近日，有消息稱北京懷柔區(qū)為吸引社會投資對閑置農(nóng)宅進行改造 ，打造了北京首家養(yǎng)老農(nóng)宅。于是有人就問，這跟之前忽悠人買的農(nóng)家院有何區(qū)別？

北京懷柔將打造本市首家養(yǎng)老農(nóng)宅合作社

位于懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)田仙峪村的本市首家養(yǎng)老農(nóng)宅合作社，通過吸引社會投資對閑置農(nóng)宅進行改造，打造休閑養(yǎng)老社區(qū)。

田仙峪村位于懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)東北部，與著名的慕田峪長城相距僅3公里，全村284戶668口人。

然而，因為很多村民外出務(wù)工，部分村民購置其他房產(chǎn)，村里有很多宅子都長時間大門緊鎖、空置了下來。而且，由于農(nóng)宅不能上市交易，只能在村集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓；想出租，卻難以找到合適的租客。所以，村里的閑宅大多沒有利用起來。

為了幫村民解決這一難題，區(qū)鎮(zhèn)政府想到了與社會資本的合作。2014年8月，北京市首家養(yǎng)老農(nóng)宅合作社在懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)田仙峪村成立，它利用閑置農(nóng)宅的原有資源，實行保護性開發(fā)，形成了“農(nóng)民出房、合作社入股、公司經(jīng)營、政府服務(wù)”的新模式。據(jù)了解，懷柔作為試點，運行成功有有望推向全市郊區(qū)。

說到這里，很多人都想起了之前收過的一些十萬元買北京農(nóng)家院的小廣告單。當(dāng)時，購房指南曾告誡大家，千萬不要買這樣的農(nóng)家院，風(fēng)險太大。那這個養(yǎng)老農(nóng)宅與以前的農(nóng)家院又有何區(qū)別呢？

上期回顧：《十萬買個農(nóng)家院 看似餡餅實為陷阱》

首先，你需要知道農(nóng)宅是不可以買賣的！

根據(jù)我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

所以，養(yǎng)老農(nóng)宅與農(nóng)家院購買的第一個區(qū)別就是，前者是合法的，后者則無疑屬非法之列。

前者因為是區(qū)鎮(zhèn)政府組織的，農(nóng)民出房自愿入股，所以社會資本前去投資或者租住，是完全合法的。

而后者聲稱可以“在農(nóng)村投資買房”，其實質(zhì)屬于不受法律保護的小產(chǎn)權(quán)房，一旦遇到拆遷、征地，損失都要自己承擔(dān)。

其次，經(jīng)營策略上也不一樣。

根據(jù)近日的媒體報道，現(xiàn)在成立的村合作社，會有專門的評估小組，實地考察后制定出一套高于市場價格的出租方案，并引入國奧集團對流轉(zhuǎn)的閑置農(nóng)宅進行了內(nèi)部的重新設(shè)計改造。

而所謂的“農(nóng)家院”則都是一個個獨立的庭院，雖然部分能形成了小區(qū)，擁有統(tǒng)一的物業(yè)，但是不長期在那里居住，或者只是希望投資的朋友可能并不劃算。

再次，使用的時間也有所區(qū)別。

此前，那些“農(nóng)家院”雖然也承認自己并非出售而是長期租賃，但卻聲稱期限為10年到70年不等。然而根據(jù)我國《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”

所以，現(xiàn)在的這些養(yǎng)老農(nóng)宅全部都是用來租賃的。具體有三種方式入住，分別是體驗式入住、每年6個月左右的短租和20年期的長租。所以，其實這些養(yǎng)老農(nóng)宅的用途跟它的名字一樣，是用來養(yǎng)老度假的，可能對一些投資客而言，會少一些吸引力。

最后，給大家一些遠郊房產(chǎn)投資的提醒。

第一是一定要注意產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。如果所選房產(chǎn)項目的價格過低（遠低于同區(qū)域、同檔次的房產(chǎn)價格），那么首先應(yīng)該對房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)考察一番。不要貪便宜，如果買到小產(chǎn)權(quán)房，一旦出現(xiàn)拆、遷、占地等問題很難得到相應(yīng)的法律保護與賠償。

第二是注意保值增值能力。遠郊區(qū)縣的房產(chǎn)通常在保值增值能力上很難與城區(qū)房產(chǎn)相比，所以，不要輕易地聽信那些銷售人員的話。當(dāng)然我們不排除如果買到優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)也能夠確保購房投資的安全性。