后停止下跌并反彈，主要是受熱點(diǎn)二線城市租金大幅上漲的推動(dòng)。比如蘇州、武漢、南京、成都的月租金漲幅均超過1%；一線城市租金受“返校潮”影響，仍在下跌。

12月，一線城市平均租金為92.26元/m2/月，環(huán)比下降0.3%，同比上升2.27%；重點(diǎn)二線城市平均租金35.02元/㎡/月，環(huán)比下降0.34%，同比下降0.83%。

預(yù)計(jì)2020年整體租金將繼續(xù)穩(wěn)步上漲

展望2020年，在“六穩(wěn)”主調(diào)下，中國貨幣政策有望進(jìn)一步寬松。去年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于整頓和規(guī)范房屋租賃市場秩序的意見》，規(guī)范房屋租賃市場，充分保護(hù)承租人合法權(quán)益。未來會(huì)有更多的人加入租賃市場。預(yù)計(jì)2020年整體租金仍將穩(wěn)步上漲。

近年來，珠海經(jīng)濟(jì)增速高于全國平均水平，人口持續(xù)流入，租房需求也有所增加。今年，由于粵港澳大灣區(qū)等有利因素和淇澳島的整合，珠海房租有望繼續(xù)上漲。